每經(jīng)記者 姚亞楠    每經(jīng)編輯 彭水萍

證監(jiān)會2月20日晚間消息，近日，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。其投資范圍主要包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

圖片來源：視覺中國-VCG41N1082507108

關(guān)于投資者的要求，證監(jiān)會表示，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。

新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別

不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，探索積累不動產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗。如證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。

由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點。

關(guān)于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍，其主要包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

投資者首輪實繳出資不低于1000萬元

證監(jiān)會指出，由于不動產(chǎn)私募投資基金具有規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力，試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略，不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的，在涉及《關(guān)于加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排，但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán)，或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保，可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離。同時，為促進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進(jìn)，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

符合試點要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前，向基金業(yè)協(xié)會報送相關(guān)材料，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，并依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。

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