每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年，雖然房企的住宅銷售整體受挫，但在商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)上卻顯示出較強(qiáng)的韌勁。

據(jù)金地商置（HK00535，股價(jià)0.54港元，市值89.69億港元）近期發(fā)布的2022年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.02億元，同比下降27%；歸屬母公司凈利潤23.11億元，同比下降42.44%。不過，商業(yè)項(xiàng)目錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入約10.17億元，同比增長了約50%。

金地商置方面表示，公司持有人應(yīng)占溢利減少主要有三個(gè)方面原因：一是2022年較少物業(yè)交付以使其所貢獻(xiàn)收入減少；二是一次性議價(jià)收購收益下跌；三是待出售及發(fā)展中物業(yè)的減值撥備增加。

4月12日，戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著房地產(chǎn)發(fā)展模式從傳統(tǒng)投資開發(fā)型收益向營運(yùn)收益轉(zhuǎn)變，企業(yè)越來越將業(yè)務(wù)關(guān)注點(diǎn)放到自持型物業(yè)上來，包括商場、長租公寓、酒店和辦公樓等。

商業(yè)租賃及服務(wù)收入增加

年報(bào)顯示，2022年金地商置累計(jì)合約銷售總額為617.73億元，總合約銷售面積為296.72萬平方米，均較2021年下降約21%。

作為金地集團(tuán)旗下的企業(yè)，金地商置前身為香港上市公司星獅地產(chǎn)，業(yè)務(wù)主要包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、精致商業(yè)、長租公寓、精品住宅等物業(yè)的開發(fā)銷售、投資管理以及運(yùn)營服務(wù)。

由于物業(yè)銷售確認(rèn)的收入減少，金地商置營業(yè)收入和凈利潤也同比回調(diào)，期內(nèi)錄得毛利23.37億元，同比降低19%；公司持有人應(yīng)占溢利23.11億元，同比回調(diào)42%。

值得注意的是，金地商置的業(yè)績亮點(diǎn)主要在其持有型物業(yè)上。

報(bào)告期內(nèi)，金地商置的物業(yè)投資及管理分部貢獻(xiàn)收入11.29億元，較2021年的8.69億元增長近30%，占總收入比例由6%增加至11%。

商業(yè)地產(chǎn)方面，截至報(bào)告期末，金地商置持有在營運(yùn)的商業(yè)項(xiàng)目總建面約92萬平方米。由于租金增長及新商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，公司從商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目合共錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入約16.87億元，較2021年同期增長47%。

2023年，金地商置將開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目包括北京、上海、蘇州、杭州及南昌共8個(gè)商業(yè)/寫字樓項(xiàng)目，建筑面積約40萬平方米。據(jù)公司官網(wǎng)介紹，5個(gè)籌備中的項(xiàng)目中，有2個(gè)位于上海，分別位于閔行區(qū)七寶地鐵站和七莘路地鐵站附近。

4月11日下午，記者來到上海軌交12號(hào)線終點(diǎn)站，在金地商置上海七莘路項(xiàng)目現(xiàn)場看到，1棟高層寫字樓、6棟低層辦公樓和商業(yè)街區(qū)已建設(shè)完成，建筑外墻顯示的項(xiàng)目名為平金中心，“金地商置最后兩層獨(dú)立大堂屋頂花園、總部獨(dú)棟辦公銷售”字樣的巨幅廣告正對(duì)著地鐵口?，F(xiàn)場一位工作人員介紹，該項(xiàng)目計(jì)劃今年7月份開業(yè)，目前商業(yè)門店和辦公室還在裝修中。

在七莘路項(xiàng)目對(duì)面，莘莊維景印象城已經(jīng)運(yùn)營多年，是區(qū)域內(nèi)成熟商業(yè)體之一。

據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，今年一季度上海辦公樓的帶看量和問詢量顯著增加，然而大部分租戶延續(xù)了謹(jǐn)慎的租賃策略，故租賃成交緩慢。零售項(xiàng)目方面，全市凈吸納量錄得-28300平方米，核心商圈項(xiàng)目的首層租金環(huán)比下降0.4%，非核心商圈首層租金環(huán)比下降0.9%。

據(jù)仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人介紹，一季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率小幅上升至13.6%，有一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積共計(jì)82000平方米?？紤]到租戶較為謹(jǐn)慎的態(tài)度及未來供應(yīng)壓力，業(yè)主預(yù)期有所調(diào)整，整體租金小幅下降0.1%，基本維持在4.6元每平方米每天的水平。

未來需補(bǔ)充運(yùn)營人才“軟肋”

2022年，受新冠疫情等影響，部分合營公司持有的購物中心業(yè)績有一定程度下滑，金地商置的物業(yè)投資及管理分部錄得溢利21.51億元，較2021年減少5100萬元。金地商置方面稱，隨著疫情管控措施優(yōu)化，購物中心業(yè)績預(yù)計(jì)將逐步恢復(fù)。

截至2022年12月31日，金地商置的土地儲(chǔ)備合共1934萬平方米。其中約20%位于北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市；59%位于二線城市（包括南京、蘇州、杭州、青島、武漢、長沙、成都、徐州、南昌、昆明、濟(jì)南、天津等）；其余21%位于三線及其他城市。

不過，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的布局和發(fā)展，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東表示，房企的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要重視運(yùn)營人才，通過自行組建或引入專業(yè)國際化管理團(tuán)隊(duì)，來補(bǔ)充運(yùn)營人才的軟肋。“我們觀察到，有部分品牌地產(chǎn)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，延續(xù)了高端豪宅的風(fēng)格和品質(zhì)。硬件方面不存在問題，但是后期運(yùn)營和維護(hù)能力是軟肋，”

陳云九也認(rèn)為，隨著上海、南京、蘇州等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市市場成交趨向分化，開發(fā)商未來將越來越關(guān)注自持型物業(yè)的運(yùn)營收益。當(dāng)中，與傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)的住宅銷售模式不同，轉(zhuǎn)變之后將面臨收益周期拉長的現(xiàn)實(shí)問題，這將進(jìn)一步考驗(yàn)公司掌舵人及職業(yè)經(jīng)理人的能力和水平。

對(duì)于2023年的業(yè)績展望，金地商置方面在年報(bào)中表示，房地產(chǎn)市場已于2022年下半年觸底，并將于2023年逐步反彈。“公司作為管理最完善的房地產(chǎn)企業(yè)之一，且具有良好的財(cái)務(wù)紀(jì)律，應(yīng)能把握房地產(chǎn)市場恢復(fù)需求的機(jī)會(huì)。”