每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

告別了2021年的高速馳騁，2022年物業(yè)行業(yè)在低位中運行。

截至目前，已經(jīng)有53家在A股和港股上市的物業(yè)企業(yè)發(fā)布了2022年度業(yè)績報告。在過去一年，上市物企在營收、在管面積及盈利等方面的表現(xiàn)如何？

為此，《每日經(jīng)濟新聞》記者分別從營業(yè)收入、增值服務(wù)收入、在管面積、第三方在管面積、凈利率、每股基本盈利六個指標，對上述上市物業(yè)企業(yè)2022年報進詳細梳理統(tǒng)計，推出2022年上市物企的營業(yè)收入、增值服務(wù)收入、在管面積、第三方在管面積、凈利率、每股基本盈利六個榜單。

記者注意到，與2021年相比，2022年在管面積突破1億平方米的上市物企并未擴容，大型物企的管理規(guī)模仍然保持了可觀的增長速度。此外，擺脫了以往單一對規(guī)模的追求，越來越多的上市物企開始主動清退低質(zhì)項目，收并購向“業(yè)務(wù)型”轉(zhuǎn)向。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時表示，從2022年物業(yè)上市企業(yè)年報的情況看，多項指標的增速均值均不如2021年同期。但行業(yè)弱周期、低風險、成長性好的行業(yè)屬性未變。同時，經(jīng)歷了疫情洗禮，物企憑借與業(yè)主的深度互動，強化了彼此聯(lián)系，城市服務(wù)、IFM領(lǐng)域藍海市場具有確定性，所以行業(yè)基本面向好不變。

“增收不增利”現(xiàn)象凸顯

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2022年上市物企營收在100億元以上的有8家，200億元以上的僅有2家。其中，碧桂園服務(wù)以413.67億元大幅領(lǐng)跑，萬物云以301.06億元緊隨其后。

歸母凈利潤方面，2022年共有6家上市物企超過10億元，占比為19.35%；有14家物企實現(xiàn)了超過10%的增速。

克而瑞物管分析指出，2022年行業(yè)整體營收增速放緩，盈利能力惡化。“企業(yè)間分化加劇，即使在同一梯隊企業(yè)也開始斷檔，在第一梯隊表現(xiàn)尤為明顯。僅有碧桂園服務(wù)和萬物云營收超過300億元，該梯隊的其余企業(yè)均在百億元左右。”

與往年有所區(qū)別的是，受母公司、市場等多重因素影響，2022年不少上市物企出現(xiàn)歸母凈利潤負增長的情況。記者統(tǒng)計顯示，16家物企出現(xiàn)歸母凈利潤負增長，其中碧桂園服務(wù)、中天服務(wù)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)、時代鄰里、金科服務(wù)6家物企的下滑幅度均超過50%，行業(yè)“增收不增利”的情況凸顯。

對此，碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官黃鵬在業(yè)績發(fā)布會上就表示，“去年公司利潤未達原定預(yù)期目標的主要原因在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達到約28.5億元。”

根據(jù)公告披露，2022年碧桂園服務(wù)的商譽及其他無形資產(chǎn)減值約17.70億元，這一數(shù)值與其年度凈利潤僅相差4.91億元。其中，碧桂園服務(wù)對收購標的四川嘉寶生活服務(wù)、財信智慧生活服務(wù)、以及武漢雪域云海網(wǎng)絡(luò)科技，三項收并購標的商譽減值，涉及金額分別為13.06億元、4.45億元以及1.089億元。

萬物云董事長朱保全也在業(yè)績發(fā)布會上發(fā)出反思，“高溢價收并購過程中，較高的商譽價值是否合理？”

此外，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和時代鄰里三家物企在2022年出現(xiàn)不同程度虧損，歸母凈利潤分別為-18.19億元、-4.624億元和-2.136億元，較2021年分別下降272.09%、134.05%和169.35%。

虧損最嚴重的是金科服務(wù)，這也是其上市以來首次出現(xiàn)虧損。在業(yè)績發(fā)布會上，金科服務(wù)董事長夏紹飛表示，去年整個地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項目接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏對應(yīng)的保障。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟4月6日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“一方面，非業(yè)主增值服務(wù)作為高毛利業(yè)務(wù)，在2022年受到了很大不利影響：如房地產(chǎn)行業(yè)下行導(dǎo)致業(yè)務(wù)量較少，地產(chǎn)流動性危機造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；另一方面，前兩年行業(yè)規(guī)模擴張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在為增加規(guī)模而激進并購的現(xiàn)象，導(dǎo)致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現(xiàn)商譽減值問題。”

牛曉娟表示，社區(qū)增值服務(wù)綜合看也是毛利較高的業(yè)務(wù)板塊，但受疫情及宏觀經(jīng)濟承壓影響，不少業(yè)務(wù)的開展受到限制，導(dǎo)致不少企業(yè)在該板塊收入下滑，并增加了企業(yè)運營管理成本，導(dǎo)致利潤貢獻受到?jīng)_擊。以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤空間，導(dǎo)致營業(yè)收入能實現(xiàn)增長而利潤不增甚至反降的結(jié)果。

收并購轉(zhuǎn)向“業(yè)務(wù)型”

截至2022年底，上市物企在管面積突破2億平方米的有12家，而在管面積破億平方米的物企陣營未有擴容。

具體來看，碧桂園服務(wù)在管面積由2021年12月31日約7.67億平方米增至約8.69億平方米，緊隨其后的萬物云為8.4億平方米，也是行業(yè)僅有的兩家在管面積超過8億平方米的企業(yè)，領(lǐng)先雅生活、保利物業(yè)超2億平方米。與此同時，另外有31家上市物企的在管面積約在百萬至千萬平方米級別。

作為物企規(guī)模增長的重要手段之一，2021年還在盛行的物企大規(guī)模收并購行動在2022年已經(jīng)較少出現(xiàn)。據(jù)中指物業(yè)研究院不完全統(tǒng)計，2022年物管行業(yè)披露的收并購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021年的收并購交易總額大降約70.8%。

“2022年并購市場環(huán)境錯綜復(fù)雜，并購方更謹慎、全面地平衡標的質(zhì)量、價格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度。其次，由于地產(chǎn)困局的傳導(dǎo)性影響，年內(nèi)大型并購案例較為少見，主要原因來自預(yù)算的壓力以及對標風險的考量。”牛曉娟表示，不過國企并購活躍度提升，華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、金茂物業(yè)、遠洋服務(wù)、京城佳業(yè)等國企扛起了收并購大旗。

值得注意的是，物企收并購正由“規(guī)模型”向“業(yè)務(wù)型”轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”并購更集中于特色細分賽道。“2022年并購交易標的為傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的約占一半，機場、度假村、酒店、金融類等細分領(lǐng)域物業(yè)備受關(guān)注。同時，諸如汽車服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、電商服務(wù)、咨詢服務(wù)、家政服務(wù)、城市服務(wù)等‘業(yè)務(wù)型’并購逐漸受到重視。”牛曉娟表示。

以金茂服務(wù)為例，2022年其在管面積同比增長50%以上，全年實現(xiàn)16類業(yè)態(tài)拓展。如2022年6月17日，金茂服務(wù)成功并購首置物業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)管理規(guī)模得到提升；2022年與中國中化的農(nóng)業(yè)和化工板塊建立有效協(xié)同，成功獲取了研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)，并新增城市服務(wù)項目5個。

此外，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，銷售與投資雙降，但存量空間依然龐大，第三方競標拓展正在成為物企最重要的新增項目來源。金科服務(wù)董事長夏紹飛在業(yè)績會上表示，2022年三四季度開始金科服務(wù)正式推出內(nèi)部住宅發(fā)展計劃，未來將升級到街區(qū)式物業(yè)服務(wù)范疇，把戰(zhàn)略重心逐步轉(zhuǎn)移到存量項目上，“目前效果是比較好的”。

物企在不斷對外拓展的同時，也在進行“瘦身”。

如碧桂園服務(wù)對四川嘉寶服務(wù)、財信服務(wù)多個因為利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預(yù)期的項目，進行了清退。碧桂園管理層在業(yè)績會上透露，2022年公司主動退出虧損或收繳率低的項目，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司的規(guī)模”。此外，金科服務(wù)也在2022年就主動收縮了部分賬期較長、現(xiàn)金流較差的項目。

“2020-2021年物企通過一級市場完成收并購一般給到10-15倍估值，轉(zhuǎn)手通過資本化在二級市場能獲得20-30倍，甚至是更高的價格，中間利潤十分可觀，對收并購買賣雙方形成共贏的閉環(huán)，因此收并購成為了前兩年行業(yè)的主流趨勢。”億翰物研分析指出，隨著資本風口的消失，目前港股物管資本市場，上市民營物企的PE值甚至都達不到10倍，由于缺少資本市場的買單，自然無法再次形成可觀的中間利潤，收并購邏輯難以形成閉環(huán)。

“現(xiàn)在回頭看，當時的收并購估值其實是偏高的。”東吳證券地產(chǎn)首席分析師房誠琦指出，“收并購在報表上主要體現(xiàn)在無形資產(chǎn)中的客戶關(guān)系和商譽，無論是哪種都會直接對利潤造成影響，具體影響的程度就要看當時收購的體量和對價了，各家公司不太一樣，但有一點是可以確認的，收并購對利潤的影響肯定沒有完全結(jié)束，還會持續(xù)幾年。”

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