每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月25日下午，中交地產(chǎn)（SZ000736，股價(jià)12.88元，市值89.57億元）舉行2022年度線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，董事兼總裁汪劍平、獨(dú)立董事劉洪躍、董秘田玉利、財(cái)務(wù)總監(jiān)劉兵出席。

不出意料，2022年度尤其嚴(yán)重的增收不增利、被問(wèn)詢的35億元定增，以及作為一家央企的拿地規(guī)劃和對(duì)行業(yè)的預(yù)判，成為投資者和市場(chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)。

但客觀說(shuō)，這場(chǎng)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)成色略顯不足，關(guān)于市場(chǎng)質(zhì)疑的業(yè)績(jī)是否不足預(yù)期、近期股價(jià)大跌、計(jì)提大額減值準(zhǔn)備的依據(jù)等問(wèn)題，中交地產(chǎn)管理層并沒(méi)有作出明確回復(fù)。

重點(diǎn)布局一線與強(qiáng)二線城市

年報(bào)顯示，2022年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.67億元，較上年同期增長(zhǎng)164.52%；利潤(rùn)總額21.83億元，較上年同期增長(zhǎng)43.36%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)0.34億元，較上年同期減少85.60%。

來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

對(duì)于利潤(rùn)下降，田玉利解釋稱，2022年隨著項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)面積的增加，公司營(yíng)業(yè)收入有明顯增加，但隨著前期較早拿地并開(kāi)發(fā)的高毛利項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)完畢，近年拿地成本不斷提高以及銷售端限價(jià)等各類因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，公司部分項(xiàng)目毛利空間有限，盈利空間出現(xiàn)一定程度的收窄。另一方面，并表范圍內(nèi)項(xiàng)目公司持股情況不同的項(xiàng)目盈利情況存在一定差異，歸母凈利潤(rùn)亦受到影響，導(dǎo)致2022年歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)較少。

記者梳理年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2022年中交地產(chǎn)的土地成本達(dá)187.22億元，占營(yíng)業(yè)成本比重達(dá)56.22%，而2021年這一比例為43.87%，2020年為33.56%。

汪劍平表示，中交地產(chǎn)在業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)方面遵循以一二線城市為核心原則，土地儲(chǔ)備主要布局在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀及西南城市群等區(qū)域，重點(diǎn)布局北京、天津、重慶、杭州、廈門(mén)、廣州、深圳等一線城市與強(qiáng)二線城市。

2022年中交地產(chǎn)各區(qū)域營(yíng)收情況 來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者身份提出的拿地策略問(wèn)題時(shí)，田玉利表示，公司新項(xiàng)目的拓展聚焦高能級(jí)區(qū)域與城市，優(yōu)選市場(chǎng)基本面表現(xiàn)較好、投資風(fēng)險(xiǎn)小的城市和板塊，資源配置向投資質(zhì)量效益好的城市及團(tuán)隊(duì)傾斜；優(yōu)選人口規(guī)模大、人口聚集能力強(qiáng)、GDP總量和增量排名靠前的區(qū)域和城市，進(jìn)一步向核心城市、核心區(qū)域聚焦；2023年投資方向仍主要以資金投入產(chǎn)出效率高的市場(chǎng)化商品房項(xiàng)目為主，適度布局城市更新項(xiàng)目，擇機(jī)選擇政策性住房項(xiàng)目，謹(jǐn)慎獲取持有型物業(yè)類項(xiàng)目；進(jìn)一步提升市場(chǎng)研判能力，提升合作、收并購(gòu)談判能力，提升資源嫁接能力，充分規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，精益求精，進(jìn)一步提高投資質(zhì)量。

債權(quán)融資導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

截至2022年底，中交地產(chǎn)的負(fù)債總額是1182.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率為86.13%；賬上貨幣資金104.82億元，與上年同期相比有所下滑，其中受限資金18億元，然而一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為175.87億元。

不過(guò)劉兵表示，公司近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，積極開(kāi)拓融資渠道，為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展提供資金保障。房地產(chǎn)行業(yè)政策自2022年下半年以來(lái)有所松動(dòng)，公司融資渠道進(jìn)一步暢通，總體融資成本有所下降。公司目前資金鏈平穩(wěn)，無(wú)到期未償還債務(wù)，融資風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍內(nèi)。

來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

中交地產(chǎn)此前在年報(bào)中曾坦言，公司的發(fā)展規(guī)模和效益與行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)相比尚有不小的差距，資產(chǎn)負(fù)債率偏高、商業(yè)運(yùn)營(yíng)整體專業(yè)能力偏弱、滯重資產(chǎn)去化慢等問(wèn)題仍然沒(méi)有得到根本解決；地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體毛利率有所下滑，除政策宏觀調(diào)控等客觀因素影響，也反映出公司運(yùn)營(yíng)管理的精細(xì)化、科學(xué)化水平還不夠，產(chǎn)品溢價(jià)能力還不足。

從管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)不難看出，中交地產(chǎn)對(duì)于本次定增寄予厚望。

今年2月23日晚間，中交地產(chǎn)公告稱，擬向包括控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)集團(tuán)）在內(nèi)的不超過(guò)35名（含35名）符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定條件的特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò)35億元，主要投向長(zhǎng)沙、鄭州、武漢等地的“保交樓、保民生”住宅項(xiàng)目。

此次定增募資將全部用于長(zhǎng)沙鳳鳴東方（8億元）、鄭州翠語(yǔ)紫宸（0.6億元）、武漢中交澄園（6億元）、惠州紫薇春曉（6.5億元）、天津春映海河（3.4億元）等5個(gè)“保交樓、保民生”住宅項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金（10.5億元）。

根據(jù)田玉利的說(shuō)法，這5個(gè)項(xiàng)目均為中交地產(chǎn)并表范圍內(nèi)子公司項(xiàng)目，均為最符合“保交樓、保民生”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，篩選過(guò)程中以合規(guī)性為先，均為盈利項(xiàng)目。

汪劍平也表示，本次定增，一是能夠充實(shí)公司資金實(shí)力，補(bǔ)充權(quán)益資本，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司發(fā)展?jié)摿?；二是本次募集的資金將用于政策支持的“保交樓、保民生”相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有利于支持公司可持續(xù)發(fā)展，夯實(shí)長(zhǎng)期增長(zhǎng)基礎(chǔ)，維護(hù)行業(yè)穩(wěn)定。

對(duì)于負(fù)債過(guò)高的問(wèn)題，汪劍平也拿出了定增這一“撒手锏”：“公司目前總股本與同行業(yè)上市房企相比偏低，近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模較快，債權(quán)融資在促進(jìn)公司業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，也導(dǎo)致公司資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)偏高。我司目前正在積極推進(jìn)向特定對(duì)象發(fā)行股票事宜，如能夠順行發(fā)行，將擴(kuò)大公司凈資產(chǎn)規(guī)模，改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”

管理層還表示，公司目前開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)目標(biāo)客戶以剛性需求人群為主，受到政府限購(gòu)政策影響相對(duì)較小。

對(duì)于行業(yè)發(fā)展，田玉利認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)投資、促進(jìn)消費(fèi)、保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)中發(fā)揮了重要作用。在政策端適時(shí)發(fā)力的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景依然可期。

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