每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“望壇項(xiàng)目于2023年起陸續(xù)交付，公司將繼續(xù)深耕北京市場。”

城建發(fā)展的2022年離不開一個(gè)紅盤。3月28日，城建發(fā)展董事長、總經(jīng)理儲(chǔ)昭武在上證路演平臺(tái)的2022年度業(yè)績會(huì)上如此回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者身份的提問。

儲(chǔ)昭武2022年7月接任城建發(fā)展董事長，首次發(fā)布年報(bào)即需面對虧損的狀況，但是面對業(yè)績質(zhì)疑，他回答“公司2022年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)并未發(fā)生虧損”。

可以說，城建發(fā)展旗下幾個(gè)熱門項(xiàng)目給了儲(chǔ)昭武如此回答的信心，尤其是位于北京市東城區(qū)的天壇府，一舉成為北京樓市銷冠，但審視年報(bào)，這種依賴重磅紅盤的模式經(jīng)不起推敲。

天壇府單盤銷售占據(jù)近4成業(yè)績

城建發(fā)展業(yè)績下滑是不爭的事實(shí)。根據(jù)年報(bào)，2022年，城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營收245.62億元，同比增長1.56%；凈利潤-8.84億元，同比下降195.31%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-9.26億元，同比下降244.43%。報(bào)告期末，城建發(fā)展凈資產(chǎn)為274.79億元，與去年同期相比下降3.97%；資產(chǎn)負(fù)債率為80.20%。

就在業(yè)績會(huì)前的那個(gè)周末，天壇府五期剛剛經(jīng)歷了15分鐘開盤售罄。業(yè)績會(huì)剛開場，就有投資者發(fā)布消息，“恭喜天壇府15分鐘五期開盤售罄”。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，天壇府2022年銷售額120.2億元，成為北京最為暢銷的項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于北京東城區(qū)景泰地鐵站，距離天壇以南約1公里，可以說是北京核心中的核心。

根據(jù)城建發(fā)展年報(bào)，2022年實(shí)現(xiàn)銷售額約303.42億元，可見天壇府的銷售額就占據(jù)近4成。

我們看到，即使到了2023年，天壇府銷售仍舊熱度不減。3月23日，天壇府又取得了最新一張預(yù)售證，僅過去幾天，已經(jīng)網(wǎng)簽65套，網(wǎng)簽金額超過14.76億元。

另據(jù)公告，截至2022年12月31日，該項(xiàng)目存貨還有276億元，可以說還足夠該公司再開發(fā)一些時(shí)間。

天壇府是單價(jià)超過12萬元的豪宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目熱銷令城建發(fā)展嘗到了甜頭，并希望在其他項(xiàng)目中也復(fù)制這種成功。

根據(jù)年報(bào)中2022年內(nèi)房地產(chǎn)銷售和結(jié)轉(zhuǎn)情況表，兩個(gè)位于北京的“龍樾”系項(xiàng)目很有代表性。

龍樾合璽位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村，是城建發(fā)展和招商局置地各占50%共同開發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目最早于2021年9月取得預(yù)售證，平均網(wǎng)簽單價(jià)8.8萬元，可以說屬于改善型項(xiàng)目。項(xiàng)目2022年10月1日取得第二張預(yù)售證，但銷售情況并不樂觀。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，龍樾合璽首張預(yù)售證中共426套房源，一年多后只網(wǎng)簽了116套，第二張預(yù)售證目前更是0網(wǎng)簽。

這和年報(bào)中的數(shù)據(jù)相互印證。城建發(fā)展年報(bào)顯示，該項(xiàng)目可售面積59783平方米，而目前僅已售16515平方米，尚未產(chǎn)生結(jié)轉(zhuǎn)收入。

龍樾天元是城建發(fā)展單獨(dú)操盤項(xiàng)目，位于豐臺(tái)區(qū)盧溝橋街道大井新村，目前成交均價(jià)約8.1萬元，也是改善型項(xiàng)目。該項(xiàng)目2022年7月12日取得預(yù)售證，共批準(zhǔn)銷售套數(shù)440套，但目前僅網(wǎng)簽72套，網(wǎng)簽率不足16.36%。年報(bào)中，該項(xiàng)目可供出售面積55670平方米，已售6547平方米，和網(wǎng)簽結(jié)果類似。

這兩個(gè)改善項(xiàng)目具有代表性，可見城建發(fā)展除了天壇府之外，改善型項(xiàng)目想再復(fù)制這種“盛況”已十分不易。

投資收益繼續(xù)下滑

另一方面，城建發(fā)展的剛需盤取得了還不錯(cuò)的成績。

位于六環(huán)邊北京昌平的國譽(yù)燕園2022年11月6日取得預(yù)售證，共有1788套房源被批準(zhǔn)銷售，僅僅幾個(gè)月，該項(xiàng)目便網(wǎng)簽366套，網(wǎng)簽率超過20%，但這是一個(gè)成交均價(jià)3.4萬元的剛需項(xiàng)目。

城建發(fā)展在年報(bào)中說：“產(chǎn)品競爭優(yōu)勢明顯。天壇府建立文化豪宅品牌形象，國譽(yù)系列產(chǎn)品持續(xù)引領(lǐng)各區(qū)域市場，產(chǎn)品品質(zhì)贏得業(yè)界和市場認(rèn)可。”

但真正的情況是，類似天壇府的豪宅是否能延續(xù)尚不可知。城建發(fā)展在2022年“立足北京，以底價(jià)或接近底價(jià)獲得大井、馬池口、平各莊B、生命科學(xué)園、物資學(xué)院5宗用地”，房地產(chǎn)儲(chǔ)備情況中，在北京市的儲(chǔ)備也多在延慶區(qū)、懷柔區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)等，這其中位于核心區(qū)域的地塊并不多。

年報(bào)顯示，城建發(fā)展在北京地區(qū)2022年毛利率為11.02%，較2021年下降11.77個(gè)百分點(diǎn)，儲(chǔ)昭武在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提問時(shí)表示：“公司每年結(jié)算的項(xiàng)目不同，項(xiàng)目毛利率水平也不一樣”。如果剛需產(chǎn)品占比持續(xù)擴(kuò)大，毛利率可能進(jìn)一步受影響。

此外，金融資產(chǎn)跌值也影響了該公司的利潤。

報(bào)告期內(nèi)，城建發(fā)展所持有的國信證券、錦州銀行等金融資產(chǎn)股價(jià)下跌，導(dǎo)致該公司公允價(jià)值變動(dòng)損益為-7.58億元，其參股子公司中科招商所持有的南微醫(yī)學(xué)等金融資產(chǎn)股價(jià)下跌，導(dǎo)致公司權(quán)益法核算的該公司投資收益為-7.67億元，這些都對城建發(fā)展?fàn)I業(yè)利潤產(chǎn)生了重大影響。

儲(chǔ)昭武對此表示：“公司投資板塊的本金已收回，處置可變現(xiàn)金融資產(chǎn)的總體策略是尋求變現(xiàn)時(shí)機(jī)，降低金融資產(chǎn)規(guī)模，回籠資金。”

但儲(chǔ)昭武也不得不承認(rèn)，金融資產(chǎn)影響了該公司的盈利能力：“第一，2022年度受金融市場波動(dòng)影響，公司直接持有的國信證券、錦州銀行和間接持有的南微醫(yī)學(xué)股價(jià)下跌，使得公允價(jià)值變動(dòng)損益和投資收益共計(jì)產(chǎn)生15.25億元損失，導(dǎo)致當(dāng)期公司利潤減少；第二，受不可抗力因素影響，公司對部分商業(yè)地產(chǎn)承租人減免租金近億元影響了公司經(jīng)營收益；第三，部分項(xiàng)目受房地產(chǎn)市場多重因素影響售價(jià)不及預(yù)期，影響了公司當(dāng)期損益。”

所以，對于2023年，儲(chǔ)昭武表示，城建發(fā)展將堅(jiān)持“快周轉(zhuǎn)、去庫存”思路不動(dòng)搖，不斷創(chuàng)新營銷方式，狠抓各項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)，助推公司業(yè)績再上新臺(tái)階。將加快項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，跑出拿地開盤新速度，力爭開盤即熱銷。

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