每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月18日，在上海今年首批集中供地首日出讓中，龍湖和建華聯(lián)合體以底價(jià)24.7995億元競得上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，占地面積54964.2平方米，計(jì)容建筑面積116703平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，42-07是商辦地塊，計(jì)容面積4.44萬平方米，商業(yè)60%、辦公40%。也就是說，龍湖又要在上海打造商業(yè)項(xiàng)目了。

早在十幾年前， 龍湖管理層便提出要“持商業(yè)”。在不久前的2022年度業(yè)績會(huì)上，龍湖董事長兼CEO陳序平更是表示，“預(yù)計(jì)在未來五年以內(nèi)（非地產(chǎn)開發(fā)）利潤占比非常有希望達(dá)到50%以上。”

可見，商業(yè)等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正在龍湖的戰(zhàn)略中變得愈發(fā)重要。

商場租金收入連漲5年

作為龍湖旗下最為響亮的商業(yè)地產(chǎn)品牌，“天街”的名氣甚至要壓過龍湖旗下各類房產(chǎn)品牌系。

“自從麗澤龍湖天街開業(yè)之后，這里就成了（我購物的）第一選擇。我覺得區(qū)別于其他商場，這家天街最吸引我的優(yōu)勢，一是區(qū)位交通方便，但地鐵出入口還不能直接進(jìn)入這一點(diǎn)略有欠缺，不過瑕不掩瑜；二是空間感很棒，尤其是燈光設(shè)計(jì)和整體配色，出門還可以欣賞麗澤商務(wù)區(qū)建筑，讓人心情愉悅；三是垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，且購物中心將寫字樓包含在內(nèi)，設(shè)有直通電梯和通道，電梯速度非?？欤凰氖窍词珠g十分干凈整潔，且類型齊全，設(shè)置合理。”

4月19日，北京的田女士通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者談了自己對(duì)龍湖天街的看法，“從吃喝玩樂的角度看，吃喝方面的品牌引入較多，比較能滿足個(gè)人需求；而玩樂方面感覺品類不如其他競品豐富。此外，外部交通動(dòng)線設(shè)計(jì)方面，比如地面人車分流、出租車等候點(diǎn)等細(xì)節(jié)上還有待完善。”

北京麗澤龍湖天街現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

對(duì)于目前北京的龍湖天街，田女士表示，“給我的感覺是整體設(shè)計(jì)上比較有特點(diǎn)，品牌認(rèn)可度高，但是相互之間差別也不小，個(gè)別天街的品牌引入有些混亂，缺乏明確的主題和定位，屬于去過一次就不太愿意想再去第二次的那種。”

事實(shí)上，商業(yè)等非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)目前在龍湖的業(yè)務(wù)構(gòu)成中顯得愈發(fā)重要。

龍湖在2022年的合同銷售額為2015.9億元，而在2021年龍湖則實(shí)現(xiàn)了合同銷售額2900.9億元。這也意味著，與2021年相比，龍湖的合同銷售額下降了約30.5%。

但另一方面，2022年龍湖的運(yùn)營業(yè)務(wù)不含稅租金收入為118.8億元，較上年增長14.1%；商場租金收入為94.3億元，同比增長16%，近5年的復(fù)合增長率達(dá)27%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.1%、20.2%和1.7；運(yùn)營毛利率為75.6%，較上年增長0.9%。這在龍湖2022年2505.7億元的營業(yè)收入中，225.4億元的股東核心凈利潤就越發(fā)凸顯了。

近5年龍湖商場租金收入情況 來源：企業(yè)年報(bào)

今年1-3月，龍湖實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入約62.5億元（含稅），其中運(yùn)營收入約為31.9億元（含稅）、服務(wù)收入約為30.6億元（含稅）。

這個(gè)數(shù)據(jù)也符合龍湖所說的“商業(yè)是業(yè)績的壓艙石”。

同時(shí)，陳序平的精力也更多放在了商業(yè)等非房地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務(wù)上，在業(yè)績發(fā)布會(huì)中，他回答的都是此類問題。

談及龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)的運(yùn)營及服務(wù)方面，陳序平表示，“未來，這兩個(gè)業(yè)務(wù)能給集團(tuán)穿越周期帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，也會(huì)逐步提高利潤占比。2022年這兩塊業(yè)務(wù)利潤占比是27%，我們預(yù)計(jì)在未來五年以內(nèi)利潤占比是非常有希望達(dá)到50%以上的，這應(yīng)該也會(huì)是行業(yè)頭部企業(yè)中為數(shù)不多的。非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比50%以上的，可以令龍湖整個(gè)利潤盤面更加健康。”

在陳序平看來，“目前龍湖經(jīng)營性利潤占比大約為27%，對(duì)未來5年非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比預(yù)計(jì)能達(dá)到50%以上還是很有信心的。”

“逐步把出租率抓上來”

值得一提的是，4月18日龍湖拿地，也是該公司連續(xù)第3年加碼上海。

2021年，龍湖以聯(lián)合拿地方式獲取上海江橋的商住辦地塊及自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)純宅地，即現(xiàn)在的龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯、國貿(mào)象嶼龍湖•星璟原項(xiàng)目；2022年，龍湖競得松江廣富林純宅地，后開發(fā)了龍湖松江•御湖境項(xiàng)目。

近期龍湖拿地意愿明顯提升，陳序平此前曾表示，“土地的獲取將有常態(tài)化的機(jī)會(huì)，行業(yè)共識(shí)是往高線城市聚焦，我們在策略上也會(huì)更聚焦、更堅(jiān)定在高線城市布局。”

龍湖高級(jí)副總裁兼地產(chǎn)航道總經(jīng)理張旭忠表示，“在城市聚焦方面，我們會(huì)堅(jiān)持按照我們的20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區(qū)域；另一方面，在拿到土地之后，將通過產(chǎn)品力的打造等動(dòng)作進(jìn)一步提升盈利能力和周轉(zhuǎn)能力。”

截至2022年末龍湖商業(yè)投資情況  來源：企業(yè)年報(bào)

在北京，龍湖目前有包括亦莊天街在內(nèi)的7座天街、1座星悅薈。全國來看，龍湖商業(yè)已在全國32座城市累計(jì)獲取139個(gè)項(xiàng)目，推進(jìn)高能級(jí)城市的網(wǎng)格化布局，截至2022年12月31日，龍湖已開業(yè)商場建筑面積為722萬平方米（含車位總建筑面積為927萬平方米），整體出租率為93.9%。

根據(jù)年報(bào)，2023年龍湖預(yù)計(jì)有重慶禮嘉天街C館、蘇州胥江天街、長沙芙蓉天街等商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，另有無錫錫山天街、廈門集美天街等19座商業(yè)在2024年及以后開業(yè)。在業(yè)績會(huì)上，龍湖方面提到，“今年龍湖預(yù)計(jì)新開商業(yè)項(xiàng)目11個(gè)，當(dāng)年新開項(xiàng)目對(duì)2023年的租金收入貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將超過4個(gè)億。”

對(duì)于2023年，陳序平表示，“龍湖商業(yè)會(huì)逐步把出租率抓上來，出租率爭取在半年的時(shí)候重新回到正常水平。同時(shí)，結(jié)合現(xiàn)在整個(gè)疫情后大家關(guān)于消費(fèi)習(xí)慣，包括不同客群對(duì)消費(fèi)業(yè)態(tài)的需求變化，也在做產(chǎn)品的迭代和品牌的提升，包括一些商家組合的煥新，這塊我們還是非常非常有信心的。”

值得注意的是，陳序平此前曾說過，“我們選擇了一條更為辛苦的路，在降負(fù)債的同時(shí)增加利潤，相當(dāng)于在體重不增的情況下去增肌，這需要更加的自律，更加注重資產(chǎn)質(zhì)量。”

可以看到，龍湖的商業(yè)生意是其“辛苦的路”中的重要一環(huán)。

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經(jīng)記者 楊昕怡 攝