每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2022年上市物企凈利潤下滑成為不爭的事實。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，2022年53家上市物企凈利潤總額約為142.49億元，平均凈利潤約為2.69億元，較上年同期分別下降37.9%和43.72%；僅23家物企實現(xiàn)凈利潤的正增長，包括碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、金科服務(wù)等在內(nèi)的多家頭部上市物企均呈現(xiàn)負增長。

與凈利潤同步下滑的，還有物企營收增速減緩。數(shù)據(jù)顯示，53家上市物企2022年度營業(yè)收入總計約2371億元，平均增長約10.64%，較2021年同期的44.5%大幅下降近34個百分點。

記者梳理多家企業(yè)年報發(fā)現(xiàn)，計提資產(chǎn)減值、商譽減值準備等用詞頻繁出現(xiàn)，成為物企凈利潤下滑的重要原因。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，超過60%上市物企進行了減值準備，甚至有物企減值金額占凈利潤比重超100%，而計提減值增速超過100%更成了行業(yè)普遍情況。

多位行業(yè)人士在接受記者采訪時表示，地產(chǎn)行業(yè)流動性危機造成的物業(yè)企業(yè)大量應(yīng)收賬款壞賬，以及前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴張存在為了增加規(guī)模而激進并購的現(xiàn)象，導致分攤成本高、出現(xiàn)商譽減值等均是物企在2022年進行大幅減值的重要原因。

收并購釀“苦果”

從地產(chǎn)分拆而來的物業(yè)股，在地產(chǎn)的黃金時代，汲取了關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司規(guī)模龐大的業(yè)務(wù)輸送，吃盡了關(guān)聯(lián)方的紅利。如今時移世易，如何處理野蠻生長時代所遺留下的商譽以及應(yīng)收款、尤其是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的應(yīng)收款，正成為上市物企共同面臨的考驗。首當其沖的就是收并購所帶來的商譽減值問題。

以頭部物企碧桂園服務(wù)為例，2022年公司營業(yè)收入同比增長43.4%至約413.7億元，公司股東應(yīng)占利潤同比下滑51.82%至19.43億元，系上市以來首次錄得凈利潤下滑。在業(yè)績會上，碧桂園服務(wù)管理層就直言，商譽減值是公司凈利潤下滑的重要原因，報告期內(nèi)公司因收并購商譽及無形資產(chǎn)減值、因收并購而產(chǎn)生的合同及客戶關(guān)系等攤銷分別達17.7億元、10.8億元。

具體來看，2022年碧桂園服務(wù)的商譽減值主要圍繞3宗收購標的，公司確認嘉寶服務(wù)、財信服務(wù)、武漢雪域的商譽減值分別達11.82億元、4.45億元、1.09億元。其中，由于管理層評估武漢雪域經(jīng)營業(yè)績惡化將持續(xù)更長時間，確認商譽減值后武漢雪域商譽及品牌的賬面值已減少至零。

為此，在過去一年，碧桂園服務(wù)也對四川嘉寶服務(wù)、財信服務(wù)多個因為利潤率及物業(yè)管理費收取率低于預(yù)期的項目，進行了清退，涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小型物管上市公司的規(guī)模”。

再如金科服務(wù)，也在為曾經(jīng)的收并購買單。在2021年金科服務(wù)對物業(yè)管理公司進行了一系列并購并錄得較高商譽。然而受地產(chǎn)及物業(yè)市場行情變化影響，公司于2022年對此等并購產(chǎn)生的商譽計提減值2.88億元；同時對低質(zhì)效、負貢獻的項目逐步進行系統(tǒng)性撤場，全年撤場在管面積2778萬平米。

對收并購進行反思，這是萬物云董事長朱保全在業(yè)績發(fā)布會上重點談及的行業(yè)反思之一。朱保全指出，一旦將高價收購來的無形資產(chǎn)100%計入財務(wù)報表中，資產(chǎn)負債表一定是變重的，而一旦像萬物云這樣計入大量的攤銷，就會對當前的利潤業(yè)績產(chǎn)生影響，這是在幾年前大家基于高PE倍數(shù)下并購要去反思的事情。

不過，朱保全認為，需要反思的不是高溢價，而是反思到底什么是商譽，除了買入合同、收入外，到底還有什么？

“商譽減值、利潤被侵蝕，是物企在收并購后的管理中最容易踩中的雷。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，過去物業(yè)商譽及無形資產(chǎn)快速增長主要基于三個方面的影響：第一，過去物業(yè)板塊的高估值，本身就存在高估及泡沫的成分；第二，行業(yè)收并購帶來在管規(guī)模大幅上漲，資本市場按照行業(yè)規(guī)模及頭部市占率去衡量物業(yè)板塊價值，但是財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，大規(guī)模收并購的企業(yè)和項目運營狀況良莠不齊，并購過快導致運營效率下降以及成本的上升；第三，開發(fā)業(yè)務(wù)對于物業(yè)板塊的聯(lián)動支持，過去由于開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)上漲，關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)支撐力度較強，但受行業(yè)發(fā)展形勢影響，板塊估值也在下行。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟也表示，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在為了增加規(guī)模而激進并購的現(xiàn)象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，從而出現(xiàn)商譽減值問題。

“預(yù)計今年房地產(chǎn)行業(yè)會在二季度后觸底逐漸修復(fù)，行業(yè)信心會進一步恢復(fù)，屆時預(yù)計物業(yè)股價會逐漸回升，但肯定回不到原來的估值水平。”在宋紅衛(wèi)看來，目前部分物業(yè)企業(yè)商譽減值的風險還未全部出清。

來自關(guān)聯(lián)方的風險

不過，物企的大額減值中，商譽減值僅是其中一部分，波及范圍更廣的是來自地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的債務(wù)風險和現(xiàn)金短缺，為物企帶來的如借錢或擔保付款、地產(chǎn)向物企出售資產(chǎn)套現(xiàn)、物企被抵押股權(quán)或出售股權(quán)，以及地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方應(yīng)付賬款欠款等的減值撥備。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，53家上市物企中，有17家物企披露了2022年金融及合同資產(chǎn)減值虧損凈額。如融創(chuàng)服務(wù)減值虧損凈額達13.47億元，2021年該數(shù)值僅1.96億元，年報解釋這是出于謹慎性原則，針對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提更多減值撥備；雅生活年內(nèi)金融資產(chǎn)減值損失凈額為4.66億元，同比增加190.7%，主要由于若干客戶信貸風險增加，及收購按金及向第三方貸款增加，導致貿(mào)易及其他應(yīng)收款項減值撥備的增長；時代鄰里該項減值虧損凈額為3.72億元，同比暴增3464%。

此外，房地產(chǎn)客戶信貸風險增加，致使物業(yè)公司在賬務(wù)處理上加大了應(yīng)收賬款的減值撥備。在應(yīng)收賬款方面，融創(chuàng)服務(wù)計提了17.17億元減值撥備，同比劇增738%；雅生活服務(wù)計提7.76億元，增幅為136%；合景悠活和碧桂園服務(wù)當期計提減值額度均在6億元左右。

金科服務(wù)對金融資產(chǎn)的計提減值準備大幅增加至21.54億元。具體而言，貿(mào)易應(yīng)收款項的賬面余額為25.14億元，其中關(guān)聯(lián)方占了23.8%，計提減值準備10.30億元；應(yīng)收票據(jù)賬面余額為1703.2萬元，關(guān)聯(lián)方占了97.06%，全部進行計提減值準備；其他應(yīng)收款為18.8億元，關(guān)聯(lián)方占比為48.07%，計提減值準備10.78億元。

世茂服務(wù)計提減值虧損7.44億元，其中主要由于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款計提的虧損從2021年的0.79億元增加到5.74億元。世茂服務(wù)執(zhí)行董事、副總裁兼首席財務(wù)官蔡文為在業(yè)績會上表示，“虧損最大的因素是，針對應(yīng)收賬款壞賬和收并購帶來的無形資產(chǎn)（品牌、合同及客戶關(guān)系）的攤銷成本、商譽等計提減值。若剔除這些影響因素，歸屬世茂服務(wù)權(quán)益持有人的核心凈利潤為4.996億元。”

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2022年上市物企中，貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額增幅最大的是合景悠活，達到了3280.7%。2021年，合景悠活減值撥備金額為1746萬元，但到了2022年這一數(shù)值超過了5.9億元。

此外，時代鄰里和金科服務(wù)同比增幅均超過1000%；而包括融信服務(wù)、祈福生活服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)等在內(nèi)的20家物企的貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備數(shù)額增幅，則超過了100%。

一份來自中信證券的報告也顯示，2022年行業(yè)應(yīng)收款占收入比例提升到36.4%，應(yīng)收款減值比例從2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上貿(mào)易應(yīng)收款占總貿(mào)易應(yīng)收款比例從2021年底的11.0%快速提升到18.7%。

物企競相“獨立”

除了應(yīng)收賬款，向關(guān)聯(lián)方提供貸款也有收不回來的風險，需作減值撥備。

2022年7月31日，金科服務(wù)公告稱，為讓第二大股東金科控股度過資金危機，向其借款15億元，年利率8.6%。該筆借款分5次還清，第一次還款日為2023年1月20日，每次還款都有兩個月的寬限期。寬限期屆滿后的違約利息為12.9%，按日計息。

到了2023年3月30日，金科股份未能在寬限期內(nèi)償還貸款，金科服務(wù)也發(fā)出催款函。金科服務(wù)在年報中稱，已對貸款和抵押品公允價值損失準備金進行評估，并在當期計提了1.2億元的貸款減值撥備。

不過隨著博裕資本的入主，金科服務(wù)已逐步擺脫對金科股份的依賴。在2022財年業(yè)績會上，金科服務(wù)管理層就稱，博裕已成公司大股東，當下的股權(quán)結(jié)構(gòu)將保障公司的獨立性。其還拋出了未來的增長目標，稱2023年公司收入將實現(xiàn)高雙位數(shù)增長，并實現(xiàn)約4.5億元的“可循環(huán)歸母凈利潤”。

發(fā)表“獨立宣言”的不只有金科服務(wù)。就算是對融創(chuàng)中國的依賴度相對較高的融創(chuàng)服務(wù)，其管理層也在業(yè)績會上稱，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司的影響將越來越小，并通過派息提振投資者信心。

不過就融創(chuàng)服務(wù)當前情況來看，仍有一段路要走。截至2022年底，融創(chuàng)服務(wù)的在管建筑面積約2.44億平方米，其中，來自母公司融創(chuàng)中國的在管建筑面積為1.54億平方米，占比為63%；而來自第三方的在管建筑面積為8946.7萬平方米，占比與上年同期一致，為37%。

朱保全日前在萬物云2022年業(yè)績發(fā)布會上坦言，“萬物云67%的合同已經(jīng)跟萬科地產(chǎn)沒有任何關(guān)系了。當然，其中很大一部分得益于萬物梁行的發(fā)展和多元客戶策略，這一定會讓我們變得更加穩(wěn)健。”

“展望未來，并購市場逐漸回歸理性，關(guān)聯(lián)方利空應(yīng)出盡出，物企有望邁入有質(zhì)量增長階段。”申港證券分析師曹旭特認為，隨著經(jīng)濟向好，物企收繳率及社區(qū)增值服務(wù)仍有較確定的提升空間，在應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款計提合理減值后，物企于2023年有望迎來業(yè)績回歸。