每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

百城住宅庫(kù)存出現(xiàn)了4年多來(lái)首次同比下降。

近日，易居研究院發(fā)布的《中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》）顯示，51個(gè)月來(lái)全國(guó)100個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。其中，一線、二線和三四線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.2、17.9和21.5個(gè)月。

“百城庫(kù)存下降具有信號(hào)意義。庫(kù)存的消化，其實(shí)是站在供求關(guān)系角度去理解的，側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)好。盡管目前住宅去化還沒(méi)有達(dá)到容易的程度，但2月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)確實(shí)不錯(cuò)。因此綜合來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)渡過(guò)了最大的庫(kù)存度壓力期，最困難的時(shí)候肯定過(guò)去了。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心楊靖制圖、視覺(jué)中國(guó)圖

“各地購(gòu)房政策有效”

截至2月末，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存總量為51181萬(wàn)平方米，環(huán)比減少2.4%，同比減少0.2%。在過(guò)去連續(xù)50個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比正增長(zhǎng)的情況下，當(dāng)前庫(kù)存數(shù)據(jù)首次出現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)。

易居研究院認(rèn)為，百城住宅庫(kù)出現(xiàn)4年多來(lái)首次同比下降有很多原因，包括2月份的新盤(pán)供應(yīng)相對(duì)不多、市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)好于預(yù)期等，但也充分體現(xiàn)了各地的購(gòu)房政策是積極有效的。

從百城住宅庫(kù)存面積同比增速指標(biāo)來(lái)看，自三四線城市棚改貨幣化陸續(xù)啟動(dòng)退出的2018年12月起，全國(guó)百城庫(kù)存開(kāi)始步入同比正增長(zhǎng)的通道；2019年9月至2020年3月、2020年10月至2021年9月出現(xiàn)過(guò)兩波增速放緩的情況；2021年10月至2022年6月，庫(kù)存規(guī)模同比增速明顯拉升，與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑有重要關(guān)系；2022年7月至2022年12月，庫(kù)存規(guī)模同比增速放緩，與當(dāng)時(shí)房企推盤(pán)節(jié)奏明顯放緩有關(guān)；到了2023年，庫(kù)存規(guī)模同比增速繼續(xù)放緩，2月份首次由正轉(zhuǎn)負(fù)，與市場(chǎng)交易復(fù)蘇有重要關(guān)系。

“庫(kù)存數(shù)據(jù)也要客觀理解，因?yàn)閹?kù)存數(shù)據(jù)既關(guān)系到市場(chǎng)交易的行情數(shù)據(jù)，其實(shí)也關(guān)系到房企投資拿地?cái)?shù)據(jù)。過(guò)去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新問(wèn)題，尤其是房企拿地和開(kāi)工數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，可能會(huì)影響今年的庫(kù)存指標(biāo)和房源情況。不過(guò)現(xiàn)在主要的矛盾是消化庫(kù)存，但是補(bǔ)庫(kù)存的問(wèn)題也要時(shí)刻注意。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

《報(bào)告》也指出，觀察3月份的新房交易數(shù)據(jù)，總體上繼續(xù)處于復(fù)蘇的狀態(tài)，其為房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存增加了動(dòng)力。從這個(gè)角度看，對(duì)于3月份的去庫(kù)存工作依然要抱有信心。當(dāng)然在實(shí)際過(guò)程中，還需要考慮幾個(gè)新的問(wèn)題。第一，雖然去庫(kù)存工作正逐漸走出最大壓力期，但各地實(shí)際反饋來(lái)看，壓力還是略大。近期部分城市放松限購(gòu)，就說(shuō)明了這一點(diǎn)。第二，雖然目前還在討論庫(kù)存去化的問(wèn)題，但鑒于過(guò)去兩年投資拿地指標(biāo)不景氣，所以要關(guān)注后續(xù)新房供應(yīng)不足等潛在的問(wèn)題。只有把此類(lèi)問(wèn)題充分解決好，那么去庫(kù)存工作才會(huì)更加有序和健康。

存銷(xiāo)比整體仍偏高

今年2月，全國(guó)百城新建商品住宅存銷(xiāo)比（即庫(kù)存去化周期）為18.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要18.9個(gè)月時(shí)間，即超過(guò)一年半。

雖然庫(kù)存去化周期有些偏高，和2011年、2014年有相似之處，但鑒于今年銷(xiāo)售市場(chǎng)數(shù)據(jù)有進(jìn)一步改善的可能，所以數(shù)據(jù)有持續(xù)轉(zhuǎn)好的空間。

不過(guò)，城市間的分化不容忽視，尤其是三線城市房?jī)r(jià)仍處于下降通道之中。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)變動(dòng)情況來(lái)看，2月份一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲1.7%、二線城市同比下降0.7%、三線城市同比下降3.3%，二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)接近回正，但三線城市仍降幅明顯。

百城庫(kù)存變動(dòng)與房?jī)r(jià)趨勢(shì)基本相同，百城中的一線城市存銷(xiāo)比已經(jīng)縮短至13.2個(gè)月，去化周期相對(duì)較優(yōu)；二線城市雖有壓力但表現(xiàn)居中，為17.9個(gè)月；三四線城市壓力最大，去化周期均值達(dá)21.5個(gè)月?？v向?qū)Ρ瓤?，一線城市反而近期壓力略有增加，而二線、三四線城市略有緩和。一個(gè)很重要的原因是，此類(lèi)城市過(guò)去有一波積壓的購(gòu)房需求，當(dāng)前購(gòu)房政策到位、購(gòu)房需求積極釋放，進(jìn)而利于去化周期指標(biāo)的改善。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從現(xiàn)在的指標(biāo)來(lái)看，存銷(xiāo)比18個(gè)月總體還是偏高位的，但是庫(kù)存去化肯定是朝著好的方向去走，接下來(lái)一定會(huì)有所改善。”

但易居研究院方面也指出，在實(shí)際過(guò)程中，還需要考慮幾個(gè)新問(wèn)題：首先，雖然去庫(kù)存工作正逐漸走出最大壓力期，但從各地實(shí)際反饋來(lái)看，壓力仍比較大，近期部分城市放松限購(gòu)就說(shuō)明了這一點(diǎn)。其次，雖然目前還在討論庫(kù)存去化問(wèn)題，但鑒于過(guò)去兩年投資拿地指標(biāo)不景氣，所以要關(guān)注后續(xù)新房供應(yīng)不足等潛在的問(wèn)題。只有把這類(lèi)問(wèn)題充分解決好，去庫(kù)存工作才會(huì)更加有序和健康。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今前兩月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積750240萬(wàn)平方米，同比下降4.4%；房屋新開(kāi)工面積下降9.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21331億元，同比下降15.2%。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖