每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“現(xiàn)階段的市場既沒有‘狂飆’，也沒有‘倒春寒’。從萬科的視角，結(jié)論與去年類似，市場仍然處于溫和恢復(fù)的階段。”這是萬科董事會主席郁亮給出的答案。

3月31日，深圳鹽田大梅沙，萬科召開2022年度業(yè)績推介會。2022年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。

一年之前的2021年度業(yè)績會，郁亮表示自己“特別忐忑不安，就像一個學(xué)生沒考好試要拿成績單給父母看一樣”。5個月后，郁亮帶著止跌企穩(wěn)的半年答卷向行業(yè)傳遞信心。去年年底，郁亮拋出“市場修復(fù)是一個漫長而溫和的過程”觀點。

在業(yè)績會現(xiàn)場，郁亮表示，今天來看，這個觀點還不需要修改。

萬科2022年業(yè)績會 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

上有天花板，下有保底線

在不同的市場，不同觀察者感受到的或許是“狂飆”，或許是“倒春寒”。

面對外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場形勢問題，郁亮表示，市場既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底線。

他分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)：2月銷售與1月相比確實出現(xiàn)較明顯的回升。原因來自四方面，一是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；二是今年春節(jié)較早，對1月成交有影響；三是房地產(chǎn)政策環(huán)境較為友好，從中央到地方都出臺了支持合理住房需求的政策，市場信心有所回升；四是房價確實有所下降，對于自住需求而言性價比提高，是較合理的入市點。但從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上“狂飆”。3月以來，目前3月周均成交比2月高點回落6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時間，因此也沒有“倒春寒”，市場還在溫和復(fù)蘇的軌道上。

新房需求方面，郁亮認(rèn)為上有天花板，下有保底線。一方面，國內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量供應(yīng)下，新房市場無法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環(huán)境沒有突發(fā)性變化的情況下，一段時間內(nèi)市場仍能保持12億平方米左右的需求。

對于萬科自身，郁亮表示，將認(rèn)準(zhǔn)大勢，做好自己的事。受外部因素影響，短期市場上下起伏是正常現(xiàn)象。比起短期走勢，對萬科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢。行業(yè)未來無法再回到對住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅持走開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的道路。

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)毛利率在不斷下滑，即便是龍頭房企也抵擋不了大勢。萬科2022年房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的毛利率為19.8%，較2021年下降2個百分點。

萬科執(zhí)行副總裁兼財務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，萬科當(dāng)下開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率在行業(yè)處于中等偏上水平。過去兩年行業(yè)的大幅度調(diào)整下，銷售大幅下降，銷售端的毛利率自然也有相當(dāng)壓力。且因為房地產(chǎn)結(jié)算有一定滯后性，隨著銷售資源逐步進(jìn)入竣工交付，銷售端的壓力在未來1-2年結(jié)算時才會有反應(yīng)，因此結(jié)算毛利率還會出現(xiàn)階段性下滑的壓力。

學(xué)費終于付完了

早年預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)有天花板后，萬科就開始持續(xù)試點探索多元化業(yè)務(wù)賽道，為此也付出了不小的代價。

“學(xué)費付了好長時間，代價很大，終于付完了，開始有正向空隙了。到去年為止，我們已經(jīng)取得把經(jīng)營服務(wù)加在一起對報表貢獻(xiàn)是零這種巨大成績了，而以前都是負(fù)的，要吃掉很多利潤。所以就算是零（的成績）我都很高興，終于不會成為負(fù)擔(dān)了。”

在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢在于方向?qū)?、起步早、布局全、協(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費基本已經(jīng)交完；二是布局賽道比較全，各個業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二；三是各個業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項目，共同服務(wù)大客戶等。

他對經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的未來表達(dá)了信心，從中長期看，萬科經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長軌道上，整體收入今年會保持兩位數(shù)增長，對集團貢獻(xiàn)更多正向盈利。當(dāng)然，他也提到，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長錢和辛苦錢，萬科會保持耐心。

在2022年的財務(wù)報表中，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)全口徑收入達(dá)到512.6億元，其中僅萬物云的營收（301.06億元）就占58.73%。3月27日，萬物云交出上市后的首份財務(wù)年報，但從股價走勢來看市場反應(yīng)似乎不太好。

對此，萬科聯(lián)席總裁兼物業(yè)事業(yè)集團首席合伙人、萬物云董事長朱保全在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時表示，萬物云對于資本市場來說其實是一個剛出生的嬰兒，還有很多需要學(xué)習(xí)的地方。

盡管萬物云的開發(fā)商業(yè)務(wù)這類原來毛利較高的業(yè)務(wù)收入出現(xiàn)下滑，但朱保全認(rèn)為，從公司的多元客戶戰(zhàn)略來看，來自非萬科的項目占比已經(jīng)超過67.7%，未來規(guī)模再大之后，多元客戶策略會讓公司財報變得更加有韌性。

“公司對于基礎(chǔ)物業(yè)的增長，更看重的是它能否真的能夠產(chǎn)生規(guī)模之后的邊際效應(yīng)。我覺得2023年對于萬物云來說，效益改善的速度應(yīng)該會快于規(guī)模增長的速度。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞 資料圖