每經(jīng)編輯 蒙錦濤    

上海嘉定，2014年，京東第一座“亞洲一號”運轉(zhuǎn)了起來。從概念提出、落實到設(shè)計圖紙再到“一磚一瓦”的建造，最終進行調(diào)試、運行，一共花了四年時間。

一起誕生的，還有一本凝練了整個項目組心血的設(shè)計標準化手冊。當時在中國乃至亞洲能夠提供智能化倉庫建設(shè)的公司有很多，但是當時京東正處于全品類拓展的時期，業(yè)務(wù)對設(shè)計的需求更多，對于項目組來說，每一步都是摸索著前進，難度可想而知。

嘉定亞一設(shè)計之初，項目組“放開了想”——也就是每小時1.6萬件的處理能力，很多人沒想到，僅僅幾年之后建造的東莞亞一，訂單日處理能力是160萬單。

幕后臺前，十年為期。

2023年，設(shè)計和承載這份復(fù)雜秩序運轉(zhuǎn)的“項目組”站在聚光燈下，露出“真容”。3月30日，京東產(chǎn)發(fā)向港交所遞交A1招股書，啟動IPO征程。

靜水流深。背靠京東巨大的商流、物流模型，和背后產(chǎn)業(yè)側(cè)的沉淀，截至2022年，京東產(chǎn)發(fā)積累的現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，覆蓋國內(nèi)29個省份以及海外4個國家，總資產(chǎn)管理規(guī)模937億元，總建筑面積約2330萬平方米。

劉強東在《創(chuàng)京東》中曾說：“收益是波浪曲線，但價值一定是這條波浪曲線的基準線，是恒定的。”

京東產(chǎn)發(fā)也遵循京東基于創(chuàng)造價值的商業(yè)理念和邏輯：始終與產(chǎn)業(yè)趨勢同頻共振，以為客戶、行業(yè)和社會創(chuàng)造價值為基準線。

只要這條基準線不偏移，重資產(chǎn)投資，長周期回報的現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)與管理，短期“不理解”之音就無法掩蓋周期拉長后價值的聲浪。畢竟做“慢功夫”，是京東的強項。

時至今日，京東的“后五節(jié)甘蔗”圍繞交易效率已經(jīng)達到了全球領(lǐng)先水平，以供應(yīng)鏈為主線，要開始向“前五節(jié)甘蔗”探索和反哺。于無聲處聽驚雷。

產(chǎn)發(fā)成長史

京東基建“編年史”

京東第一座“亞洲一號”的籌備，其實早在2010年就已經(jīng)開始。當時京東的辦公室掛著四個大字“只做第一”?！耙龀鋈珖酥羴喼拮詣踊潭茸罡叩闹悄芪锪鲌@區(qū)，要有超前的思路，超越所有傳統(tǒng)倉儲形態(tài)”?！皝喼抟惶枴庇纱说妹?。

僅耗時四年，在沒有外部成功經(jīng)驗可以借鑒的前提下，京東在上海嘉定真就立起了一個“大家伙”。從一張圖紙變一座建筑，背后輸出思路，制定標準，“摸著石頭過河”的正是京東產(chǎn)發(fā)。

伴隨著第一座“亞洲一號”落地，凝結(jié)而來的《京東“亞洲一號”智能產(chǎn)業(yè)園》設(shè)計標準化手冊，即便10年后的今天來看，也依舊領(lǐng)先。

2018年，京東產(chǎn)發(fā)獨立運營；2020年，京東產(chǎn)發(fā)出征海外，扎根東南亞，此后又拓展至歐洲；2022年，隨著京東產(chǎn)發(fā)對中國物流資產(chǎn)（CNLP）的收購及私有化完成，其全國化網(wǎng)絡(luò)布局的密度與質(zhì)量又一次大大提升。

從2007年成立到2023年港股IPO，幕后臺前，是京東產(chǎn)發(fā)十余年的成長史，同時，也是京東自建物流戰(zhàn)略體系和供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)，從無到有再到強的側(cè)記。

過去十年，也是中國電商高速增長的十年，創(chuàng)新高效的零售模式帶動了上游倉儲物流設(shè)施的變革。而以此為契機，經(jīng)過數(shù)年的成長和沉淀，京東產(chǎn)發(fā)迅速成長為一家具備獨立運營能力，可以為全行業(yè)提供基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資產(chǎn)管理和綜合服務(wù)的新型實體企業(yè)。

京東產(chǎn)發(fā)以“亞洲一號”智能物流園為始，截至2022年12月31日，開發(fā)出的多樣化、現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)組合，園區(qū)總數(shù)量已達236個。成長為在新經(jīng)濟領(lǐng)域的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商中，總建筑面積規(guī)模亞洲第三大，中國第二大的綜合資產(chǎn)管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)商。

此外，根據(jù)仲量聯(lián)行報告，自2018年初至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)總建筑面積擴大的年平均復(fù)合增長率超過40%，在同業(yè)中實現(xiàn)最快增長。

用“超能力”

服務(wù)產(chǎn)業(yè)“打怪升級”

產(chǎn)發(fā)，就是智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意思，做服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，推動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮，是京東產(chǎn)發(fā)成立的初衷。

脫胎于完整的京東體系，京東產(chǎn)發(fā)以早期伴隨京東自建物流體系戰(zhàn)略與供應(yīng)鏈生態(tài)體系一同成長，從作為京東零售與京東物流的服務(wù)商，修煉內(nèi)功，得以最終積淀出從項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)管理到招商租賃、物業(yè)服務(wù)、資本運作的全生命周期服務(wù)。

截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)的服務(wù)范圍，從第三方物流拓展至制造業(yè)以及線上線下零售企業(yè)等更廣泛的外部客戶。

客群和覆蓋產(chǎn)業(yè)范圍的外拓，京東產(chǎn)發(fā)如何從內(nèi)生規(guī)模擴張，來到了服務(wù)社會一體化開放的高點？

整體而言，京東產(chǎn)發(fā)聚焦“基礎(chǔ)設(shè)施+產(chǎn)業(yè)升級”的發(fā)展策略。這一思路也從一開始就被注入其基因中。

京東產(chǎn)發(fā)從第一個項目上海嘉定“亞洲一號”開始，便為行業(yè)高標倉開創(chuàng)了創(chuàng)新技術(shù)要求及更高一級的服務(wù)標準。依托京東數(shù)智化社會供應(yīng)鏈，打造了面向未來的新一代基礎(chǔ)設(shè)施。

產(chǎn)業(yè)一側(cè)，京東產(chǎn)發(fā)通過強大的整合業(yè)務(wù)資源及提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的能力，不斷拓展至產(chǎn)業(yè)園區(qū)和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心等相鄰資產(chǎn)類型。

截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)開發(fā)出的多樣化、現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)組合總共包括219個物流園區(qū)、13個產(chǎn)業(yè)園區(qū)及4個互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心。

而這張面積達2330萬平方米的“大網(wǎng)”，在中國的近90%的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施園區(qū)位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市，重點覆蓋長三角地區(qū)、大北京地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及成渝地區(qū)等重點區(qū)域，并在海外4個國家擁有25個基礎(chǔ)設(shè)施項目，京東產(chǎn)發(fā)因此得以快速全面響應(yīng)客戶不斷變化的需求，滿足其多元化需求，同時在遇到外界不確定因素時，能夠充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)協(xié)同能力，保障客戶供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性。

密度與規(guī)模之外，數(shù)字化管理以及高科技系統(tǒng)，在質(zhì)量上加持。通過專有單獨數(shù)字化信息追蹤系統(tǒng)、智能管理中心（IMC），打通開發(fā)建設(shè)到資產(chǎn)運營的全流程數(shù)字化遠程管控與服務(wù)，提升實時響應(yīng)能力、減少人工成本并提升資產(chǎn)價值。

超級產(chǎn)品、超級區(qū)域優(yōu)勢與超級協(xié)同效應(yīng)，就是京東產(chǎn)發(fā)的“超能力”。而從物流單點突破，到進一步反哺上游零售、制造業(yè)，用能力“生長”能力，用經(jīng)驗“制造”經(jīng)驗，去實現(xiàn)“做服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體”的初衷，最終讓京東產(chǎn)發(fā)得以成長至此。

聚光燈下，是幕后十數(shù)年的進擊。

“創(chuàng)造價值”急不得

不偏移“基準線”要做慢功夫

商業(yè)的規(guī)律很簡單：創(chuàng)造價值，獲取收益。但在無數(shù)個大大小小的周期里，內(nèi)外因素會交織出無數(shù)變量，打破循常的平衡。

而堅持創(chuàng)造價值，不計較短期的得失，是京東在充滿不確定性的過往與當下，找到的最確定的秩序感。

因適配、響應(yīng)快速生長的業(yè)務(wù)規(guī)模和與之一同高速變化著的行業(yè)，京東頂住壓力開啟自建物流體系與構(gòu)建完整供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施生態(tài)之路。京東產(chǎn)發(fā)則附著這條主線，也一路披荊斬棘，終于站在了又一個全新的起點。

重資產(chǎn)投資，長周期回報的現(xiàn)代基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)與管理，不僅需要前瞻、穩(wěn)健、高質(zhì)量的戰(zhàn)略布局，更需要始終將企業(yè)作為時代的一分子，去做有價值的事、長期的事，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略要始終與產(chǎn)業(yè)趨勢同頻共振。

當然，也要始終以為客戶、行業(yè)和社會創(chuàng)造價值為“基準線”，只要這條基準線不偏移，短期內(nèi)可能會有一些不理解的聲音，但是長期來看，堅持做難而正確的事，一定會讓企業(yè)行穩(wěn)致遠。

如今嘈雜、趨利且又快速變化著的世界，需要這樣的“笨拙”。

多年前，劉強東提出“十節(jié)甘蔗”理論，當時針對的是消費品行業(yè)。他將消費品行業(yè)的價值鏈分為創(chuàng)意、設(shè)計、研發(fā)、制造、定價，以及營銷、交易、倉儲、配送、售后十個環(huán)節(jié)，其中前5個環(huán)節(jié)歸品牌商，后5個環(huán)節(jié)歸零售商。

“只有承擔價值鏈上更多的環(huán)節(jié)，才能創(chuàng)造更大的價值。”外人眼里看到的是京東越做越重，其實背后是京東介入了價值鏈上的更多痛點，并用自己的方式，逐一擊破。

如今，京東圍繞交易效率的“后五節(jié)甘蔗”已經(jīng)達到了全球領(lǐng)先水平，而以供應(yīng)鏈為主線，京東開始了向“前五節(jié)甘蔗”的探索和反哺。

根植于實體經(jīng)濟，向更廣的場域出發(fā)，京東產(chǎn)發(fā)是和中國的產(chǎn)業(yè)升級一同成長起來的。作為那把通向上游和更多環(huán)節(jié)的“鑰匙”。京東產(chǎn)發(fā)通過持續(xù)投入供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，不忘服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初心，不僅有效地幫助實體產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，也帶動了區(qū)域經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。

從實體中來，到實體中去。這將是又一個長期主義者勝利的故事。

編輯|蒙錦濤