每經(jīng)AI快訊，中國銀河02月26日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評級。

政策支持力度提升，公眾關(guān)注提高，REITs試點范圍有望擴大到長租房、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域：近年來，相關(guān)監(jiān)管部門、主管部委積極探索、加大力度推進我國公募REITs發(fā)展。展望2023年，公募REITs市場有望在保質(zhì)提效基礎(chǔ)上實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，資產(chǎn)類型、原始權(quán)益人類型、投資者類型有望進一步多元化，REITs市場資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅收等相關(guān)制度也將進一步規(guī)范和完善，REITs生態(tài)體系逐步建立，多層次REITs市場建設(shè)不斷推進。

REITs取得基礎(chǔ)設(shè)施項目的完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)，為封閉式運作基金，屬于優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)：交易結(jié)構(gòu)采取“股+債”模式，具有如下優(yōu)勢：1）盤活存量資產(chǎn)，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率；2）高分紅比，現(xiàn)金流穩(wěn)定，將90%的基金年度可分配利潤用于分配，投資回報良好；3）期限較長，適合長期投資，封閉式基金，僅可通過轉(zhuǎn)讓退出；4）底層資產(chǎn)類型豐富，包含產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路等一系列基礎(chǔ)設(shè)施。目前有25只公募REITs發(fā)行，涉及六大基礎(chǔ)設(shè)施板塊，劃分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)類，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，運作情況較好。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs與保租房REITs底層資產(chǎn)的收入來源主要為租金，絕大部分原始權(quán)益人為國資：產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs底層資產(chǎn)的出租率均較高，單位租金與城市能級有關(guān)，租戶集中于科技、制造、醫(yī)藥等行業(yè)，承租能力較強。產(chǎn)業(yè)園的主要盈利來源于租金收入、物業(yè)服務(wù)、停車位出租三方面，其中租金收入占比最大。22年上市的產(chǎn)業(yè)園REITs資本化率高于首批，基本在5%以上。8支產(chǎn)業(yè)園REITs中，7支的原始權(quán)益人為國資背景，增加收益穩(wěn)定性，擁有其他同類產(chǎn)業(yè)豐富，協(xié)同能力強，有進一步擴募基礎(chǔ)。目前市場共有四單保租房REITs產(chǎn)品，各保障房項目規(guī)模、運營成熟度不同，配備業(yè)態(tài)有差異，收入來源超九成來自租金收入，出租率均達到較高水平（>90%），城市能級差異導(dǎo)致平均租金差異較大，原始權(quán)益人均與地方公共部門有著較為緊密聯(lián)系。

產(chǎn)權(quán)類REITs在一級市場認(rèn)購中表現(xiàn)優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類：從投資者類型來看，目前公募REITs的主要投資者仍是機構(gòu)投資者。已發(fā)售的25支公募REITs中，幾乎超過90%的配額通過向機構(gòu)投資者配售完成，公眾投資者認(rèn)購相對來說只占據(jù)較少部分。從認(rèn)購活躍度來看，首批9支公募REITs的認(rèn)購倍數(shù)整體不高，平均值為8.22，伴隨著REITs基金的有序擴募和良好表現(xiàn)，后續(xù)發(fā)行批次的認(rèn)購活躍度顯著高于首批REITs，平均認(rèn)購倍數(shù)達到93.59。分REITs類型來看，產(chǎn)權(quán)類REITs認(rèn)購倍數(shù)高于特許經(jīng)營權(quán)類REITs。

REITs公募基金二級市場表現(xiàn)優(yōu)異，跑贏其他指數(shù)，市場活躍度逐步提高，投資回報相對較高：中證REITs指數(shù)跑贏上證指數(shù)、滬深300、中證500以及5年國債全收益，收益率達到5.83%。產(chǎn)權(quán)類REITs指數(shù)優(yōu)于特許經(jīng)營權(quán)類REITs指數(shù)，分板塊來看，能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs表現(xiàn)最好。REITs市場活躍水平不斷提高，產(chǎn)業(yè)園REITs活躍度最高。REITs產(chǎn)品收益情況普遍較好，較大部分REITs取得正收益。從估值分析，REITs公募基金市場存在一定程度的溢價情況。

投資建議：隨著政策支持及REITs交易規(guī)則及配套政策法規(guī)更加完備，預(yù)計2023年公募REITs市場將震蕩上行。REITs有序擴募有望提供新的資產(chǎn)配置渠道，但同時擴募注入的REITs資產(chǎn)也會影響現(xiàn)有REITs的估值。目前REITs打新的收益率相較前期已相對滑落，但同時也能夠獲取一定收益。因此需要關(guān)注市場擴募帶來的投資機會，抓住底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時注意供給新增同時使公募REITs稀缺性進一步弱化，從而帶來的相關(guān)風(fēng)險。產(chǎn)權(quán)類相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施隨著減免租金政策的退出以及相關(guān)政策利好，經(jīng)營情況有望迎來反彈，可重點關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房板塊REITs。隨著國內(nèi)出行的有序恢復(fù)及旅游消費的釋放，受疫情沖擊影響較大的特許經(jīng)營權(quán)類REITs將得到修復(fù)，可關(guān)注交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs。

風(fēng)險提示：項目運營及行業(yè)下行風(fēng)險，市場波動風(fēng)險，政策支持力度不及預(yù)期風(fēng)險。

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(記者 王曉波)

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