每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

購買端禮著之前，駱先生對這個樓盤還是挺滿意的。

“離我父母家挺近的，戶型還不錯，總價上也能接受，宣傳的容積率2.5，綠化30%聽起來也不錯，所以就選擇了這里。”

2022年6月，駱先生購買了端禮著一套130平方米、總價1400萬元的房子，但出乎他意料的是，這個小區(qū)2.5的容積率可能并不是他所理解的那樣。

2021年10月，首開和北京建工聯(lián)合以41.8億元和2.57萬平方米保障性租賃住房的代價，拿下了北京市豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)萬泉寺村A地塊一級開發(fā)項目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。

但現(xiàn)在，0616-0660、0616-0661兩宗地塊的官方文件和宣傳資料卻引發(fā)了業(yè)主、開發(fā)商之間的爭議。

對于業(yè)主們的各種說法，4月10日，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了開發(fā)商方面，在表達采訪意愿后，對方表示“我們沒有什么可向您確認的”，隨即掛斷了電話。

隨后，記者也聯(lián)系上了端禮著相關(guān)負責人，并向其發(fā)去采訪意向，但并未得到回復。

端禮著項目建設(shè)現(xiàn)場 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

一塊地？兩塊地？

駱先生一開始并沒有意識到容積率的問題，他表示：“有其他業(yè)主聽說容積率計算不對，就詢問了開發(fā)商，開發(fā)商3月8日首次向大家解釋了實際情況。”

所謂容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積比率，又稱建筑面積毛密度。容積率的值通常以地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)來表示。例如，在面積為100平方米的地塊上，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2；如果建3層，總建筑面積300平方米，容積率就是3。

一般來說，容積率越低，住宅的舒適度和品質(zhì)越高，小區(qū)內(nèi)樓層不高，綠化面積多，人口密度低，內(nèi)部規(guī)劃合理，低容積率往往被認為是豪宅的標準之一。

3月8日，端禮著項目工作人員通過微信留言首次向業(yè)主們解釋，所謂2.5容積率的計算，是合并了端禮著小區(qū)北側(cè)0616-0660地塊的規(guī)劃用地面積。

但根據(jù)售房合同，端禮著小區(qū)僅包含0616-0661地塊，北側(cè)0616-0660地塊未被用于小區(qū)配建，而是被用于為萬泉寺回遷居民配建地上停車及綠地。

從北京市住建委的預售許可證信息看，項目確實只包括0616-0661地塊。

那么，為什么會出現(xiàn)這兩塊地歸屬的爭議？

根據(jù)業(yè)主們的說法，北京市規(guī)自委口頭同意將0616-0660地塊的建筑面積挪到0661地塊，因為兩塊地“統(tǒng)一核算指標”，記者在出讓文件中也看到了這句話。

“所以開發(fā)商就將兩塊地總計85399平方米建筑規(guī)模面積全部放在了0661地塊，開發(fā)商也承認所有建筑面積都在0661地塊。”

此外，在批復文件中，0616-0661、0660地塊容積率均為2.5。

根據(jù)業(yè)主提供的溝通會資料，端禮著小區(qū)北側(cè)0616-0660地塊為回遷居民停車場及綠地，不存在地上建筑面積，負責端禮著項目的工作人員所述的85,399.00平米“地上建筑面積”全部位于端禮著小區(qū)所在的0616-0661地塊。于2023年3月10日在北京端禮著項目售樓處下午2點-10點的業(yè)主維權(quán)中，項目公司法人代表也確認了這一點。

但如銷售合同所示，端禮著小區(qū)所在的0616-0661地塊的“規(guī)劃用地面積”僅為29,601.934平方米，基于一般理解0616-0661地塊實際算得住房容積率約2.885（=85,399平方米/29,601.934平方米），而非銷售時宣傳的2.5。同時，若0616-0660地塊被用于回遷居民停車場及綠地，而非為端禮著小區(qū)配建，則也可能造成基于一般理解端禮著小區(qū)所在0616-0661綠化率不足30%。

4月10日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房人身份咨詢了端禮著銷售人員，對方回復的也是：“項目容積率為2.5。”

項目公司回應(yīng)“沒什么可確認的”

4月10日，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了北京怡璟置業(yè)有限公司（項目開發(fā)公司，下稱怡璟置業(yè)），在表達采訪意愿后，對方表示“我們沒有什么可向您確認的”，隨即掛斷了電話。

2021年10月，首開和北京建工聯(lián)合以41.8億元和2.57萬平方米保障性租賃住房的代價，拿下了豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)萬泉寺村A地塊一級開發(fā)項目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地塊R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。地塊土地面積43632.255平方米，建筑控制規(guī)模不大于101601平方米。

地塊緊鄰北京二環(huán)，距離麗澤商務(wù)區(qū)不足2公里，可謂寸土寸金之地。

后來，中海加入，三方共同成立了怡璟置業(yè)來開發(fā)項目。根據(jù)企查查，首開是該公司占比41%的大股東。首開是北京市場的頭部企業(yè)，公司資產(chǎn)總額超過1800億元，年銷售額超過1000億元，累計竣工面積逾5000多萬平方米，年開復工面積1100萬平方米。僅僅在北京，首開2022年便有492.4億元銷售額，排名第二位，僅次于中海的544.1億元。

2022年6月，端禮著拿到了第一張預售證，共406套房源被批準銷售，目前網(wǎng)簽239套，網(wǎng)簽單價超過11萬元/平方米。

該項目銷售人員在回答記者咨詢時表示：“目前房源已經(jīng)不多，一些戶型要等業(yè)主清退再次銷售。”

根據(jù)北京市規(guī)自委公布的地塊資料，豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)萬泉寺村A地塊一級開發(fā)項目0616-0660、0661、L05、WQS-02地塊包含互不連接的0616-0661、L05地塊部分和0616-0660地塊部分，以及WQS-02地塊部分。其中0616-0661地塊和0616-0660地塊中間有萬泉寺路相分隔。

根據(jù)地塊規(guī)劃，“0616-0660地塊配建100個機動車停車位，WQS-02地塊配建158個機動車停車位，專項用于豐臺區(qū)萬泉寺東路9號院1號樓和2號樓的回遷房居民停車使用。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者在場看到，端禮著0616-0661地塊部分正在施工中，其對面確實停著很多車輛。

駱先生說：“我認識大概三四十戶業(yè)主，3月11日、18日，我們?nèi)ガF(xiàn)場溝通了兩次，也希望能聯(lián)系到更多已購房業(yè)主。”

現(xiàn)在，業(yè)主們的訴求是：

1.恢復端禮著小區(qū)所在0616-0661地塊2.5的容積率、30%的綠化率等核心購房指標數(shù)值。

2.如果首開認為端禮著小區(qū)實際同時包含0616-0660地塊與0616-0661地塊，則請端禮著項目公司為已購房消費者在銷售合同中明確這一事實。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝