每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

原單價1萬8，“五一”特惠政策單價1萬5！

住建局：停！

網(wǎng)傳紅頭文件顯示，為了拼去化，昆山夢之悅花園、尚濱花園兩個樓盤推出特價房源，卻在節(jié)后被昆山市住建局緊急叫停。

5月6日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者多次嘗試聯(lián)系昆山市住建局，但電話始終無人接聽。

不過，對于網(wǎng)傳文件的真實性，記者從兩個項目的置業(yè)顧問處以及開發(fā)商品牌人士方面得到了側面證實。

從5月1日售樓處現(xiàn)場視頻看，尚濱花園售樓處的確吸引了不少看房客。據(jù)某位不愿具名的銷售人員透露，“五一”特價房共推出了50套，但僅限90平方米左右的三房，目前還剩不到10套。

記者從尚濱花園官方公眾號看到，4月30日，項目官宣推出“特價房”，原單價1.8萬元/平方米，三房89平方米。“五一”特惠政策單價1.5萬元/平方米，總價130萬元，僅限“五一”5天。130萬元特價房與3月的特價房相比，價格的確相差了30萬-38萬元不等（樓層差異）。

同時，官微還公布了該特價房的戶型圖，據(jù)銷售介紹，原本的戶型是2室，但其中一個房間可以作為贈送面積，“后期自己加工一下就行了”。

記者從某購房平臺聯(lián)系到該項目，置業(yè)顧問張濤表示：“現(xiàn)在暫停網(wǎng)簽了，不過你們還是可以過來看房的，特價房還有，提前給我打電話。”

另一個被通報的項目夢之悅花園置業(yè)顧問則告訴記者，之前的確推出了一批特價房，位于頂樓和底樓，總價優(yōu)惠了十幾萬元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示：“從市場層面來看，樓市分化格局明顯，一個城市里熱盤和遇冷的項目都有一定比例。項目銷售遇到壓力的時候，房企通過營銷手段引起市場關注無可厚非，從房企角度來看需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流，做出價格讓步是市場化舉措。”

但從優(yōu)惠力度來看，據(jù)購房平臺顯示，夢之悅花園目前在售均價2.2萬元/平方米，總價164萬-244萬元/套，毛坯交付。粗略計算，特價房優(yōu)惠幅度大約是9折。相比之下，尚濱花園由于總價較低，以優(yōu)惠30萬元/套計算，優(yōu)惠幅度接近19%。

由于被通報，先前賣出去的這些特價房暫時不能網(wǎng)簽，記者提出能否以特價購買這些房源，得到的回復是：不行。

盧文曦認為，從地方管理角度來看，如果放任這種大幅打折的行為，可能會引發(fā)更多房企跟進，尺度掌握不好的話，容易發(fā)生群體性價格戰(zhàn)，市場價格會有快速下行壓力，進而引發(fā)市場心態(tài)的失衡。尤其是當下，在經(jīng)過小陽春后，市場再度回歸到原先節(jié)奏，在調(diào)整的過程中，心態(tài)容易發(fā)生波動，也容易影響購房行為。

分化之下，上海的新房市場有多火熱，環(huán)滬部分市場就有多寂寞。58安居客統(tǒng)計顯示，4月，昆山市商品住宅供應面積為13.75萬平方米，環(huán)比減少46.18%；成交面積為20.31萬平方米，環(huán)比減少14.05%，供求兩端呈下行趨勢。

事實上，4月銷售下行疊加假期出游熱情高漲，直接影響了“五一”假期樓市去化節(jié)奏，全國多個城市從一線到三四線，均推出各種促銷活動。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，北京大部分售樓處開展砸金蛋、來訪禮等營銷活動吸引客戶，新房售樓處人流量尚可，但認購成交一般；深圳滿城皆是特價房，但市場信心仍未恢復，成交量不及預期；昆山所處的大蘇州范圍，不少純新盤紛紛公開展廳與示范區(qū)，但案場的客戶到訪情況相比火爆的旅游人群稍顯冷清，樓盤熱度分化明顯，新房稀缺、配套完善的核心地段優(yōu)質(zhì)改善盤人氣較高，普通住宅盤的銷售則表現(xiàn)較為緩慢。

一邊是銷售分化、房企以價換量的意愿強烈；另一邊則是市場預期和信心恢復過程中的脆弱。正如昆山市住建局在通報中所提及：“擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。”

“地方政府管理的難度的確比較大，既要考慮到市場行為，也要考慮可能引發(fā)的群體效應。如果能合理引導房企的市場行為，那么樓市的情緒化波動會降低。”盧文曦說。

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