每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月8日，萬(wàn)科在深圳召開(kāi)2023年第一次臨時(shí)股東大會(huì)會(huì)議上。本次股東大會(huì)包括提請(qǐng)股東大會(huì)關(guān)于公司符合非公開(kāi)發(fā)行A股股票條件、方案、預(yù)案的議案，以及募集資金投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的議案。

對(duì)于本次萬(wàn)科在A股的定增，市場(chǎng)關(guān)注的是萬(wàn)科未在定價(jià)基準(zhǔn)中明確增發(fā)價(jià)格的定價(jià)是否會(huì)高于每股凈資產(chǎn)。萬(wàn)科企業(yè)（HK02202，12.800港元，市值1489億港元）在近期折價(jià)配售3億新股時(shí)，股價(jià)正處于“破凈”狀態(tài)。萬(wàn)科A(SZ000002，16.09元，市值1871億元）亦是如此，截至3月8日?qǐng)?bào)收每股16.09元，而每股凈資產(chǎn)為20.73元。

在股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)科總裁祝九勝回應(yīng)“破凈”配股時(shí)表示，以破凈價(jià)格在H股融資，不是因?yàn)槿卞X。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性，相對(duì)而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。另外，選擇這個(gè)時(shí)機(jī)發(fā)H股也是希望償還部分境外債務(wù)性融資，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在談及萬(wàn)科與建行聯(lián)合成立百億規(guī)模住房租賃投資基金時(shí)指出，萬(wàn)科希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路。做長(zhǎng)租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能夠光有投入而沒(méi)有退出渠道，這個(gè)基金安排提供了一種退出渠道，未來(lái)基金不排除也會(huì)收購(gòu)非萬(wàn)科的項(xiàng)目。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

“破凈”配股意在資金靈活性

3月2日，萬(wàn)科企業(yè)發(fā)布3億股新H股擬配售公告，配售價(jià)為每股H股13.05港元，配售價(jià)較3月1日(即配售協(xié)議日期前一日)聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股H股13.90港元折讓約6.12%。配售所得款項(xiàng)總額預(yù)計(jì)約為39.15億港元，配售所得款項(xiàng)凈額總額(扣減所有相關(guān)成本及費(fèi)用)預(yù)計(jì)約為39.03億港元。

來(lái)源：萬(wàn)科A公告

在本次臨時(shí)股東大會(huì)上，有投資者提問(wèn)萬(wàn)科為何在破凈的情況下增發(fā)H股，A股定增方案落地時(shí)是否也會(huì)出現(xiàn)類似的情況。

“我們?cè)谧鲞@個(gè)決定之前，內(nèi)部也經(jīng)過(guò)多輪討論，也非常糾結(jié)。”祝九勝回應(yīng)道，萬(wàn)科不是因?yàn)槿卞X而發(fā)的H股。一方面，去年‘三支箭’的政策出來(lái)對(duì)行業(yè)信心起到了提振，部分一二線城市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，萬(wàn)科也想把握這個(gè)機(jī)會(huì)。另一方面，A股增發(fā)資金的用途主要用于現(xiàn)有的項(xiàng)目，就是保交付，多余的部分用于補(bǔ)流。發(fā)H股拿到的資金60%用于置換原有的借款，剩下40%用于補(bǔ)充流動(dòng)性，相對(duì)而言H股拿到的資金使用上更靈活一些。另外，選擇這個(gè)時(shí)機(jī)發(fā)H股也是希望償還部分境外債務(wù)性融資，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。

對(duì)于A股的增發(fā)定價(jià)情況，祝九勝進(jìn)一步表示，萬(wàn)科會(huì)以更慎重的態(tài)度在價(jià)格、時(shí)機(jī)上反復(fù)權(quán)衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關(guān)注價(jià)格和攤薄，長(zhǎng)期還是看能不能創(chuàng)造價(jià)值。

根據(jù)《上市公司證券發(fā)行注冊(cè)管理辦法》規(guī)定，只有控股股東或?qū)嶋H控制人、或者通過(guò)參與增發(fā)能夠成為公司控股股東或戰(zhàn)略投資者的人士才可以提前確定為增發(fā)對(duì)象。因此萬(wàn)科第一大股東深鐵，無(wú)法在預(yù)案階段明確將其作為萬(wàn)科本次非公開(kāi)發(fā)行的發(fā)行對(duì)象。

至于后續(xù)深鐵集團(tuán)會(huì)不會(huì)在競(jìng)價(jià)階段參與此次發(fā)行，萬(wàn)科董秘朱旭表示，這需要由深鐵集團(tuán)根據(jù)中國(guó)證監(jiān)會(huì)、香港聯(lián)交所，特別是最近剛剛出臺(tái)的注冊(cè)制新規(guī)的要求，結(jié)合其自身的情況進(jìn)行綜合研判。

未來(lái)或收購(gòu)非萬(wàn)科的租賃項(xiàng)目

在本次臨時(shí)股東大會(huì)上，郁亮發(fā)言較少，大部分時(shí)間都是祝九勝在回應(yīng)相關(guān)問(wèn)題。

去年12月，萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)文，經(jīng)總裁祝九勝提議，張海、朱保全出任公司聯(lián)席總裁，協(xié)助祝九勝負(fù)責(zé)萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)管理。

祝九勝也在股東大會(huì)上回應(yīng)設(shè)立聯(lián)席總裁一事，“第一大原因是基于我本人的經(jīng)歷、以及時(shí)間精力非常有限，我干了20多年的銀行，中間經(jīng)過(guò)一年的空檔后入職萬(wàn)科，我這種背景對(duì)不動(dòng)產(chǎn)方方面面的認(rèn)知、能力、技能是有不足的，好在身邊的其他合伙人能夠相互補(bǔ)位、相互補(bǔ)臺(tái)。這個(gè)安排一方面是讓公司經(jīng)營(yíng)管理能夠更好，事人能夠更匹配；另外一方面也是我個(gè)人有點(diǎn)小私心，確實(shí)管不過(guò)來(lái)，時(shí)間精力不許可，這是基本的考慮。在對(duì)外正式宣布之前，我們內(nèi)部按這個(gè)分工已經(jīng)試運(yùn)行了超過(guò)一年，效果很好。”

郁亮僅回答了萬(wàn)科與建行聯(lián)合設(shè)立百億規(guī)模住房租賃投資基金一事。今年1月，萬(wàn)科宣布與建行合作設(shè)立建萬(wàn)住房租賃基金，募集規(guī)模為人民幣100億元，堅(jiān)持投資于住房租賃基本定位，主要投資于公司及其下屬子公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)科集團(tuán)）及其關(guān)聯(lián)方持有的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，同時(shí)投資于其他房企持有的具有投資價(jià)值的自持住宅、存量商辦物業(yè)等存量資產(chǎn)，用于租賃住房。

“我們希望給泊寓的資產(chǎn)找到解題思路。我們做長(zhǎng)租業(yè)務(wù)、做經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)最大的苦惱是不能光有投入而沒(méi)有退出渠道，這個(gè)基金安排提供了一種退出渠道。”

郁亮指出，從行業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)要進(jìn)入新的發(fā)展階段，新的發(fā)展階段一定會(huì)有租購(gòu)并舉，這也是區(qū)別于上一個(gè)發(fā)展階段很重要的特點(diǎn)。未來(lái)基金不排除也會(huì)收購(gòu)非萬(wàn)科的項(xiàng)目，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)能力是足夠的，可以支持把經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)做得更大。和建行合作成立的住房租賃投資基金，無(wú)論是對(duì)于萬(wàn)科發(fā)展長(zhǎng)租公寓，還是對(duì)租購(gòu)并舉時(shí)代探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式都是意義很大的。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝