每經(jīng)編輯 畢陸名

據(jù)中國(guó)人民銀行2月20日消息，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。均與上期相同。

需要注意的是，房貸利率多為5年期LPR加基點(diǎn)完成。LPR下調(diào)后，盡管房貸利率會(huì)隨著LPR下調(diào)而降低，但加基點(diǎn)部分并不會(huì)變化。實(shí)際上，針對(duì)存量房貸利率調(diào)降的呼吁一直集中在銀行的加點(diǎn)部分，因?yàn)閽煦^5年期LPR的部分在今年的重定價(jià)周期之后會(huì)自動(dòng)下調(diào)。經(jīng)歷了2022年三次共35個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)后，5年期LPR已由2021年年底的4.65%降至4.3%。

央行、銀保監(jiān)會(huì)回應(yīng)“提前還房貸難”

“還錢比借錢還難，想還錢得排隊(duì)。”新年過后，“提前還貸”成為占據(jù)各大話題榜單的熱詞。各地提前還貸潮一浪高過一浪，排隊(duì)時(shí)間從兩個(gè)月到半年多不等。

據(jù)中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)報(bào)道，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會(huì)，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。

同時(shí)，針對(duì)部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。

同時(shí)，據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)17日?qǐng)?bào)道，記者了解到，工農(nóng)中建等多家銀行近日已向分支機(jī)構(gòu)下發(fā)通知，要求強(qiáng)化以客戶為中心的理念，高度重視消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，及時(shí)響應(yīng)客戶還款訴求，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，加快處理積壓申請(qǐng)，按照合同約定做好提前還款服務(wù)。

圖片來(lái)源：視覺中國(guó)

存量房貸利率有多大可能下調(diào)？

目前，多地首套房貸利率已迎來(lái)“3”時(shí)代，其中最低降至3.7%，更多符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的城市有望跟進(jìn)調(diào)整。房貸利率的下調(diào)，讓存量房貸客戶面臨“高位站崗”處境，存量房貸利率下調(diào)的呼聲漸響。那么，存量房貸利率有多大可能下調(diào)？

據(jù)中國(guó)商報(bào)2月13日?qǐng)?bào)道，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，理論上，存量房利率的調(diào)整，貸款人可和銀行進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致就可進(jìn)行變更，但從目前實(shí)際情況來(lái)看，銀行并不會(huì)單就利率和貸款人進(jìn)行協(xié)商，只接受提前還貸的申請(qǐng)。

“目前來(lái)看，銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行統(tǒng)一下調(diào)的可能性很小。”張波指出，絕大部分的存量房貸利率水平是根據(jù)LPR加減基點(diǎn)來(lái)調(diào)節(jié)的（少量存量房是采取固定利率方式），這本身已經(jīng)是兼顧到市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化層面，并且房貸利率的調(diào)整本身也是寫入合同之中的，貸款方在簽訂時(shí)也知曉利率設(shè)定。

新老房貸利差擴(kuò)大，是否存在一些靈活的變動(dòng)方式？“針對(duì)新老房貸利差，各方推動(dòng)優(yōu)化的動(dòng)力并不足。”張波指出，對(duì)于銀行來(lái)說，降低老房貸的利率水平只能讓自身利潤(rùn)受損，也不必然帶來(lái)新貸款量的增加；對(duì)于地方政府來(lái)說，目前的重要任務(wù)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。存量房本身的利率變動(dòng)并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成直接影響。相反，只有新增房貸利率的大力降低才能吸引新購(gòu)房需求，帶動(dòng)市場(chǎng)熱度回升，提升市場(chǎng)信心。

據(jù)證券日?qǐng)?bào)2月14日?qǐng)?bào)道，中國(guó)銀行研究院研究員葉銀丹對(duì)記者表示，過去不同時(shí)間的購(gòu)房人的存量房貸利率差異較大，若一刀切地等額下調(diào)房貸利率，容易帶來(lái)各種套利空間；若制定差異化下調(diào)政策，又容易帶來(lái)新的不公平，易在執(zhí)行層面引發(fā)新的問題。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)2月8日?qǐng)?bào)道，植信投資研究院資深研究員馬泓表示，“推進(jìn)調(diào)降存量房貸款利率，一方面需要央行、住建部制定存量房貸再貸款的計(jì)劃；另一方面，購(gòu)房者需要與相關(guān)銀行進(jìn)行商量，探討是否有可能簽署新的協(xié)議。考慮到當(dāng)前全國(guó)個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到38.8萬(wàn)億元，體量龐大，其涉及的商業(yè)銀行盈利與息差收入占比較大，可能會(huì)在局部樓市較為低迷的地區(qū)試點(diǎn)推動(dòng)。”

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼建議，金融管理部門可以加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的指導(dǎo)，通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率。比如，對(duì)利率過高的存量房貸利率提供額外打折或減少加點(diǎn)等優(yōu)惠政策，逐步縮窄存量房貸與新增房貸間的利差，進(jìn)一步降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

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