每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

去年被招商蛇口接手的原恒大旗下深圳南山舊改項目，最近迎來新進展。

3月14日，深圳南山區(qū)發(fā)布《招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元規(guī)劃（草案）》，披露了原聯(lián)合餅干廠城市更新項目（以下簡稱餅干廠項目）的最新規(guī)劃：容積率有所降低，且取消了人才住房和保障性住房的建設(shè)要求，加大了可售住宅的比重。

來源：深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局

值得注意的是，餅干廠項目原本屬于恒大集團，后因恒大陷入債務(wù)危機，其在深圳的多個舊改項目進展緩慢或停滯。直到去年11月，招商蛇口公告稱，與關(guān)聯(lián)方共同投資成立合資公司，共同推進餅干廠項目。

餅干廠項目位于南山區(qū)后海大道與蛇口工業(yè)七路交會處西北角，該片區(qū)屬于深圳豪宅較為集中的區(qū)域，此前也被看作是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一。在被招商接手之前，餅干廠項目的住宅部分取名為“恒大海灣華府”，當時業(yè)內(nèi)普遍認為其新房均價將超過10萬元/平方米，

3月16日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者在餅干廠項目現(xiàn)場看到，項目外墻上張貼著“招商蛇口 城市更新”“新傳承 新世代 新城市”等相關(guān)標語，而項目內(nèi)部整體上已處于空地狀態(tài)。

餅干廠項目圍擋 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

周邊二手房單價普遍超10萬+

公開資料顯示，2016年12月，恒大地產(chǎn)與深圳市蛇口海灣實業(yè)股份有限公司簽署合作協(xié)議，正式進駐餅干廠項目，全稱為“恒大海灣灣廈城市更新項目”。

2019年2月，餅干廠項目全部拆除完成。2021年6月，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于招商街道原聯(lián)合餅干廠城市更新單元專規(guī)草案，并予以公示。

該項目也是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一，所在片區(qū)屬于深圳知名的豪宅區(qū)，各類配套較為成熟，包括海岸城購物中心、深圳灣體育中心、深圳灣公園、蛇口太子港等。

記者注意到，餅干廠項目周邊不乏單價10萬元+的二手房，如招商雍景灣的二手房參考價為10.8萬元/平方米；招商海月花園三期的二手房參考價為9.87萬元/平方米，而業(yè)主實際的掛牌價普遍超過10萬元/平方米。

但隨著2021年恒大陷入流動性危機，包括餅干廠項目在內(nèi)的恒大旗下多個項目陷入了停工或進展緩慢階段。直到2022年11月，招商蛇口的一則公告向外界透露，將與招商平安等成立合資公司，推進餅干廠項目。

記者在實地走訪中了解到，餅干廠項目位于南山區(qū)招商街道，屬于蛇口片區(qū)，周邊有多個招商蛇口開發(fā)的項目，如招商雍景灣、招商海月花園、招商海琴花園等。從“項目聯(lián)動”的角度來看，招商蛇口接盤該項目并不意外。

在項目入口處，張貼著一張項目獲批后的補充公告，在原有效期基礎(chǔ)上延期1年6個月，至2023年4月18日止，由南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布。在項目內(nèi)部，目前該地塊已完成拆遷，處于空地狀態(tài)。

項目規(guī)劃調(diào)整補充公告 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

在該項目周邊，某房產(chǎn)中介門店經(jīng)理許晨望（化名）向記者介紹，“近兩年這邊（南山蛇口片區(qū)）入市的新房一直不多，這邊的項目一般都是豪宅或海景房，除了區(qū)位、居住條件較好以外，新房和二手房價格倒掛也是不少客戶關(guān)注的重點。比如去年的招商璽家園，開盤就遭到了哄搶。”

記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前蛇口片區(qū)內(nèi)主打戶型100平方米以上的房源，單套房源售價普遍在千萬元以上，單價超過10萬元/平方米。如相鄰的雍景灣花園，一套83平方米的兩房，月租金為1.1萬元，總價為1300萬元，單價達15.6萬元/平方米；片區(qū)內(nèi)的綠海灣花園，一套146.87平方米的房源，售價為1924萬元，13.1萬元/平方米。

餅干廠項目內(nèi)部已處于空地狀態(tài) 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

調(diào)規(guī)后可售住宅面積增超4成

此次規(guī)劃迎來調(diào)整后，對雍景灣的業(yè)主們來說，相當于吃下了一顆“定心丸”。

根據(jù)項目此前的規(guī)劃，餅干廠項目將擁有3棟高183-198米的超高層住宅，1棟13層辦公寫字樓，1所九年制學校以及1所6班幼兒園。

而最新規(guī)劃草案顯示，相比之前的規(guī)劃，招商蛇口接盤后餅干廠舊改項目的容積率下調(diào)，但可售住宅面積增加明顯。其中，項目的規(guī)劃容積率由8.9調(diào)整至6.5，換算成規(guī)劃容積減少了3.59萬平方米，減少幅度達26.69%。

同時，調(diào)整后項目去掉了約2.9萬平方米人才住房和保障性住房以及部分商業(yè)和辦公旅館建筑，可售住宅的面積增加了約2.68萬平方米，增加幅度為43.39%。

對比前后兩張規(guī)劃圖，就能較為明顯看到項目的布局變化。圖中標黃處為“二類居中用地”，標紅處為教育設(shè)施用地。

調(diào)整規(guī)劃后，項目住宅及幼兒園部分由原先的地塊南部調(diào)整至地塊北部，且將建筑高度較低的幼兒園布置在地塊北部偏西側(cè)，從而降低了對一路之隔的雍景灣項目的采光影響。

顯然，這對于雍景灣業(yè)主來說無疑是好消息。此前就曾有雍景灣業(yè)主反映，餅干廠項目的超高層規(guī)劃設(shè)計可能對其居住樓房產(chǎn)生日照等影響，并因此有過維權(quán)行為。如今隨著招商蛇口接盤并調(diào)規(guī)后，也打消了業(yè)主的疑慮。

與餅干廠項目一路之隔的雍景灣項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

3月16日，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“對招商蛇口來說，本身作為央企，是承擔著穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、降低市場風險責任的，而參與出險房企的股權(quán)并購，也是央企擔當?shù)囊环N表現(xiàn)。”

李宇嘉還提到，從區(qū)域發(fā)展的角度來看，蛇口片區(qū)本身就是招商蛇口的發(fā)展“重鎮(zhèn)”，片區(qū)內(nèi)招商蛇口發(fā)展的項目也較多，有利于區(qū)域內(nèi)的“協(xié)同發(fā)展”，所以由招商拿下該項目也較為合理。“而且有很重要的一個點，此前項目是由恒大負責的拆遷，難度較大的環(huán)節(jié)已經(jīng)解決，招商是作為解決問題的角色參與其中。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝