每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“我們項目方后續(xù)會根據(jù)政府的安排和規(guī)劃進行退地處理，該爭取的也會盡量爭取。”

涉及此次清算范圍的某項目開發(fā)商相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

日前，澄江市對外公示《撫仙湖國土空間保護和科學利用專項規(guī)劃（2021-2035）》（下稱《專項規(guī)劃》）。根據(jù)規(guī)劃，撫仙湖環(huán)湖文旅開發(fā)將主要集中在湖北岸和湖東岸的湖濱度假風貌區(qū)，西岸的漁村文化風貌區(qū)，以及南岸路居鎮(zhèn)的田園風貌區(qū)等4個片區(qū)。而此前已列入規(guī)劃但并不在4個片區(qū)的文旅項目，如今面臨的將是或“縮水”、或“被取消”。

這份規(guī)劃的時限至少到2035年，這也意味著熱鬧多年的撫仙湖環(huán)湖文旅開發(fā)已開始“關(guān)門”，未來10年內(nèi)區(qū)域?qū)⒑茈y新增文旅項目，而隨著生態(tài)紅線的劃定，部分項目還將面臨大幅度縮減的問題。

該退地的退地，該爭取的爭取

這場歷時近兩年的規(guī)劃調(diào)整終于有了結(jié)果。

日前，澄江市對外公示《專項規(guī)劃》，撫仙湖環(huán)湖文旅開發(fā)將主要集中在湖北岸和湖東岸的湖濱度假風貌區(qū)，西岸的漁村文化風貌區(qū)，以及南岸路居鎮(zhèn)的田園風貌區(qū)等4個片區(qū)。

其中，規(guī)劃面積最大的是撫仙湖北岸的湖濱度假生態(tài)區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集了包括仙湖圣水、撫仙湖國際旅游度假區(qū)、廣龍小鎮(zhèn)、櫻花山谷、寒武紀小鎮(zhèn)等多個文旅項目，根據(jù)規(guī)劃區(qū)域建筑高度要求控制在36米以內(nèi)；而仙湖島項目和復星集團的立昌旅游小鎮(zhèn)則在漁村文化風貌區(qū)，建筑高度要求不超過24米；位于撫仙湖南岸路居鎮(zhèn)的路居田園風貌區(qū)，主要項目為星空小鎮(zhèn)。

事實上，這也是2021年撫仙湖啟動建設(shè)項目長久熔斷機制以來，澄江市首次公布撫仙湖流域國土空間保護和利用的專項規(guī)劃。

2021年6月，撫仙湖啟動環(huán)湖開發(fā)長久熔斷機制，并暫停了包括廣龍旅游小鎮(zhèn)、湖畔圣水、撫仙湖國際峰會中心、櫻花谷、太陽山國際生態(tài)旅游悠閑度假社區(qū)、撫仙湖國際健康旅游谷、撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)、撫仙湖星空國際旅游度假社區(qū)、仙湖島、九龍晟景、立昌小鎮(zhèn)、撫仙湖國際藝術(shù)小鎮(zhèn)等16個環(huán)湖項目的審批。

暫停內(nèi)容則包括：暫停在建工程施工作業(yè)工作；暫停質(zhì)量安全監(jiān)督、施工許可、驗收、竣工驗收備案工作；暫停商品房預售許可證審批、預售資金審批工作；暫停商品房預售、限售、《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案、二手房交易、《二手房買賣合同》網(wǎng)簽備案工作；暫停人防方案審批、人防工程竣工驗收及備案工作；暫停消防工程審查、驗收及備案工作。

如今，隨著《專項規(guī)劃》的公布，這16個暫停項目的命運也已明確。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的一份署名“澄江市人民政府辦公室”發(fā)布的《撫仙湖沿岸項目土地回收清算方案》文件顯示，澄江市已于日前啟動對部分項目的土地回收清算。

根據(jù)這份方案，清算范圍特指已取得土地中涉及需要將已供土地進行核減的項目，經(jīng)排查后，主要涉及撫仙湖廣龍旅游小鎮(zhèn)、撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心（櫻花谷）、太陽山國際生態(tài)旅游悠閑度假社區(qū)、撫仙湖國際健康旅游谷、撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)、撫仙湖國際藝術(shù)小鎮(zhèn)、星空小鎮(zhèn)、寒武紀樂園、九龍晟景、立昌小鎮(zhèn)等10個項目，預計收回已供土地面積約8059畝。

“目前我們是已收到政府相關(guān)文件，后續(xù)應該會根據(jù)公告，每個項目開發(fā)企業(yè)與政府就土地回收清算問題進行溝通、協(xié)商。”涉及此次清算范圍的某項目開發(fā)商相關(guān)負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，但當前政府方尚未有最終的明確決策，“我們項目方后續(xù)會根據(jù)政府的安排和規(guī)劃進行退地處理，該爭取的也會盡量爭取。”

而針對已建成交付的項目情況，該負責人透露，“據(jù)我初步了解，已建好、交付部分或?qū)⒗^續(xù)保留，未開發(fā)部分將進行退地處理，但截至目前還沒有最終完全確定。”

紅線項目何時退？未知

需要注意的是，在上述10個涉及土地回收清算的項目中，有3個涉及托管區(qū)的項目，撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)、星空小鎮(zhèn)、九龍晟景需由項目方、江川區(qū)人民政府、澄江市人民政府共同簽訂后續(xù)相關(guān)協(xié)議。

公開資料顯示，九龍晟景位于云南江川撫仙湖西岸九龍灣，建筑面積為69.993萬平方米，占地面積100萬平方米，系2005年7月當?shù)卣ㄟ^招商引資，引入云南林大福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，主要業(yè)態(tài)為公寓和別墅。

2007年項目公開宣傳“樓盤距湖岸只有100米”，95%的房間都可以看到湖水景色。2012年，項目均價已達13500元/平方米，而彼時昆明整體均價尚不足萬元。

由于部分建筑位于撫仙湖一級保護區(qū)內(nèi)，此前該項目已被玉溪市江川區(qū)、澄江市人民政府多次責令停工、整改，先后3次拆除了部分建筑，拆除總面積為5649平方米。2021年5月，中央第八生態(tài)環(huán)境保護督察組對九龍晟景項目整改工作明確要求堅決整改到位。

在被督察后，2021年7月，玉溪市先后將九龍晟景項目中的九龍國際會議中心酒店、A棟公寓、B棟公寓共3棟建筑，總建筑面積約14.4萬平方米，進行整體拆除并復綠。而項目原購房戶則可根據(jù)購買時的價格，按比例置換寒武紀小鎮(zhèn)翡翠灣二期房屋。

另一個位于撫仙湖東岸的撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)，原規(guī)劃占地490畝，是一個高爾夫別墅項目，一度還被評為云南省30個重點文化產(chǎn)業(yè)項目之一，此前曾因違規(guī)開發(fā)已停工多年。

根據(jù)澄江市最新公布的撫仙湖生態(tài)紅線范圍和土地規(guī)劃，上述項目幾乎均位于紅線范圍內(nèi)。而按規(guī)定，紅線內(nèi)不得開發(fā)，因此包括星空小鎮(zhèn)在內(nèi)的已建成項目，在最新公布的撫仙湖土地利用規(guī)劃中，被標注為“條件成熟后退出用地”。但至于何謂“條件成熟”，何時退出并未說明。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，2014年4月，撫仙湖開展大整改工作，相關(guān)部門對一級保護區(qū)內(nèi)的重大項目實行重點監(jiān)查，一TOP10房企在撫仙湖的項目曾耗時6年進行停工整改。

景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐告訴記者，按照相關(guān)規(guī)范進行合理開發(fā)，文旅綜合性開發(fā)和旅游地產(chǎn)可以做到生態(tài)平衡。因為文旅開發(fā)跟生態(tài)保護并不一定是矛盾對立的，不管是從國際還是國內(nèi)知名項目來看，不少項目即便進行了商業(yè)開發(fā)也沒有破壞生態(tài)，反而與景觀相融合后更美觀。“一刀切”進行拆建，不僅可能造成二次污染，還會對政府、開發(fā)企業(yè)、業(yè)主等多方資金和資產(chǎn)造成損失，就算有賠付，賠付標準與資產(chǎn)的當前實際價值，也很可能會有較大偏離。

“因此，政府需要持續(xù)性加強監(jiān)管職能，嚴格按章辦事，特別是一些招商引資項目，更需要在前期做好各項合規(guī)論證，避免后期涉及環(huán)保問題時出現(xiàn)停工、拆除等情況，這對城市營商環(huán)境的營造以及后續(xù)城市招商引資都會造成極大的負面影響。”

封面圖片來源：玉溪市人民政府