每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年首家國(guó)資物業(yè)分拆上市。

2月24日，深圳控股（HK00604，股價(jià)1.430港元，市值127.25億港元）發(fā)布公告，建議分拆深業(yè)物業(yè)股份并以全球發(fā)售新深業(yè)物業(yè)股份的方式（當(dāng)中包括優(yōu)先發(fā)售）于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。聯(lián)交所已確認(rèn)該公司可進(jìn)行建議分拆。

同時(shí)，深業(yè)物業(yè)向港交所提交了招股書(shū)，這也是2023年首家國(guó)資分拆物業(yè)上市的公司。從不足6000萬(wàn)平方米的在管規(guī)模體量，2021年21.52億元的營(yíng)收等經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，這是一家腰部物業(yè)公司。

事實(shí)上，從去年7月開(kāi)始，深圳控股就擬分拆深業(yè)物業(yè)赴港上市開(kāi)始準(zhǔn)備，彼時(shí)還制定了2023年6月在香港聯(lián)交所掛牌上市的目標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，深業(yè)物業(yè)雖然盈利能力放在同行中較為一般，但其在募資收并購(gòu)、全業(yè)態(tài)擴(kuò)張、第三方品牌拓展上都蘊(yùn)藏著不小的野心。

來(lái)源：深圳控股公告

毛利率處于行業(yè)低位

招股書(shū)顯示，截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)在管建筑面積5920萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)為462個(gè)，覆蓋全國(guó)46個(gè)城市和14個(gè)省份，總簽約建筑面積6180萬(wàn)平方米。其中，大灣區(qū)的在管面積占比為63%。

受母公司深圳控股布局的影響和關(guān)聯(lián)方的密切度，深業(yè)物業(yè)的大部分業(yè)務(wù)和布局都集中在大灣區(qū)。深業(yè)物業(yè)在招股書(shū)中也表示，“我們深耕大灣區(qū)，足跡正在不斷覆蓋中國(guó)市場(chǎng)。”

從營(yíng)收看，2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個(gè)月，深業(yè)物業(yè)總收入分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元，大灣區(qū)的營(yíng)收占比分別為70.6%、75.7%及77.5%。

來(lái)源：深業(yè)物業(yè)招股書(shū)

據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中央國(guó)企為21.11%、民企為24.82%，均較2021年度的毛利率有所減少。8家上市物企凈利率為10.41%，其中央國(guó)企進(jìn)一步增長(zhǎng)至11.39%，民企凈利率則降至10.09%。 

而深業(yè)物業(yè)在2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個(gè)月的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對(duì)應(yīng)毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。

放在具體的可比對(duì)象之下來(lái)看，同屬于國(guó)資背景且布局集中的京城佳業(yè)，在2021年?duì)I收12.25億元下，實(shí)現(xiàn)毛利1.42億元，毛利率24.7%。

來(lái)源：深業(yè)物業(yè)招股書(shū)

同時(shí)，深業(yè)物業(yè)的年內(nèi)溢利由2020年的1.05億元減少28.9%至2021年的7450萬(wàn)元，凈利率也由5.7%下降至3.5%。深業(yè)物業(yè)表示，與2021年的收入增加相比，有關(guān)減少主要是由于行政開(kāi)支因管理的項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積增加，為進(jìn)一步整合公司資源而增加員工人數(shù)，同時(shí)由于COVID-19疫情有所緩解導(dǎo)致2021年的的社保付款抵扣減少。

募資將用于戰(zhàn)投及收購(gòu)等

與一般國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)較為不同的是，深業(yè)物業(yè)較早就開(kāi)始了非住宅業(yè)務(wù)的全業(yè)態(tài)布局，且非住宅業(yè)務(wù)的占比還超過(guò)住宅業(yè)務(wù)。

目前，深業(yè)物業(yè)的主要業(yè)務(wù)板塊包括城市及產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、住宅物業(yè)管理服務(wù)、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)三大類。截至2022年9月30日，深業(yè)物業(yè)合共管理247個(gè)城市及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，在管面積占比為48.4%，而住宅物業(yè)的在管面積占比為45%。

由于大灣區(qū)分區(qū)提供更多的市政基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，城市及產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比也逐年增加，在三個(gè)財(cái)務(wù)期內(nèi)從35.5%增至42.2%，反超住宅物業(yè)管理。不過(guò)這一業(yè)務(wù)的毛利率在2020年、2021年財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)中是最低的，均不足10%。

值得注意的是，在深圳控股擬分拆物業(yè)上市的公告中，一口氣列舉了10大分拆理由，包括分拆對(duì)深業(yè)物業(yè)的加速發(fā)展至關(guān)重要，令收入及盈利水平迅速持續(xù)增長(zhǎng)；建議分拆亦將為余下集團(tuán)及分拆集團(tuán)的業(yè)務(wù)提供獨(dú)立籌資平臺(tái)，為兩個(gè)集團(tuán)各自的業(yè)務(wù)發(fā)展及擴(kuò)張撥資等。

招股書(shū)顯示，深業(yè)物業(yè)的募集用途第一條是計(jì)劃用于進(jìn)行戰(zhàn)略投資及收購(gòu)，與選定企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。比如用于與地方國(guó)資企業(yè)成立合資企業(yè)以及與地方政府建立戰(zhàn)略合作，為城市及產(chǎn)業(yè)園提供訂制及本地化服務(wù)，加速業(yè)務(wù)拓展，繼而提高市場(chǎng)占有率。

其次，將用于優(yōu)化數(shù)據(jù)化服務(wù)平臺(tái)及購(gòu)買(mǎi)新設(shè)備，如建立綜合服務(wù)基礎(chǔ)平臺(tái)、分配服務(wù)資源及升級(jí)服務(wù)；購(gòu)置額外設(shè)備，轉(zhuǎn)及減低人力成本確保有序運(yùn)營(yíng)，降低人力成本。

在業(yè)務(wù)拓展上，深業(yè)物業(yè)還提到，未來(lái)將依托國(guó)企背景和固有能力，通過(guò)協(xié)同創(chuàng)新央企與地方企業(yè)“總部對(duì)總部”合作拓展方式、運(yùn)用運(yùn)營(yíng)口碑接管大灣區(qū)周邊項(xiàng)目等舉措，積極從其他獨(dú)立第三方，如國(guó)企、央企及私企獲得不同項(xiàng)目，為各業(yè)態(tài)提供服務(wù)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)及增加收入及由獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的在管建筑面積的比例。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 文多 攝