每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近期，提前還房貸難、排隊(duì)還房貸等話題頻頻登上熱搜榜單。然而，輿論場(chǎng)的聲量雖然很高，但幾乎都是現(xiàn)象描述。如哪個(gè)銀行要排隊(duì)還貸，哪個(gè)銀行預(yù)約不上，哪些人還貸無(wú)門(mén)等。至于具體的還貸人數(shù)和金額，卻沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)。因此，相關(guān)分析，更多只能局限于個(gè)體感性層面。

盡管如此，相關(guān)各方對(duì)于這個(gè)問(wèn)題還是應(yīng)該足夠重視。雖然提前還房貸并非新現(xiàn)象，每逢銀行利息下行周期，總會(huì)有人選擇提前還貸款。但這一次，仍有一些新現(xiàn)象值得關(guān)注。

就目前筆者所了解到的情況，提前還貸者至少包括以下三類(lèi)人：

第一類(lèi)是炒房客。

炒房客贏利是靠房?jī)r(jià)上漲后再高拋套現(xiàn)。近些年，由于“房住不炒”得到切實(shí)貫徹落實(shí)，炒房客生存空間不斷被壓縮。眾所周知，從2022年開(kāi)始，全國(guó)主要城市的房企都是停漲或下降，一二手房成交量也明顯下行。因此，前幾年入場(chǎng)的投資客有了選擇離場(chǎng)的理由。

第二類(lèi)人是貸款置換者。

本輪房貸利率下行較快，兩年前房貸利率還在5%甚至6%以上，而現(xiàn)在部分地區(qū)已經(jīng)可以做到3.7%。于是，市面上開(kāi)始出現(xiàn)了貸款置換的生意。金融中介公司向貸款人推薦低息的消費(fèi)貸或經(jīng)營(yíng)貸（最長(zhǎng)不超過(guò)3年），部分人將新貸到的資金提前償還部分房貸。通過(guò)貸款置換，可以降低大約2個(gè)百分點(diǎn)的利息。雖然以消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸置換房貸屬于違規(guī)操作，但在利益驅(qū)動(dòng)下，仍有人選擇鋌而走險(xiǎn)。

第三類(lèi)是有降低杠桿率需求的人。

之前，部分家庭負(fù)債規(guī)模較大，杠桿率較高。近兩三年，受多種因素影響，經(jīng)濟(jì)增速承壓，影響了部分人對(duì)未來(lái)收入、工作穩(wěn)定性的預(yù)期。這種情況下，盡量減少負(fù)債就理所當(dāng)然了。

不難看出，以上三類(lèi)人的提前還貸，折射出了比較復(fù)雜的社會(huì)圖譜。第一類(lèi)情況符合國(guó)家“房住不炒”的要求，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。第二類(lèi)情況，則屬于套利行為。監(jiān)管方需要做的，一是補(bǔ)漏洞，二要因勢(shì)利導(dǎo)。至于第三類(lèi)情況，則需要區(qū)分情況，認(rèn)真研判。

去杠桿本是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求。由于房企負(fù)債率偏高，危及金融安全，監(jiān)管層多管齊下力促房企去杠桿。而對(duì)于住戶(hù)部門(mén)來(lái)說(shuō)，則需要區(qū)分對(duì)待。如果家庭負(fù)債率確實(shí)比較高，在力所能及的情況下，提前還房貸，降一降家庭杠桿率，也未嘗不可。

但從整體來(lái)說(shuō)，中國(guó)家庭的存款水平還是偏高的。尤其是去年以來(lái)，住戶(hù)部門(mén)存款快速增加。央行最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1月住戶(hù)存款增加6.2萬(wàn)億元，相當(dāng)于2022年全年（17.84萬(wàn)億元）的約34.75%。

近些年，政策面不斷強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性，要讓消費(fèi)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主拉動(dòng)力的作用。如果提前還房貸成為風(fēng)潮，使得本沒(méi)有降低負(fù)債率需求的家庭也跟風(fēng)加入，將本來(lái)計(jì)劃用于其他消費(fèi)的資金，用來(lái)提前償還房貸，那無(wú)疑是不利于擴(kuò)大內(nèi)需，不利于構(gòu)建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的。

因此，對(duì)于第三種情況，監(jiān)管方面應(yīng)該審慎研究。按筆者的意見(jiàn)，大可以讓之前房貸利率較高者享受如今購(gòu)房者同等待遇。如此，銀行固然會(huì)損失一定的利潤(rùn)，但有利于維護(hù)金融秩序穩(wěn)定，防范風(fēng)險(xiǎn)于未然。同時(shí)，也能夠讓居民家庭有更多資金用于消費(fèi)，起到擴(kuò)大內(nèi)需的作用。