過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。面對(duì)行業(yè)“寒潮”，片面追求規(guī)模增長(zhǎng)及利潤(rùn)表現(xiàn)已不現(xiàn)實(shí)，想方設(shè)法“活下來(lái)”，增厚現(xiàn)金流安全墊，為未來(lái)保有希望，已成為不少房企共識(shí)。

2022年，對(duì)大悅城來(lái)說(shuō)也是有“舍”有“得”的一年。“舍”的地方在于，沒(méi)抵過(guò)行業(yè)下滑趨勢(shì)，營(yíng)收和凈利同樣出現(xiàn)了下滑；而“得”的地方在于，在行業(yè)低迷背景下，大悅城仍然保證了現(xiàn)金流平穩(wěn)，可動(dòng)用資金充裕，維持了財(cái)務(wù)安全平穩(wěn)。

據(jù)4月25日大悅城發(fā)布的2022年報(bào)數(shù)據(jù)顯示。報(bào)告期內(nèi)，大悅城實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額568億元，營(yíng)業(yè)收入395.79億元，全年綜合毛利率24.06%。

同時(shí)，年內(nèi)大悅城財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出明顯改善情況，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流得到大幅提升。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期末，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流27.10億元，同比大增132.02%；貨幣資金余額365.30億元，現(xiàn)金短債比2.31，短期償債能力較強(qiáng)。

此外，大悅城的融資水平同樣處于行業(yè)較低水平。財(cái)報(bào)顯示，2022年大悅城新增借款平均成本4.60%；全年平均融資成本4.82%，較2021年下降0.09個(gè)百分點(diǎn)。

持續(xù)保持現(xiàn)金流穩(wěn)定 年度平均融資成本僅為4.82%

從過(guò)去一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，進(jìn)入了深層次調(diào)整階段。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)供需兩端數(shù)據(jù)持續(xù)走低，年內(nèi)商品房銷(xiāo)售面積13.58億平方米，同比下降24.3%；商品房銷(xiāo)售額13.33萬(wàn)億元，同比下降26.7%。

在這樣的大背景下，更為考驗(yàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性?？梢哉f(shuō)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，降負(fù)債、擠泡沫成了尋求長(zhǎng)期發(fā)展的共通選擇，絕處才能逢生、否極自會(huì)泰來(lái)，財(cái)務(wù)足夠穩(wěn)健的企業(yè)，才能熬過(guò)行業(yè)的寒冬，尋找市場(chǎng)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

財(cái)報(bào)顯示，2022年大悅城新增借款平均成本4.60%；全年平均融資成本4.82%，較2021年下降0.09個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)較低水平。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城成功發(fā)行公司債券及ABS產(chǎn)品等共計(jì)47.05億元，合理安排負(fù)債期限比例，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。報(bào)告期末，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流27.10億元，同比大增132.02%。

貨幣資金余額365.30億元，現(xiàn)金短債比2.31，短期償債能力較強(qiáng)；凈負(fù)債率83.98%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.13%。

面對(duì)挑戰(zhàn)，大悅城顯示出了穩(wěn)健穿越周期的能力，通過(guò)加強(qiáng)資金集中管理、提升資金使用效率，積極拓寬融資渠道、降低融資成本，大悅城多舉措在保障公司現(xiàn)金流安全。

值得關(guān)注的是，在全行業(yè)因市場(chǎng)調(diào)整而引發(fā)評(píng)級(jí)下降風(fēng)暴的背景下，中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司、中證鵬元資信評(píng)估股份有限公司等機(jī)構(gòu)，均一致維持大悅城控股的AAA主體信用評(píng)級(jí)。

持續(xù)深耕核心城市圈 2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額568億排名躍升14位

近年來(lái)，房企們紛紛戰(zhàn)略性地優(yōu)化區(qū)域格局，目的在于將投資瞄準(zhǔn)更有潛力的地區(qū)。而且不難發(fā)現(xiàn)，在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較好的房企中，區(qū)域布局都有共同的特征，比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好優(yōu)選城市的同時(shí)持續(xù)深耕，在市場(chǎng)波動(dòng)中奠定“穩(wěn)”局。

2022年，在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城聚焦新生代居住需求，進(jìn)行新一輪產(chǎn)品升級(jí)，并通過(guò)《產(chǎn)品線創(chuàng)新場(chǎng)景升級(jí)》完成住宅產(chǎn)品線迭代煥新，各項(xiàng)舉措進(jìn)一步增強(qiáng)了大悅城產(chǎn)品力及品牌力。

過(guò)去一年，大悅城在杭州、西安、廈門(mén)等城市，誕生了不少熱門(mén)項(xiàng)目。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，大悅城簽約金額達(dá)568億，銷(xiāo)售排名提升14位。在一定程度上也反映出，市場(chǎng)對(duì)大悅城的認(rèn)可。

分析大悅城拿地方向不難發(fā)現(xiàn)，大悅城所拿地塊主要集中在京津冀、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝等核心都市圈，而深耕核心城市群的發(fā)展戰(zhàn)略，也為大悅城的貨值去化提供了有力支撐。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年大悅城獲取8宗地塊，土地面積35萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積79萬(wàn)平方米，土地款總額96億元。從投資布局來(lái)看，新增土地儲(chǔ)備主要位于重慶、成都、南京、杭州、蘇州、北京、西安等地。截至2022年末，大悅城的土地儲(chǔ)備貨值約1905億元。（不含一級(jí)開(kāi)發(fā)舊改等土儲(chǔ)項(xiàng)目）

除了在住宅領(lǐng)域維持較好表現(xiàn)外，大悅城的購(gòu)物中心和產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)同樣可圈可點(diǎn)，保持著較高水準(zhǔn)的出租率。

在經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心方面，截至2022年末，公司在營(yíng)項(xiàng)目29個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積304萬(wàn)平方米；其中包括18個(gè)大悅城購(gòu)物中心（含輕資產(chǎn)），總商業(yè)面積265萬(wàn)平方米。在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)）17個(gè)，商業(yè)面積約172萬(wàn)平方米。

財(cái)報(bào)提到，公司聚焦重點(diǎn)區(qū)域、深耕核心城市，商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局共46個(gè)（重資產(chǎn)29個(gè)+輕資產(chǎn)17個(gè)），輕重并舉戰(zhàn)略取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展。2022年公司購(gòu)物中心銷(xiāo)售額254億元，平均出租率90%，全年客流2億人次。

而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，2022年大悅城在深圳擁有產(chǎn)業(yè)園建筑面積約95萬(wàn)平方米：寶安新安片區(qū)建筑面積約28萬(wàn)平方米（占地約19萬(wàn)平方米）、福海片區(qū)建筑面積約67萬(wàn)平方米（占地約47萬(wàn)平方米）。報(bào)告期內(nèi)深圳在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目11個(gè)，整體平均出租率98.82%。

對(duì)于2023年的展望，大悅城在2022年年度報(bào)告中表示，預(yù)計(jì)2023年防風(fēng)險(xiǎn)、促需求是房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，行業(yè)政策環(huán)境總體存在寬松預(yù)期。

住宅方面，大悅城在2022年年度報(bào)告中預(yù)計(jì)下一步促進(jìn)住房消費(fèi)特別是支持住房改善消費(fèi)的政策力度將進(jìn)一步加大，部分城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策或?qū)⒗^續(xù)放松，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，將為市場(chǎng)釋放更多有效購(gòu)房需求，加速修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。供應(yīng)端也將有新的政策舉措出臺(tái)，引導(dǎo)房企改善資產(chǎn)負(fù)債情況，有效增加住房供給。

購(gòu)物中心方面，隨著擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略深入實(shí)施，消費(fèi)市場(chǎng)有望恢復(fù)向好，實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)有望逐漸回暖。寫(xiě)字樓及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步恢復(fù)，市場(chǎng)也有望回溫。當(dāng)前，行業(yè)正處于不斷變革之中，頭部房企在商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度，開(kāi)發(fā)企業(yè)“輕重并舉”已成為重要的發(fā)展模式。未來(lái)，伴隨REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)容，將有望進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。文/初晨