每經(jīng)編輯 畢陸名

據(jù)解放日?qǐng)?bào)2月13日?qǐng)?bào)道，距離表達(dá)提前還貸意向已逾兩個(gè)月，沈先生依然沒(méi)有接到來(lái)自銀行的受理電話(huà)。按照其房貸合同，這筆按揭貸款已滿(mǎn)3年，申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸本應(yīng)是“常規(guī)操作”。

沈先生的遭遇并非個(gè)例，曾經(jīng)的“常規(guī)操作”正成為當(dāng)下擺在不少市民面前的一道切實(shí)難題：在12345市民服務(wù)熱線，僅是過(guò)去一個(gè)月內(nèi)，便有相關(guān)投訴70余條，“排隊(duì)半年”“收取違約金”“網(wǎng)上無(wú)法預(yù)約”等提前還貸不順的情況正高頻出現(xiàn)。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)2月14日?qǐng)?bào)道，在這場(chǎng)提前還貸潮愈演愈烈的同時(shí)，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在接受記者采訪時(shí)表示，適度降低存量房貸利率，有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，減少居民提前還款行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，提振居民擴(kuò)大消費(fèi)的意愿和能力。

有市民抱怨：故意阻撓！

據(jù)解放日?qǐng)?bào)13日?qǐng)?bào)道，“去年年末提出想提前還貸，當(dāng)時(shí)被告知要等待3個(gè)月以上才能受理。”沈先生的房貸于2018年申請(qǐng)于中國(guó)建設(shè)銀行上海楊浦支行，反復(fù)確認(rèn)自己已滿(mǎn)足提前還貸的要求，但他的申請(qǐng)卻在一開(kāi)始便遇到了阻礙：除了“3個(gè)月以上”這樣模糊的字眼外，客戶(hù)經(jīng)理僅向他提供了一個(gè)電話(huà)號(hào)碼，并告知“會(huì)有工作人員來(lái)聯(lián)系”。

然而，銀行的反饋遲遲未來(lái)。沈先生只得多次致電，并至網(wǎng)點(diǎn)線下咨詢(xún)，但銀行始終沒(méi)有受理動(dòng)作，更給不出還款日期——“這不是故意拖延嗎？”無(wú)奈又氣憤的沈先生撥通了12345市民服務(wù)熱線。

而同樣申請(qǐng)房貸的郭女士則要稍顯“幸運(yùn)”一些：她目前已向客戶(hù)經(jīng)理申請(qǐng)，順利排進(jìn)了提前還貸的隊(duì)伍，“只不過(guò)要等待半年，這半年還是要照常還貸款、承擔(dān)利息。”

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

事實(shí)上，去年下半年起，隨著提前還貸成為不少市民配置資產(chǎn)的熱門(mén)選擇，其門(mén)檻也正悄然提升。除排隊(duì)等待時(shí)間較長(zhǎng)外，部分銀行也存在收取違約金的行為。市民萬(wàn)先生（化名）近日向12345市民服務(wù)熱線反映，其在某銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理申請(qǐng)10萬(wàn)元的提前還貸額度時(shí)，被要求支付2300元違約金。“2021年初辦理的房貸，按照合同滿(mǎn)1年就可以提前還款，在此之前也申請(qǐng)過(guò)，當(dāng)時(shí)并沒(méi)有收取違約金。”對(duì)于這筆費(fèi)用，萬(wàn)先生頗為不解。

近日，針對(duì)提前還貸難的現(xiàn)狀，記者專(zhuān)門(mén)致電了多家銀行了解情況。“目前，可以通過(guò)兩種方式預(yù)約提前還貸。”一家商業(yè)銀行客服人員告訴記者，線上預(yù)約提前還款可以通過(guò)App操作，限制一年一次、一次額度20萬(wàn)，而通過(guò)線下預(yù)約雖然無(wú)相關(guān)限制，但名額已排隊(duì)至今年8月，“線上預(yù)約只能開(kāi)放60天以后的還款日期，‘搶’得也很厲害。今天剛開(kāi)放了4月份的，目前看名額也已所剩無(wú)幾。”

居民手頭有錢(qián)提前還貸，為什么銀行要?jiǎng)裢四?？?jù)證券日?qǐng)?bào)14日?qǐng)?bào)道，一位國(guó)有銀行長(zhǎng)沙某支行行長(zhǎng)解釋道：“首先，這與國(guó)家提倡的鼓勵(lì)居民消費(fèi)的初衷是不相符的，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇有負(fù)面影響；其次，銀行有要求貸款余額不能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，提前還貸會(huì)降低銀行的資金使用效率；再者居民將大量資金騰挪出來(lái)提前還貸，家庭結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力會(huì)顯著下降，這對(duì)家庭長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展也是不利的。”

調(diào)降存量房貸利率呼聲高漲

據(jù)證券日?qǐng)?bào)2月14日?qǐng)?bào)道，在這場(chǎng)提前還貸潮愈演愈烈的同時(shí)，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。“當(dāng)前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購(gòu)房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動(dòng)力降低存量房貸利率，但在購(gòu)房者大量提前還貸的情況下，不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳靜文對(duì)記者表示。

不過(guò)，下調(diào)存量貸款利率并非易事。中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹對(duì)記者表示，過(guò)去不同時(shí)間的購(gòu)房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調(diào)房貸利率，容易帶來(lái)各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易帶來(lái)新的不公平，易在執(zhí)行層面引發(fā)新的問(wèn)題。

在董希淼看來(lái)，金融管理部門(mén)可以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的指導(dǎo)，通過(guò)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。比如，對(duì)利率過(guò)高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點(diǎn)等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差。

在具體的操作上，董希淼建議，對(duì)2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打8.5折或減100個(gè)基點(diǎn)；利率高于5.5%的，打9折或減60個(gè)基點(diǎn)；利率高于5%的，打9.5折或減30個(gè)基點(diǎn)。

為方便執(zhí)行，對(duì)存量房貸不區(qū)分首套、二套，只按利率高低進(jìn)行調(diào)整。對(duì)有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度。

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提前還貸有風(fēng)險(xiǎn)？官方緊急提醒

近日，遼寧銀保監(jiān)局近日發(fā)布關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示。遼寧銀保監(jiān)局提示，對(duì)于消費(fèi)者而言，違規(guī)轉(zhuǎn)貸的做法存在四重風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任，具體來(lái)看：

一是經(jīng)營(yíng)貸風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)貸是銀行向個(gè)體工商戶(hù)或小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。

二是信用貸風(fēng)險(xiǎn)。信用貸無(wú)需提供抵押物，申辦流程簡(jiǎn)單，放款速度快。但信用貸款與其他貸款業(yè)務(wù)相比利率較高，無(wú)形當(dāng)中增加還款負(fù)擔(dān)。若信用貸款不能準(zhǔn)時(shí)償還，還會(huì)收取高額罰息。不僅如此，還會(huì)產(chǎn)生逾期還款記錄，不良征信記錄將會(huì)影響日后個(gè)人金融業(yè)務(wù)的申辦。

三是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。借款人在提前結(jié)清按揭貸款、重新申請(qǐng)“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”過(guò)程中，會(huì)被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過(guò)橋資金，支付高額的過(guò)橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本可能超過(guò)銀行房貸利率，知情權(quán)和選擇權(quán)受到侵害。

四是個(gè)人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)。部分“貸款中介”獲取消費(fèi)者貸款信息等個(gè)人信息后，在消費(fèi)者不知情的情況下向他人泄露、出售謀取非法利益，甚至在其貸款后騙走貸款，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)房者是否提前還房貸，需理性判斷，不可盲目跟風(fēng)。招聯(lián)金融首席研究員董希淼撰文指出，從還款方式看，一般來(lái)說(shuō)等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來(lái)說(shuō)提前還款會(huì)更劃算一點(diǎn)；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過(guò)一半，其實(shí)可以不考慮提前還款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，購(gòu)房者提前還房貸還是要做出權(quán)衡，綜合考慮好自身資金以及未來(lái)支出等情況。“提前還貸肯定是手上有資金，且留足未來(lái)可預(yù)期的資金，那么提前還房貸是理性選擇，否則可能對(duì)未來(lái)支出產(chǎn)生較大影響。”

據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示，銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪做它用。經(jīng)營(yíng)貸款是以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，貸款資金用于其企業(yè)或個(gè)體戶(hù)的經(jīng)營(yíng)需要，是不允許流入樓市的。

“‘轉(zhuǎn)貸’行為對(duì)于購(gòu)房人而言有不小的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，資信也會(huì)受到嚴(yán)重影響。若無(wú)法及時(shí)償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產(chǎn)被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一些操作經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的中介或銀行機(jī)構(gòu)，一旦被查出，也會(huì)面臨被處罰的風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)重者，還可能會(huì)涉及刑事犯罪問(wèn)題。”王玉臣說(shuō)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合解放日?qǐng)?bào)、證券日?qǐng)?bào)、遼寧銀保監(jiān)局、中國(guó)證券報(bào)

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