中指研究院 中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來(lái)開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了二十年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

今年全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況；支持剛性和改善性住房需求。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)預(yù)期增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心加快恢復(fù)。為此，研究組啟動(dòng)“2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導(dǎo)企業(yè)把握新一輪的發(fā)展機(jī)遇，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

業(yè)績(jī)規(guī)模：銷售額同比下降 央國(guó)企份額逆勢(shì)提升

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交保持低迷態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷售額下降至13.3萬(wàn)億元。在行業(yè)內(nèi)整體信心不足的情況下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)整體銷售額也出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資繼續(xù)聚焦核心熱點(diǎn)城市，擇機(jī)拓展優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，為未來(lái)業(yè)績(jī)儲(chǔ)備資源。

（1）銷售額同比下降30.3%，市場(chǎng)份額下降2.4個(gè)百分點(diǎn)

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交保持低迷態(tài)勢(shì)，全國(guó)商品房銷售額下降至13.3萬(wàn)億元。百?gòu)?qiáng)企業(yè)雖積極推進(jìn)保交付工作，集中資源挖掘高能級(jí)城市潛力，加大線上營(yíng)銷力度，但也難抵銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達(dá)63301億元、36313萬(wàn)平方米，同比下降30.3%和36.2%。

過(guò)去幾年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模高位盤整，2022年市場(chǎng)下行更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額持續(xù)下滑。2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額為47.5%，較上年下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，央國(guó)企銷售額份額較去年有顯著提升。

（2）前十城市貢獻(xiàn)度過(guò)半，改善及高端需求超三成

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)繼續(xù)深耕重點(diǎn)城市，一線城市銷售貢獻(xiàn)占比提升，二線城市仍是主要銷售來(lái)源。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均未明顯恢復(fù)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處在深度調(diào)整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強(qiáng)或政策優(yōu)化，市場(chǎng)保持一定活躍度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)錨定重點(diǎn)核心城市，把握市場(chǎng)活躍城市發(fā)展機(jī)遇，重點(diǎn)城市銷售貢獻(xiàn)占比提升。

2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面疲軟，剛需購(gòu)房者觀望情緒較重，而改善客戶預(yù)期整體好于剛需客戶，同時(shí)近年來(lái)新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)新房供應(yīng)高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢(shì)，改善型需求持續(xù)釋放。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順勢(shì)而為，加大改善類產(chǎn)品推出比例。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)在行業(yè)各方信心受挫的時(shí)期，保交付樹(shù)立客戶信心，進(jìn)一步反哺銷售；通過(guò)線上平臺(tái)搭建、爆點(diǎn)事件引流，線下促銷活動(dòng)助力項(xiàng)目去化。

（3）投資聚焦核心城市，提高業(yè)績(jī)保障程度

2022年住宅用地供應(yīng)降幅超三成，且房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，企業(yè)投資態(tài)度消極，全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)投資規(guī)模“腰斬”。百?gòu)?qiáng)企業(yè)布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。同時(shí)，22城均加大優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)從市場(chǎng)支撐度和城市周期出發(fā)，將有限的資源集中在集中供地22城，以加快布局結(jié)構(gòu)和貨值結(jié)構(gòu)調(diào)整，適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新階段。

運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)：營(yíng)收凈利同比下降 盈利水平降至低位

2022年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，疊加疫情多點(diǎn)散發(fā)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利水平降至近年低位，營(yíng)收增速下降，部分企業(yè)出現(xiàn)虧損，利潤(rùn)空間持續(xù)收窄，百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷修煉內(nèi)功以迎戰(zhàn)周期低谷，促企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（1）盈利水平降至近年低位，結(jié)轉(zhuǎn)少毛利降低導(dǎo)致利潤(rùn)下行

2022年百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比下降，凈利潤(rùn)下降顯著，部分企業(yè)由盈轉(zhuǎn)虧。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)增速不利導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)均走低，百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)371.6億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個(gè)百分點(diǎn)。近年來(lái)受新冠疫情反復(fù)、市場(chǎng)下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利率持續(xù)下降，趨勢(shì)未有緩解。

（2）保交付促結(jié)轉(zhuǎn)，改善盈利狀況

中長(zhǎng)期來(lái)看，受新房增量規(guī)模見(jiàn)頂、向房地產(chǎn)發(fā)展新模式過(guò)渡影響，企業(yè)盈利率在市場(chǎng)回暖后的提升幅度仍存在天花板，行業(yè)利潤(rùn)率在房地產(chǎn)金融化勢(shì)頭被遏制的新周期回到社會(huì)平均利潤(rùn)水平。因此，面向新周期如何維持有利潤(rùn)的增長(zhǎng)成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)必須面對(duì)的課題。在保交付的基礎(chǔ)上，伴隨行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，行業(yè)面臨大洗牌，各大企業(yè)不再盲目追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模，轉(zhuǎn)而將經(jīng)營(yíng)安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤(rùn)的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

經(jīng)營(yíng)安全：財(cái)務(wù)隱憂仍在 多渠道增厚安全墊

2022年，行業(yè)繼續(xù)在下行周期運(yùn)行，企業(yè)普遍面臨流動(dòng)性緊張問(wèn)題。違約企業(yè)數(shù)量及違約債務(wù)規(guī)模持續(xù)攀升，且恰逢債務(wù)到期高峰，企業(yè)現(xiàn)金流呈大幅凈流出狀態(tài)。市場(chǎng)銷售端疲軟，銷售回款不力，企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)法形成有力支撐。四季度，央行協(xié)同相關(guān)部門連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權(quán)端“三箭齊發(fā)”，鼓勵(lì)和支持企業(yè)融資。在此環(huán)境下，百?gòu)?qiáng)企業(yè)內(nèi)外兼修，對(duì)內(nèi)順應(yīng)周期調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持充足的償債能力，打造風(fēng)險(xiǎn)緩沖墊；對(duì)外充分利用政策資源，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，抓住窗口期及時(shí)補(bǔ)充融資資金，借助政策工具優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為適應(yīng)行業(yè)新周期提前做好準(zhǔn)備。

（1）杠桿率保持合規(guī)水平，短期償債能力惡化

百?gòu)?qiáng)企業(yè)嚴(yán)格遵守“三道紅線”要求，指標(biāo)均值均已合規(guī)，但現(xiàn)金短債比有所下滑。百?gòu)?qiáng)企業(yè)嚴(yán)控杠桿率，“三道紅線”明顯優(yōu)于合規(guī)值。受流動(dòng)性緊張及一年內(nèi)到期債務(wù)持續(xù)增加影響，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比指標(biāo)表現(xiàn)有所減弱。

（2）融資規(guī)模大幅下滑，政策支持有望緩解償債壓力

行業(yè)融資規(guī)模同比大幅下滑，各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。2023年一季度即為首個(gè)償債高峰，4月、7月到期規(guī)模均超千億。根據(jù)“金融16條”的指導(dǎo)原則，信用債可通過(guò)協(xié)商合理展期，境內(nèi)債償債壓力有望暫緩。同時(shí)無(wú)論從發(fā)行主體特征還是募集資金用途來(lái)看，債券發(fā)行條件都在逐步放松，企業(yè)可適當(dāng)利用借新償舊置換到期債務(wù)。

（3）抓住政策契機(jī)，多渠道增厚安全墊

《改善優(yōu)質(zhì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》支持的對(duì)象為系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)企業(yè)，通過(guò)“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。通過(guò)債權(quán)、股權(quán)的合理融資支持，企業(yè)將提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，在資產(chǎn)端體現(xiàn)出整體優(yōu)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表的全面改善。

社會(huì)責(zé)任：盡職盡責(zé)保交付 多方回饋社會(huì)

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極履行企業(yè)公民責(zé)任，一方面積極響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號(hào)召，強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，扎實(shí)落實(shí)“保交付、保民生”的企業(yè)使命；另一方面，履行納稅義務(wù)，積極投入到公益慈善、綠色可持續(xù)性發(fā)展等領(lǐng)域，踐行回報(bào)社會(huì)理念。

（1）盡職盡責(zé)保交付，穩(wěn)預(yù)期強(qiáng)信用

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)加強(qiáng)交付力建設(shè)，彰顯責(zé)任擔(dān)當(dāng)。同時(shí)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)實(shí)踐“交房即交證”，為購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)交付服務(wù)；利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務(wù)；圍繞項(xiàng)目交付建立完整的交付流程，從機(jī)制建設(shè)方面保證交付進(jìn)度與質(zhì)量。

（2）積極依法納稅，多方回饋社會(huì)

2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極依法納稅，熱心公益，關(guān)注特殊群體，主動(dòng)履行社會(huì)責(zé)任，重塑行業(yè)責(zé)任發(fā)展新形象。此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極踐行“雙碳”戰(zhàn)略，推動(dòng)節(jié)能減排綠色建筑；秉承綠色理念，注重綠色優(yōu)先選取綠色供應(yīng)鏈產(chǎn)品及服務(wù)。

結(jié)束語(yǔ)

2023年，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，政策效果初步顯現(xiàn)，市場(chǎng)開(kāi)始企穩(wěn)并逐步恢復(fù)，但總體市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段。在此背景下，企業(yè)的銷售規(guī)模和盈利能力都遇到了挑戰(zhàn)，未來(lái)在保證交付的前提下，企業(yè)仍應(yīng)將現(xiàn)金流安全和有利潤(rùn)的增長(zhǎng)作為重中之重，致力于追求高質(zhì)量的增長(zhǎng)。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)