每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

近日，隨著公募基金一季報(bào)披露完畢，公募REITs一季度的經(jīng)營(yíng)情況也隨之曝光。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，雖然去年高速公路項(xiàng)目業(yè)績(jī)顯著承壓，但隨著一季度交通運(yùn)輸行業(yè)的快速回溫，再加上春節(jié)期間旅客出行熱度持續(xù)高漲，一季度高速公路REITs普遍收獲了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，有項(xiàng)目客車(chē)及貨車(chē)通行費(fèi)收入均顯著好于去年可比同期。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs業(yè)績(jī)承壓的情況則在延續(xù)。有產(chǎn)品在一季報(bào)中表示，報(bào)告期內(nèi)出租率較2022年末有所下滑，還有的出現(xiàn)了較明顯下降，市場(chǎng)信心的回歸與真實(shí)租賃需求的釋放均需要一段時(shí)間。

從二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周全市場(chǎng)27只已上市產(chǎn)品的交易價(jià)格有所回溫，環(huán)比上漲的共有11只，其中華夏越秀高速公路REIT以1.67%的漲幅居于首位。但如果從下跌幅度來(lái)看，上周共有12只產(chǎn)品跌幅超過(guò)1%、6只超過(guò)2%。跌幅最大的建信中關(guān)村REIT周內(nèi)跌幅達(dá)到了9.16%，對(duì)于公募REITs產(chǎn)品而言也是比較罕見(jiàn)的情況了。

旅客出行熱度持續(xù)高漲

從不同類(lèi)型的公募REITs產(chǎn)品來(lái)看，REITs底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化還是比較明顯。雖然高速公路類(lèi)REITs在2022全年業(yè)績(jī)顯著承壓，但一季度情況卻有較大改善。

以華夏越秀高速公路REIT為例，該基金一季報(bào)顯示，自2022年底交通運(yùn)輸部落實(shí)“新十條”精神發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化落實(shí)新冠肺炎疫情防控交通運(yùn)輸工作的通知》，進(jìn)一步優(yōu)化交通運(yùn)輸行業(yè)的出行政策，本項(xiàng)目的流量和通行費(fèi)出現(xiàn)顯著回升，在2023年一季度延續(xù)了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

尤其是在春節(jié)期間，旅客出行熱度持續(xù)高漲，湖北及武漢經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭較好，交通出行需求相較去年同期有顯著改善，客車(chē)及貨車(chē)通行費(fèi)收入顯著好于去年可比同期。報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)通行費(fèi)收入6306.67萬(wàn)元，日均通行費(fèi)收入70.07萬(wàn)元，同比上升15.87%；從車(chē)流量角度看，報(bào)告期內(nèi)本項(xiàng)目車(chē)流量為330.9萬(wàn)輛，日均3.7萬(wàn)輛，同比上升13.43%。

相比之下，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品一季度的經(jīng)營(yíng)情況則相對(duì)承壓。

有產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs一季報(bào)顯示，一季度出租率較2022年末有較明顯的下降，主要系基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的重要現(xiàn)金流提供方租戶(hù)之一全部租賃合同于2022年末到期，到期后該租戶(hù)不予續(xù)租。盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業(yè)活動(dòng)仍處于恢復(fù)階段，市場(chǎng)新增需求不足，疊加春節(jié)假期的因素，對(duì)潛在租戶(hù)的實(shí)地考察、租賃計(jì)劃等產(chǎn)生一定影響，因此租賃進(jìn)展較為緩慢。

另一只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs基金經(jīng)理也在一季報(bào)中表示，2022年累積的空置面積疊加目前仍待恢復(fù)的租賃需求，使得一季度全北京市凈吸納量仍為負(fù)值，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)依然表現(xiàn)不振。市場(chǎng)客戶(hù)遷址選址工作啟動(dòng)緩慢，年末出現(xiàn)一定活躍跡象，市場(chǎng)信心的回歸與真實(shí)租賃需求的釋放均需要一段時(shí)間。

此外，倉(cāng)儲(chǔ)物流、環(huán)保水務(wù)以及2022年新增的保障性租賃住房與清潔能源類(lèi)型，底層項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況相對(duì)穩(wěn)健。

二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有所回升

截至4月21日，全市場(chǎng)已上市REITs達(dá)到了27只。在此前二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格普遍下跌的情況下，上周情況有所回溫。

在這27只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的共有11只，其中華夏越秀高速公路REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT和中金安徽交控REIT分別以1.67%、1.45%和1.45%的漲幅排在前三位。

如果從下跌幅度來(lái)看，上周共有12只產(chǎn)品跌幅超過(guò)1%、6只超過(guò)2%，跌幅最大的建信中關(guān)村REIT周內(nèi)跌幅達(dá)到了9.16%。值得注意的是，建信中關(guān)村REIT的二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格已經(jīng)多周出現(xiàn)下跌，4月整體下跌了15.28%、今年以來(lái)更是下跌了近20%。

REITs專(zhuān)業(yè)投資人士姜海洋近日撰文指出，近兩月，我國(guó)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢(shì)，即便是首發(fā)上市的兩只新能源類(lèi)公募REITs基金，自上市首周價(jià)格有所上漲之后，就開(kāi)啟了陰跌行情，且有跌破發(fā)行價(jià)之勢(shì)。市場(chǎng)的交投活躍度相對(duì)不高，做多情緒更是難覓蹤跡。

對(duì)此，他也提出了自己的建議：第一，公募REITs按季不等額現(xiàn)金分紅，保證全年總分紅比例處于較高水平；第二，促進(jìn)公募REITs的質(zhì)押式回購(gòu)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化、通用化發(fā)展；第三，在公募REITs擴(kuò)募并購(gòu)過(guò)程中，建立起并購(gòu)資產(chǎn)交易價(jià)格的市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制。

此外，公募REITs的分紅也在密集進(jìn)行中，4月17~21日就有7只產(chǎn)品迎來(lái)除息日。在15只公告2022年可供分配金額的公募REITs產(chǎn)品中，全年分配金額占可供分配金額的比例平均達(dá)到98.89%。