每經(jīng)特約評論員 張敬偉

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，二手房交易迎來重大變化。3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡稱《通知》），對協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作出全面部署。這意味著，“帶押過戶”從地方性政策走向了全國化、常態(tài)化和全面推進階段。事實上，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，包括深圳、濟南、大連等多個省會城市和計劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份也已經(jīng)全面開展二手房“帶押過戶”工作。

《通知》是對多城“帶押過戶”實踐的頂層確認，也是通過“紅頭文件”的方式讓“帶押過戶”更加規(guī)范。要讓萎靡的樓市活起來好起來，既要看新建商品房交易，也要關(guān)注二手房交易。二手房交易好起來，能一定程度激發(fā)新建商品房交易活力，有利于盤活整個房地產(chǎn)市場。

近期二手房市場的火熱，一定程度上與多城推動“帶押過戶”有關(guān)。具體來看，3月杭州二手房成交量突破萬套，成都則突破2.6萬套。3月份，北京樓市“小陽春”也如期而至。當(dāng)月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為22192套，環(huán)比、同比均有一定增長。同為一線城市的廣州，3月二手住宅共網(wǎng)簽12260宗、119萬平方米，環(huán)比大幅增長23%和24%，同比增長46%和44%，網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來的新高。三四線城市的二手房銷售要弱一些，但在二手房市場大勢的傳導(dǎo)下，也迎來了向好預(yù)期。

“帶押過戶”政策，不僅是對樓市新周期亟需“加油鼓勁”的回應(yīng)，也是對樓市基層實踐或者說底層智慧的認可。眾所周知，在購房政策的理解上，尤其是存在政策堵點的情況下，房產(chǎn)中介往往有自己的解決辦法。當(dāng)然，這樣的辦法存在不合規(guī)的瑕疵，過度炒作時會引發(fā)資金風(fēng)險。尤其是在樓市過熱出現(xiàn)泡沫時是需要嚴(yán)厲禁止的，譬如所謂的首付貸。但是，如果樓市處于低迷狀態(tài)，剛需群體受制于政策限制而不能購房，改善住房群體需要售出二手房購買新建商品房時，就需要底層智慧或房地產(chǎn)管理部門在執(zhí)行層面予以破局，打通二手房市場梗阻，帶動新建商品房交易，從而激活樓市良性循環(huán)。

“帶押過戶”不僅可以解決剛需和改善住房群體的安居需求，給萎靡的樓市注入活力，而且基層實踐得到了“紅頭文件”的確認。這涉及民生福祉、市場紅利，也體現(xiàn)了法治精神。

民法典第四百零六條明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”這不僅為不動產(chǎn)“帶押過戶”提供了法律依據(jù)，也為激活樓市提供了可資借鑒的標(biāo)本。

“帶押過戶”很容易理解，“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。這樣就可縮短交易流程，減輕交易雙方的時間和經(jīng)濟成本，提高二手房交易效率。專業(yè)人士對“帶押過戶”有生動解讀：“按100萬元總價，貸款金額約70萬元，貸款本金余額50萬元為例，如果按照過去的交易模式，賣房人需要先籌集50萬元歸還貸款才可以實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照‘帶押過戶’政策，這50萬元的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。”

“帶押過戶”已經(jīng)在多城試點中釋放出積極的市場信號，現(xiàn)在有了兩部委頂層設(shè)計的“紅頭文件”托底，在執(zhí)行中可以預(yù)期會有更好的實踐效果。當(dāng)然，“帶押過戶”政策要在所有城市落地，還需要耐心。按照《通知》要求，“帶押過戶”有穩(wěn)健的路線圖：以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

中國樓市具有典型的差別化特點。一線城市樓市雖有周期性波動，但從來不愁賣，無論新建商品房還是二手房；二線熱點城市、省會城市和計劃單列市的樓市周期性波動更大一些，二手房交易能夠作為這類城市樓市的晴雨表；三四線城市樓市壓力較大，存量房矛盾不少，二手房交易遲滯是市場常態(tài)。在此情勢下，“帶押過戶”執(zhí)行有序進行，由點到面，自是應(yīng)有之義。通過一線、二線城市等活躍樓市二手房“帶押過戶”的實踐，會使政策執(zhí)行更完善，程序更科學(xué)更便捷。而且，執(zhí)行這一政策，銀行是重要的參與主體，沒有銀行配合，無法實現(xiàn)“帶押過戶”的無縫對接。

“帶押過戶”政策是二手房交易的利好，也有助于激活整個樓市的良性循環(huán)。

（作者系中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員）