每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

相比回暖勢頭較好的樓市銷售端，土地市場的復(fù)蘇力度明顯偏弱。

中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，TOP100房企拿地總額為3150.1億元，同比下降13.1%，降幅較上月繼續(xù)收窄1.88個(gè)百分點(diǎn)。從百強(qiáng)房企拿地門檻值來看，前4月為10億元，較去年同期的42億元仍有較大幅度的下降。

值得注意的是，前4月拿地金額排名前十的仍以央企國企為主力，但優(yōu)質(zhì)民營房企拿地?zé)崆橛兴謴?fù)。如偉星、坤和、濱江等民企前4月的權(quán)益拿地金額分別升至行業(yè)第9名、第12名和第13名。而頭部房企之中，華潤置地以權(quán)益拿地金額223億元穩(wěn)居榜首，建發(fā)房產(chǎn)和保利發(fā)展分別以161億元和139億元分列第二、三位。

“4月銷售未能持續(xù)復(fù)蘇，土拍市場分化愈發(fā)明顯，房企對(duì)投資的‘安全性’更為關(guān)注，核心城市、核心板塊仍然是房企關(guān)注的焦點(diǎn)，但搖號(hào)中簽率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區(qū)板塊。”

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱5月4日在“中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上指出，“1-4月份土地成交和供應(yīng)之間的差距在減小，意味著今年的土地供應(yīng)質(zhì)量更優(yōu)，即供應(yīng)的土地大部分都能成交，流拍率有了明顯下降。在價(jià)格維度上，1~4月推出樓面均價(jià)同比降了3%，但成交樓面均價(jià)上漲17%，一降一漲之間其實(shí)就體現(xiàn)出了市場的分化。”

2023年1-4月房企權(quán)益拿地金額和面積TOP20 來源：中指研究院

民企長三角“搶地兇猛”

熱點(diǎn)城市仍是房企投資布局的重點(diǎn)。

從今年前4月重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，有半數(shù)以上為央企國企。多家機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，這與穩(wěn)健型國央企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。

但隨著4月份上海、杭州、成都等多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了集中供地出讓，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆榛謴?fù)，多家民營房企頻頻出手拿地，勢頭甚至不輸央國企。如在長三角區(qū)域，建發(fā)房產(chǎn)、萬科、保利發(fā)展分別以120億元、110億元和88億元位居拿地金額前三甲，而民企偉星房產(chǎn)、坤和集團(tuán)緊隨其后，且拿地金額超過華潤置地和中國鐵建；濱江集團(tuán)拿地66億元緊隨其后，招商、綠城位列第9、第10名。

如果進(jìn)一步聚焦至核心城市，民企坤和集團(tuán)和濱江前4個(gè)月所獲取的土儲(chǔ)全部位于杭州市，成為杭州市拿地金額第一和第二，偉星房產(chǎn)則位列第四。

以濱江集團(tuán)為例，截至2022年末的土儲(chǔ)中65%位于杭州市內(nèi)，20%位于浙江省內(nèi)（除杭州），浙江省外僅占15%。國信證券在研報(bào)中指出，以拿地金額/銷售金額計(jì)算，濱江的投資強(qiáng)度為44%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

而偉星地產(chǎn)雖然在安徽蕪湖深耕十余年，但作為浙江企業(yè)，1993年就在杭州開發(fā)了偉星大廈。2020年選擇“走出去”之后，持續(xù)看好長三角區(qū)域，將布局重點(diǎn)放在合肥、南京、杭州、寧波等重點(diǎn)城市。今年以來，偉星在合肥、杭州、南京等地頻頻獲取優(yōu)質(zhì)地塊，并成為前4月南京市拿地金額最高的企業(yè)

從新增貨值來看，今年1-4月華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、萬科占據(jù)榜單前三位。華潤置地以累計(jì)新增貨值503億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。

房企拿地分化顯著，TOP10企業(yè)1-4月新增貨值總額3152億元，占TOP100企業(yè)的33.4%，新增貨值門檻為38億元。

重點(diǎn)核心城市土拍競爭激烈

盡管長三角多城市土拍熱度持續(xù)升溫，但總體來看，“分化”仍是土拍市場關(guān)鍵詞。

4月份，全國22個(gè)重點(diǎn)集中供地城市中共有11個(gè)城市掛牌出讓宅地80余宗。其中首批出讓的城市中廣州6宗、青島2宗、長沙8宗、上海19宗、無錫6宗、濟(jì)南6宗。合肥為今年第二批出讓11宗地塊，杭州則是今年第三批次12宗地塊出讓。此外還有成都6宗、天津5宗、北京2宗。

熱度最高的當(dāng)屬上海一次性推出19宗涉宅用地，成交總金額近519億元，平均溢價(jià)率約7.3%。值得注意的是，該場土拍共吸引超過50家房企競拍，為近6年最多，其中不乏頭部房企回歸并積極補(bǔ)倉。

此外，杭州、合肥和無錫等核心城市累計(jì)土地成交金額近370億元，其中合肥土拍吸引了超過60家房企參與，而杭州12宗地塊僅用時(shí)50分鐘就全部出讓。

記者注意到，今年以來，除南京、蘇州、寧波等城市核心板塊土地競爭激烈外，北京還在市場升溫之下升級(jí)了土拍規(guī)則，競拍規(guī)則有所收緊。

不過，整體來看，國內(nèi)多數(shù)城市的土拍市場的復(fù)蘇仍需時(shí)日。據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS跟蹤統(tǒng)計(jì)，今年1-4月非核心一二線城市土拍市場仍以底價(jià)成交為主。如鄭州在首輪土拍中共推出11宗地塊，其中10宗底價(jià)成交；長春推出8宗地塊，7宗底價(jià)成交。

與此同時(shí)，區(qū)域和不同城市群對(duì)企業(yè)拿地的吸引力也在進(jìn)一步分化。從金額來看，長三角地區(qū)領(lǐng)跑全國，1-4月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額786億元，居四大城市群之首；粵港澳TOP10企業(yè)拿地金額406億元，位列第二；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額299億元，位列第三。

“從區(qū)域來看，三個(gè)核心城市群表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，珠三角推出面積同比下降非常明顯，而成交樓面均價(jià)明顯上升，意味著很多非核心區(qū)的地塊沒有推出，相較于去年廣州推出大量增城的地塊，今年的地塊應(yīng)該說比較優(yōu)質(zhì)；珠三角在大幅減少郊區(qū)土地供應(yīng)后，市場熱度還是有明顯的回升。”

在張凱看來，“京津冀成交面積是同比明顯增加，主要還是因?yàn)槿ツ?~4月低基數(shù)的情況，但是在三個(gè)城市群里面如果看土地出讓金收入的同比變化的話，京津冀還是比較不樂觀的。單純的依靠北京單核的帶動(dòng)，這個(gè)城市群在整個(gè)土地市場、房地產(chǎn)市場，仍然是比較弱的一個(gè)城市群。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王帆 攝