每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在售樓處看到的樣板間，空間敞亮且實(shí)用感強(qiáng)，但是當(dāng)人們花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元買(mǎi)房后，得到的卻是另外一番景象。樣板間有什么貓膩？買(mǎi)房前后的效果天壤之別，經(jīng)歷了怎樣的操作？

“我們的樣板間設(shè)計(jì)主要是為了實(shí)用，床寬1.3米，長(zhǎng)2米。”3月14日，上海市閔行區(qū)吳涇板塊，光合上城項(xiàng)目客戶經(jīng)理譚玲玲介紹。而經(jīng)過(guò)實(shí)際測(cè)量，這張床寬度只有1.19米，長(zhǎng)約1.85米，譚玲玲本人對(duì)實(shí)際尺寸很是驚訝。

視覺(jué)中國(guó)圖

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市面上有大量樓盤(pán)樣板間家具與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)的不同，在尺寸和設(shè)計(jì)上被改動(dòng)，相當(dāng)于縮小版。這種類(lèi)似于電商平臺(tái)的“賣(mài)家秀”，在經(jīng)過(guò)加工處理后，給購(gòu)房者帶來(lái)了不少煩惱。

多位接受記者采訪的專(zhuān)家表示，樣板間，本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商用來(lái)展示銷(xiāo)售的，從美學(xué)上做了研發(fā)和設(shè)計(jì)，但從尺寸上來(lái)講，并不能按這個(gè)樣板來(lái)裝修。越是偏剛需的中小型戶型房源，消費(fèi)者越容易受尺寸誤導(dǎo)。購(gòu)房的時(shí)候，千萬(wàn)不要被樣板間的建筑面積和陳設(shè)蒙蔽了雙眼。

“開(kāi)發(fā)商定做的，肯定不是常規(guī)尺寸”

“身邊的樓盤(pán)都是這樣，肉眼上很難看出來(lái)。”兩年前，汪源在安徽阜陽(yáng)買(mǎi)了一套置地雙清灣小區(qū)的房子，曾因收房后發(fā)現(xiàn)裝修工程問(wèn)題而奔走各方。如今，汪源已不愿再提及房子的事：“不想再折騰了，樣板間里擺放的床和衣柜都比正常的小一號(hào)。”

宋獻(xiàn)躍是一名普通上班族，去年9月，他在上海松江區(qū)泗涇地鐵站附近買(mǎi)的房子終于迎來(lái)交付。

該小區(qū)由兩大國(guó)央企開(kāi)發(fā)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，可交房不久，宋獻(xiàn)躍和鄰居們就發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在多處質(zhì)量問(wèn)題，品質(zhì)與當(dāng)初參觀的樣板間嚴(yán)重不符。

宋獻(xiàn)躍稱(chēng)，買(mǎi)房之初就注意到，銷(xiāo)售人員邀請(qǐng)去看的樣板間里，軟裝部分的床、沙發(fā)和衣柜等都是縮小版的：“主臥的床就不是正常長(zhǎng)度，斗柜做得很小。”

上海地鐵15號(hào)線開(kāi)通后，閔行區(qū)吳涇板塊新房加速開(kāi)發(fā)，去年以來(lái)持續(xù)有樓盤(pán)入市，光合上城即熱門(mén)項(xiàng)目之一。

“我們的樣板間設(shè)計(jì)主要是為了實(shí)用，床寬1.3米，長(zhǎng)2米。”如前所述，項(xiàng)目客戶經(jīng)理譚玲玲向記者介紹。

而經(jīng)過(guò)記者用卷尺測(cè)量，實(shí)際上，展示的這張床寬度只有1.19米，長(zhǎng)約1.85米。“我原以為是1米3的床呢！”譚玲玲對(duì)實(shí)際尺寸也感到了驚訝。

在一套93平方米的樣板間主臥，床、床頭柜、斗柜、櫥窗、衣柜和吊頂一應(yīng)俱全。但事實(shí)上，床寬1.7米，長(zhǎng)度僅約1.88米。如果擺放正常家庭的床，則與斗柜擠得讓人無(wú)法過(guò)身?，F(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有做衣柜，取而代之是一個(gè)深度50公分的鏤空衣架。

譚玲玲笑著答：“我們之前連這個(gè)衣架都沒(méi)有放，只是底下放了幾個(gè)矮柜。”

與記者同行的購(gòu)房家庭看完后恍然大悟，“按照北側(cè)房間的尺寸，如果不靠窗，連我們家正常1.5米的床架都放不下。”

光合上城是一個(gè)TOD項(xiàng)目，不遠(yuǎn)處，該開(kāi)發(fā)商還與廈門(mén)聯(lián)發(fā)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)了光合臻園。后者受上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)限制，均價(jià)不高于6.5萬(wàn)元/平方米，光合上城則為6.99萬(wàn)元/平方米。

光合臻園的一套95平方米樣板間里，南側(cè)主臥和次臥同樣配備了床頭柜、衣柜或?qū)懽峙_(tái)，實(shí)際上，次臥床長(zhǎng)度約1.9米，寬僅1.2米；主臥床寬1.56米，長(zhǎng)約1.97米。

項(xiàng)目客戶經(jīng)理覃鈺介紹，因?yàn)樵谑鄣臉菞潪?梯5戶，得房率只有74%，所以次臥的床為了視覺(jué)美觀，只有這個(gè)尺寸，實(shí)際買(mǎi)房后，床只能靠墻放。

青浦區(qū)大虹橋板塊是上海市新房供應(yīng)量最大的幾個(gè)區(qū)域之一，在走訪過(guò)程中，一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員直言：

“樣板間的軟裝部分都是為了裝飾好看，床都是開(kāi)發(fā)商定做的，肯定不是常規(guī)尺寸，也不是實(shí)際交付效果。說(shuō)得難聽(tīng)點(diǎn)，交房以后還要花錢(qián)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師的。”

記者用卷尺測(cè)量發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)的主臥，床寬1.72米，長(zhǎng)約1.98米；次臥的床搭在飄窗上，實(shí)際寬度只有1.2米。所有房間沒(méi)有門(mén)，衣柜深度僅45厘米。

“有定制能力資源，開(kāi)發(fā)商來(lái)者不拒”

記者在采訪中了解到，寧波、蘇州和南京等地，不少樓盤(pán)為了銷(xiāo)售效果，也都會(huì)用窄床來(lái)展示。

寧波杭州灣新區(qū)一樓盤(pán)的銷(xiāo)售主管劉思彤介紹，樣板間都是為了視覺(jué)效果，縮小了家具尺寸，床和衣柜都會(huì)稍微窄一點(diǎn)。

蘇州平江新城一處樓盤(pán)的高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)申艾婉璐說(shuō)，房子放了自己的家具后會(huì)看起來(lái)小很多，如果買(mǎi)房時(shí)不放心，可以向銷(xiāo)售人員要房子的CAD圖（建筑工程圖），“只要銷(xiāo)售人員愿意，一般都會(huì)向工程部找，或者帶著尺子測(cè)量。”

開(kāi)發(fā)商不設(shè)置房門(mén)和衣柜，改小家具的尺寸，有著營(yíng)銷(xiāo)層面的心思。

上海一家本地開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)向記者透露，樣板間里的縮小版家具，是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的常規(guī)操作。開(kāi)發(fā)商對(duì)于這種有定制能力的設(shè)計(jì)裝修公司或者產(chǎn)業(yè)鏈上的資源，有多少就需要多少。

樣板間做完后，很多會(huì)被拆掉，所以定制家具用料會(huì)重復(fù)利用，里面的水電煤等隱蔽工程都沒(méi)做完。

特別是在小戶型樣板間，展示出來(lái)的床肯定不是正常尺寸，目的只是為了房間空間看上去大一點(diǎn)，而且墻壁也會(huì)被人為做薄。

在樣板間，顏色基本上都偏淡，設(shè)置鏡面較多，有亮片反射效果。比如，轉(zhuǎn)角的地方不做柜子，而是用衣架搭起來(lái)，或者玻璃磚嵌上去，增加通透感、空間感。

在樣板間，燈永遠(yuǎn)開(kāi)得很亮，無(wú)論是筒燈、泡燈帶全部開(kāi)好，而且多是無(wú)主燈設(shè)計(jì)，突出層高和氣派感。

有經(jīng)驗(yàn)的人士，都是先看結(jié)構(gòu)圖。

王小莜經(jīng)營(yíng)了一家全屋定制公司，曾在上海新天地和浙江嘉興等地為融創(chuàng)等品牌開(kāi)發(fā)商做樣板間業(yè)務(wù)。

據(jù)她介紹，公司有兩種運(yùn)營(yíng)方式，如果開(kāi)發(fā)商賣(mài)精裝房，整個(gè)項(xiàng)目需要裝修，那么樣板間會(huì)以便宜的批發(fā)價(jià)定制；如果賣(mài)毛坯房，則是樣板間做完以后，交房的時(shí)候給我們做團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的場(chǎng)地，樣板間不收費(fèi)。

據(jù)王小莜介紹，在做樣板間之前，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)提供設(shè)計(jì)效果圖，需要的家具材料等都已規(guī)劃好。

“正常衣柜的尺寸至少是50公分，正常家里的床寬2米，最少1.5米。而樣板間主要講究‘小空間大利用’。”

王小莜的公司曾在嘉興裝修過(guò)一套120平方米的樣板間，開(kāi)發(fā)商共花費(fèi)了80多萬(wàn)元成本。

她直言，樣板間呈現(xiàn)的效果不代表樓盤(pán)品質(zhì)就好，自己在上海買(mǎi)房，結(jié)果實(shí)際交付的狀況與樣板間相差“十萬(wàn)八千里”，面積和裝修標(biāo)準(zhǔn)完全不符，所以還起訴了開(kāi)發(fā)商。

“所見(jiàn)非所得，營(yíng)銷(xiāo)樣板間易被誤導(dǎo)”

實(shí)際中，案場(chǎng)部分銷(xiāo)售人員會(huì)以“獨(dú)家裝修設(shè)計(jì)”“磕碰家具”等理由，禁止現(xiàn)場(chǎng)拍照或者帶工具測(cè)量尺寸，很多購(gòu)房者等到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商溝通時(shí)，才想起手里缺乏實(shí)際有力的證據(jù)。

中國(guó)家居/設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)戰(zhàn)略專(zhuān)家王建國(guó)表示，整個(gè)住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售體系里，基本都存在相似情況，可以說(shuō)是“營(yíng)銷(xiāo)樣板間”。本質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商展示銷(xiāo)售使用，從美學(xué)上做了研發(fā)和設(shè)計(jì)，但從尺寸上來(lái)講，并不能按這個(gè)樣板來(lái)裝修。越是偏剛需的中小型戶型房源，消費(fèi)者越容易受尺寸誤導(dǎo)。

對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣提醒，消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)要關(guān)注套內(nèi)使用面積。套內(nèi)使用面積是買(mǎi)房后的私有空間內(nèi)，實(shí)際可以使用的面積。和套內(nèi)建筑面積的區(qū)別在于，套內(nèi)使用面積是不計(jì)墻體面積的。所以，套內(nèi)使用面積才是實(shí)際具體使用的空間部分。所以，購(gòu)房的時(shí)候，千萬(wàn)不要被樣板間的建筑面積和陳設(shè)蒙蔽了雙眼。

另外，購(gòu)房時(shí)務(wù)必多關(guān)注合同，一切以合同為準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中，所有宣傳材料或銷(xiāo)售人員的承諾幾乎都不會(huì)寫(xiě)入合同。恰恰相反，在絕大部分購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商都會(huì)有類(lèi)似約定：“樣板間、沙盤(pán)、樓書(shū)等宣傳材料，以及銷(xiāo)售人員的承諾不是合同的組成部分，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有約束力。”

針對(duì)上述問(wèn)題，消費(fèi)者需要盡快對(duì)開(kāi)發(fā)商的宣傳材料進(jìn)行收集匯總，不論線上線下，盡可能多地收集，然后進(jìn)行現(xiàn)狀比對(duì)。

如果存在現(xiàn)狀和宣傳不相符，則為虛假宣傳，可以按照針對(duì)虛假宣傳的方式維權(quán)。

如果存在現(xiàn)狀和合同約定不符，則開(kāi)發(fā)商明顯存在違約，可以直接追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

值得一提的是，目前，樓盤(pán)樣板間縮小版家具問(wèn)題已得到多方注意。今年2月份，上海市消保委發(fā)布消費(fèi)提醒，消費(fèi)者對(duì)于房間大小的直觀感受可能更多來(lái)自陳設(shè)了家具軟裝的樣板間。如果樓盤(pán)銷(xiāo)售者為展示需要使用了非標(biāo)家具，也應(yīng)向消費(fèi)者進(jìn)行提示。

買(mǎi)房對(duì)于每個(gè)家庭都是大事，上海市消保委建議，消費(fèi)者在看樣板間時(shí)，想方設(shè)法獲知陳設(shè)家具的真實(shí)尺寸，從而獲取對(duì)樣板間大小更為準(zhǔn)確的感受。

浙江省建設(shè)廳此前也就規(guī)范全裝修商品住宅項(xiàng)目交付樣板間發(fā)布通知，規(guī)定全裝修商品住宅項(xiàng)目至少設(shè)置一套交付樣板間，不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)分別設(shè)置交付樣板間；交付樣板間不得加裝合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)以外的設(shè)施設(shè)備，實(shí)行“所見(jiàn)即所得”。

（應(yīng)受訪者要求，汪源、譚玲玲、覃鈺均為化名）

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖