每經(jīng)評(píng)論員薛暉 年報(bào)季還沒(méi)結(jié)束，曾經(jīng)的“千億房企”新力控股被迫退市了。4月6日晚間，香港聯(lián)交所宣布，由于新力控股未能在2023年3月19日或之前履行聯(lián)交所訂下的復(fù)牌指引而復(fù)牌，自2023年4月13日上午9時(shí)起，新力控股的上市地位被予以取消。 面對(duì)新力控股退市，以及又一批停牌房企名單的擴(kuò)容，悲觀情緒又有蔓延之勢(shì)。的確，房地產(chǎn)市場(chǎng)再也回不到昔日的紅火了——2021年還有18萬(wàn)億元的新房銷(xiāo)量，而到2022年已減為14萬(wàn)億。未來(lái)，更不確定。 然而，年報(bào)還展現(xiàn)了另一面，也有一批房企“逆勢(shì)反彈”，且“量?jī)r(jià)齊升”。這其中既有TOP10榜單中的“老面孔”華潤(rùn)置地、龍湖地產(chǎn)，也有“黑馬”房企越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)以及仁恒置地。 也許，多看看這些逆勢(shì)而上的房企經(jīng)驗(yàn)，才更有意義。 其實(shí)，市場(chǎng)雖然在調(diào)整，但并不意味著每家企業(yè)的份額都會(huì)同樣縮減。相反，在市場(chǎng)洗牌過(guò)程中，有些企業(yè)還會(huì)迎來(lái)更多機(jī)會(huì)。上述逆勢(shì)增長(zhǎng)的房企實(shí)際上就是搶食了“出險(xiǎn)”房企的市場(chǎng)份額。 山西太原，市民在售樓部挑選商品房視覺(jué)中國(guó)圖 這是市場(chǎng)洗牌的結(jié)果，洗牌還會(huì)繼續(xù)。 從去年到今年，停牌房企已超過(guò)20家。這些停牌上市房企幾乎都是“出險(xiǎn)”房企。其中不乏昔日的“千億房企”，如融創(chuàng)、奧園，以及退市的新力控股。另有一批房企，雖然沒(méi)有停牌，但也宣布了債務(wù)展期或債務(wù)重組，也就是俗稱的“爆雷”，因而銷(xiāo)售受到影響。 以新力控股為例，銷(xiāo)售額已較其高峰時(shí)下降了九成，也就是讓出了自身九成的市場(chǎng)給了別的企業(yè)。其他的爆雷房企銷(xiāo)售額降幅也明顯高于平均降幅。大多數(shù)爆雷房企的銷(xiāo)售額降幅在四成至六成之間。 于是，此消彼長(zhǎng)，“爆雷”房企失去的市場(chǎng)份額就變成另一些企業(yè)的增量，市場(chǎng)的危險(xiǎn)與機(jī)遇就微妙轉(zhuǎn)化了。 也許有人會(huì)說(shuō)，在整體市場(chǎng)萎縮的大前提下，既便少數(shù)企業(yè)瓜分稍多份額，也不會(huì)帶來(lái)更多利潤(rùn)。因?yàn)槭袌?chǎng)下行過(guò)程中，份額的增長(zhǎng)多是以價(jià)換量。然而，情況并非完全如此，也有房企的均價(jià)不降反增！ 2022年，全國(guó)百城新房?jī)r(jià)格微跌。這也是2014年以來(lái)首跌，多數(shù)房企被迫降價(jià)出貨。但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，均價(jià)3萬(wàn)/平方米以上的房企卻達(dá)到了10家，比2021年增加了7家；均價(jià)2萬(wàn)/平方米以上的房企也從28家增到39家。 那么，這些房企如何把產(chǎn)品越賣(mài)越“貴”呢？ 部分原因是，他們選擇了“高能級(jí)”市場(chǎng)，也就是消費(fèi)力更強(qiáng)的城市。以仁恒置地為例，其項(xiàng)目主要選址在長(zhǎng)三角，其中上海貢獻(xiàn)六成份額。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，仁恒置地2022年的銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)4.7萬(wàn)元/平方米，較2021年提升了48%。其中最貴的項(xiàng)目，均價(jià)達(dá)到11.6萬(wàn)元/平方米。 中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力在分化，也會(huì)倒逼房企提升選址能力和選擇細(xì)分市場(chǎng)的能力。那些能找到好市場(chǎng)，能發(fā)現(xiàn)用戶潛在需求，能提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的房企，也就能逆勢(shì)反彈甚至量?jī)r(jià)齊升。 這樣看來(lái)，即便是市場(chǎng)總體需求有改變，區(qū)域性和階層性的更高的需求依然存在。關(guān)鍵是企業(yè)是否能抓住這樣的機(jī)會(huì)，能否提供相應(yīng)的產(chǎn)品。 近日，住建部部長(zhǎng)倪虹提出“要像造汽車(chē)那樣造房子”。此話可謂一語(yǔ)中的，切中了房地產(chǎn)的痛點(diǎn)。 大家有目共睹，近年來(lái)以特斯拉為代表的新能源汽車(chē)已顛覆了人們對(duì)汽車(chē)的傳統(tǒng)認(rèn)知，進(jìn)而激發(fā)了國(guó)人的巨大購(gòu)買(mǎi)潛力。在此背景下，雖然每個(gè)家庭不會(huì)買(mǎi)更多的車(chē)，但會(huì)換更好的車(chē)。近年來(lái)新能源車(chē)引發(fā)了換車(chē)潮，誕生了一個(gè)龐大的市場(chǎng)。人們買(mǎi)特斯拉以及其他的新能源車(chē)，買(mǎi)的不僅是代步工具，還是科技智能的生活空間，買(mǎi)的是時(shí)尚生活的新體驗(yàn)。 反觀房地產(chǎn)行業(yè)。多年來(lái)，房企雖然也有科技住宅、健康住宅、綠色住宅，但總體上仍是在追規(guī)模的主路上的點(diǎn)綴。而真正在產(chǎn)品的科技創(chuàng)新方面下的功夫還不夠。根本沒(méi)有出現(xiàn)特斯拉這樣現(xiàn)象級(jí)的顛覆性的技術(shù)革命和消費(fèi)趨勢(shì)。 一旦出現(xiàn)“像造汽車(chē)那樣造房子”的技術(shù)變化，筆者相信也會(huì)引發(fā)新一輪居住革命，進(jìn)成振興這個(gè)行業(yè)。那時(shí)，整個(gè)行業(yè)就會(huì)真正走出低谷，重拾信心。 總之，市場(chǎng)仍在，機(jī)會(huì)仍在，但只等待創(chuàng)新者和發(fā)現(xiàn)者！