每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

中交地產(chǎn)（SZ000736，股價(jià)15.87元，市值110.37億元）的財(cái)報(bào)向來(lái)像謎一樣，股價(jià)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)則向來(lái)不甚匹配。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2022年中交地產(chǎn)的股價(jià)從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過(guò)180%；共拉出28個(gè)漲停板，為中交地產(chǎn)有史以來(lái)漲停板最多的年份，引發(fā)上市公司發(fā)出14次風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

中交地產(chǎn)一直被詬病“增收不增利”，但2022年的變動(dòng)差異尤其大。營(yíng)收方面164.52%的巨大增幅，卻匹配著85.60%的歸母凈利潤(rùn)降幅。在華南地區(qū)，中交地產(chǎn)的營(yíng)收增幅達(dá)到2963.53%，但成本增幅達(dá)到了更為驚人的7883.07%。

不過(guò)中交地產(chǎn)自有說(shuō)法，“因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性，個(gè)別年度預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)”。

不計(jì)成本沖規(guī)模，華南區(qū)域成本增幅達(dá)7883.07%

中交地產(chǎn)的業(yè)績(jī)變動(dòng)幅度之大在央企中十分罕見(jiàn)。

報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1373.07億元，較上年末降低3.28%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.67億元，較上年增長(zhǎng)164.52%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額21.83億元，較上年同期增長(zhǎng)43.36%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)0.34億元，較上年同期減少85.60%。

2020年和2021年，中交地產(chǎn)營(yíng)收分別是123億元、145.42億元，增速分別是-12.54%、18.23%；相應(yīng)的歸母凈利潤(rùn)分別是3.47億元和2.36億元，增速分別是-35.92%、-32.19%。

近三年中交地產(chǎn)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比 來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

對(duì)于2022年?duì)I收和歸母凈利潤(rùn)的劇烈變動(dòng)，中交地產(chǎn)并沒(méi)有在年報(bào)中多做解釋。

值得注意的是，房地產(chǎn)銷售成本的大幅增加拖累了中交地產(chǎn)2022年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

報(bào)告期內(nèi)，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售實(shí)現(xiàn)營(yíng)收382.92億元，同比增長(zhǎng)165.08%；但成本也達(dá)到了332.06億元，同比增幅達(dá)到197.49%；毛利率13.28%，同比減少9.45個(gè)百分點(diǎn)。

而在2021年，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售營(yíng)收是144.45億元，同比增長(zhǎng)18.36%；成本111.62億元，同比增長(zhǎng)24.03%；毛利率22.73%，同比減少3.53個(gè)百分點(diǎn)。2020年，中交地產(chǎn)的房地產(chǎn)銷售營(yíng)收是122.05億元，同比下降12.47%；成本約90億元，同比下降13.94%；毛利率26.26%，同比增加1.25個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，受益于營(yíng)收情況的大幅好轉(zhuǎn)，中交地產(chǎn)2022年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正至29.35億元，增幅達(dá)165.92%。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)“增收不增利”，在華南和華北地區(qū)表現(xiàn)得尤其典型。

根據(jù)2022年報(bào)，中交地產(chǎn)在華南地區(qū)的營(yíng)收增幅達(dá)到2963.53%，但成本增幅達(dá)到了驚人的7883.07%，毛利率同比減少51.54個(gè)百分點(diǎn)；華北地區(qū)的營(yíng)收增幅達(dá)3083.23%，但相應(yīng)的成本增幅達(dá)到了3243.92%，毛利率同比減少4.11個(gè)百分點(diǎn)。

2022年中交地產(chǎn)各區(qū)域業(yè)績(jī)及成本情況 來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

也就是說(shuō)，在華南和華北地區(qū)，2022年中交地產(chǎn)幾乎是以不計(jì)成本的代價(jià)在布局。華中地區(qū)情況稍好些，營(yíng)收增幅236.88%，但成本增幅也達(dá)到了323.90%。

公開(kāi)資料顯示，中交地產(chǎn)華南區(qū)域總經(jīng)理是王劍，2022年升任副總裁，曾就職于萬(wàn)科、綠城等；華北區(qū)域總經(jīng)理是宗鳴，曾就職于萬(wàn)科、旭輝等，加入中交地產(chǎn)之前掌管旭輝北京事業(yè)部。

2019年7月從綠城再度回歸中交地產(chǎn)之時(shí)，董事長(zhǎng)李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠(yuǎn)在千億元之上”。2022年是中交地產(chǎn)的沖刺之年，但行業(yè)的巨變加上企業(yè)本身存在的問(wèn)題，令這種不惜一切代價(jià)對(duì)規(guī)模的渴求，看起來(lái)有些瘋狂。

不過(guò)，中交地產(chǎn)去年12月披露過(guò)一份“十四五”規(guī)劃，其中提到，中交地產(chǎn)計(jì)劃以高質(zhì)量發(fā)展為主線，實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展由以高杠桿、粗放式為主的發(fā)展方式向以高效益、集約式為主的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。根據(jù)公司“十四五”期間投資、營(yíng)銷計(jì)劃及交付方案，預(yù)計(jì)“十四五”期間營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)總額、凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步擴(kuò)張，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期性，個(gè)別年度預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)。

向控股股東借款185.88億元，都用來(lái)拿地了？

年報(bào)顯示，2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額458.82億元，較上年同期降低18.07%；銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額（權(quán)益口徑）296.65億元，較上年同期降低25.46%；銷售回款291.32億元，較上年同期降低30.47%。

盡管如此，但從中交地產(chǎn)的發(fā)展計(jì)劃看，背靠強(qiáng)大的母公司，逆勢(shì)擴(kuò)張依然是主要方向。

記者梳理年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2022年中交地產(chǎn)的土地成本達(dá)187.22億元，占營(yíng)業(yè)成本比重達(dá)56.22%，而2021年這一比例為43.87%，2020年為33.56%。

另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年中交房地產(chǎn)（包括中交地產(chǎn)、中交城市運(yùn)營(yíng)等平臺(tái)）拿地金額為114億元，行業(yè)排名第28位。

在目前的市場(chǎng)情況下，中交地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)規(guī)模之夢(mèng)，勢(shì)必需要借助母公司的力量。從該公司2022年發(fā)布的公告也可看出，其向母公司借起錢來(lái)毫不手軟。

這從中交地產(chǎn)去年12月9日的一份公告中可見(jiàn)端倪。當(dāng)日，控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)集團(tuán)）又一次向中交地產(chǎn)提供不超過(guò)45億元借款額度，但20天后的2022年12月29日，中交地產(chǎn)又向地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)出了借款申請(qǐng)，合計(jì)65.6億元，年利率7.5%。

公告顯示，“本次借款后，我司已使用向地產(chǎn)集團(tuán)借款額度為185.88億元”，這與中交地產(chǎn)2022年的拿地成本金額近乎一致。

來(lái)源：中交地產(chǎn)2022年12月29日公告

今年1月，中交地產(chǎn)繼續(xù)如法炮制，向地產(chǎn)集團(tuán)新增借款額度不超過(guò)100億元，年利率不超過(guò)8%，額度有效期到2023年12月31日。

正如中交地產(chǎn)此前在借款公告中說(shuō)的那樣，“在多方考察和比較其他融資渠道之后，控股股東方提供的資金具有及時(shí)、快捷、便利等優(yōu)勢(shì)”。

來(lái)源：中交地產(chǎn)2023年3月30日公告

中交地產(chǎn)坦言，公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)相比尚有不小的差距，資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問(wèn)題仍然沒(méi)有得到根本解決；地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調(diào)控等客觀因素影響，也反映出公司運(yùn)營(yíng)管理的精細(xì)化、科學(xué)化水平還不夠，產(chǎn)品溢價(jià)能力還不足。

下一步，中交地產(chǎn)表示，將對(duì)標(biāo)行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，探索新的增長(zhǎng)點(diǎn)，向管理要效益，向品質(zhì)要效益。持續(xù)優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，采取多元化融資方式，控制有息負(fù)債規(guī)模的增長(zhǎng)速度等。

“復(fù)制綠城中國(guó)、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，2019年的宏愿，時(shí)隔4年再看，一切都要重新開(kāi)始。

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