每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“城市更新，自大狂妄的割裂式開(kāi)發(fā)要不得，需要的是真正能夠傾聽(tīng)過(guò)去、解讀歷史，把神韻保留下來(lái)、把精髓保留下來(lái)。”

近日，瑞安房地產(chǎn)旗下負(fù)責(zé)商業(yè)投資和管理的瑞安新天地行政總裁張斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，一個(gè)有著上千年歷史的古鎮(zhèn)，呈現(xiàn)在人們眼前的可能是危房、小加工廠常年隨意排污等沒(méi)落景象。“這種古鎮(zhèn)的保護(hù)與創(chuàng)新之間該怎么結(jié)合，就是擺在城市更新企業(yè)面前最為現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。”

作為上海32個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，位于上海青浦的蟠龍古鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)瑞安集團(tuán)歷時(shí)9年的改造，目前已變身為集商業(yè)、住宅、酒店、綠地于一體的大型綜合體——蟠龍?zhí)斓兀w規(guī)劃超50萬(wàn)平方米，商業(yè)面積5.3萬(wàn)平方米，公共綠地23萬(wàn)平方米。4月底開(kāi)業(yè)的蟠龍?zhí)斓?，在剛剛過(guò)去的“五一”小長(zhǎng)假接待了110萬(wàn)人次的到訪。

落地“城市微度假”概念

“城市更新最難的部分是面對(duì)厚重的歷史，怎么把歷史轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代語(yǔ)言、融入當(dāng)代人的審美、變成當(dāng)代人生活的一部分。很多不成功的模式是停在這一步，所以我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)不要快，一定要深入用心。”

在張斌看來(lái)，城市更新的第二個(gè)難點(diǎn)在于，這種類(lèi)型的項(xiàng)目，今天人們看到的是美好的那一面，而其原始形態(tài)真的會(huì)把很多人擋在門(mén)外。“千年的古鎮(zhèn)沒(méi)落到一定程度，呈現(xiàn)在人們面前的是住戶、作坊與小加工廠常年隨意排污，面對(duì)危房、黑臭河道，保護(hù)跟創(chuàng)新的之間怎么結(jié)合？”

“第三個(gè)挑戰(zhàn)在于商業(yè)模式，一定是要有系統(tǒng)全面的解決方案，不能保留了建筑，忘了商業(yè)；做了商業(yè)，又忽略了資本。就像一個(gè)交響樂(lè)隊(duì)，每一個(gè)樂(lè)器的聲部或者是樂(lè)器間能夠很好地協(xié)調(diào)，這也是我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)上強(qiáng)調(diào)要慢一點(diǎn)的原因。”

瑞安集團(tuán)以蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目正式落地“城市微度假”概念，也向外界釋放了對(duì)于社區(qū)模式探索、公園商業(yè)打造等的全新思考。

隨著城市化進(jìn)程加速，城市更新需求也日益迫切，在這一過(guò)程中，伴隨大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的誕生，其中也不乏“披著古鎮(zhèn)外衣的小商品城”，以及不同城市間批量復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化模版，可以說(shuō)，城市更新也到了尋找突破的時(shí)候。

張斌坦言，“在城市更新領(lǐng)域，特別是涉及古跡項(xiàng)目的城市更新，簡(jiǎn)單復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的邏輯完全不成立，原因就是時(shí)間、地域、人，這三個(gè)變量。盡管更新開(kāi)發(fā)的理念是一致的——就是傳承和保護(hù)、創(chuàng)新的商業(yè)模式和現(xiàn)代人的結(jié)合，但加入三個(gè)變量之后，就完全不同了。”

摒棄地產(chǎn)甲方的自我認(rèn)知，這是第一步。張斌坦言，“對(duì)待每一寸土地都要誠(chéng)惶誠(chéng)恐。瑞安過(guò)去也吃過(guò)一些虧，直到今天為止，我們也摸索出一套能夠持續(xù)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。城市更新不是賣(mài)房子、賺快錢(qián)的方式，它的價(jià)值打造在于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。”

張斌透露，瑞安新天地的方法是告別甲方與商戶的二元關(guān)系。“除了租一個(gè)場(chǎng)所給商戶，更重要的是生態(tài)合作伙伴關(guān)系，社區(qū)里最有意思的是多元內(nèi)容、人的多元的復(fù)合，應(yīng)該去賣(mài)的不是一個(gè)點(diǎn)，是一條線甚至一個(gè)面。”

記者注意到，之前只在一線城市核心地段開(kāi)店的Blue Bottle藍(lán)瓶咖啡，也成為蟠龍?zhí)斓厥着_(kāi)業(yè)的商戶之一，而此前Blue Bottle在上海的店址分別位于蘇州河畔、南京西路商圈和靜安寺商圈。將Blue Bottle開(kāi)到青浦，依賴傳統(tǒng)招商模式恐怕很難做到。

據(jù)張斌介紹，和Blue Bottle的合作還是基于雙方在運(yùn)營(yíng)理念上融合。“我告訴他們，蟠龍?zhí)斓厥侨鸢驳淖髌?，其中特色的江南文化可以令Blue Bottle打造出一些特色，我們非常高興在江南古鎮(zhèn)里合作一個(gè)全新的Blue Bottle，這種互動(dòng)也轉(zhuǎn)化成了雙方的深度融合。我們?nèi)ゴ騽?dòng)比較有話語(yǔ)權(quán)的品牌的一個(gè)方法，就是堅(jiān)持做我們擅長(zhǎng)做的事情。”

繼續(xù)深耕和擴(kuò)大上海市場(chǎng)

“開(kāi)業(yè)只是個(gè)開(kāi)始，團(tuán)隊(duì)謀劃的是未來(lái)20年應(yīng)該怎么做，一年一年應(yīng)該怎么調(diào)整。”

據(jù)張斌還介紹，蟠龍?zhí)斓?ldquo;五一”期間開(kāi)門(mén)迎客的百余家店鋪，大約占了一期招商140家的80%，包括近20家上海首店、超過(guò)60家區(qū)域首店，其中不乏全國(guó)首店及特別概念店，涵蓋文化體驗(yàn)、戶外運(yùn)動(dòng)、設(shè)計(jì)家居、品質(zhì)生活、中西美食等。

“140家已經(jīng)不少了，我們還要發(fā)揮，還有很多好的品牌要放進(jìn)來(lái)。開(kāi)業(yè)計(jì)劃事實(shí)上分了好幾個(gè)節(jié)點(diǎn)，目前只是第一階段開(kāi)業(yè)，接下來(lái)每個(gè)季度會(huì)有一個(gè)節(jié)點(diǎn)，在這個(gè)季度里面會(huì)有新的內(nèi)容呈現(xiàn)。”

據(jù)記者觀察，瑞安將蟠龍?zhí)斓卮蛟斐?ldquo;Urban retreat城市微度假”首個(gè)作品，似有在該領(lǐng)域發(fā)力加碼投資的意愿。而蟠龍?zhí)斓氐拈_(kāi)業(yè)，對(duì)于近幾年謹(jǐn)慎投資的瑞安而言，可能也是商業(yè)加碼的開(kāi)始。

張斌告訴記者，在2022年行業(yè)非常艱難的情況下，瑞安仍然在武漢長(zhǎng)江邊拿了120多萬(wàn)平方米的大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在上海楊浦獲取了平?jīng)龅貕K的開(kāi)發(fā)權(quán)以及浦東召稼樓古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)權(quán)。“今天的市場(chǎng)，有些企業(yè)或出險(xiǎn)、或考慮生存，有些企業(yè)負(fù)債承壓，我覺(jué)得對(duì)我們來(lái)說(shuō)是非常好的一個(gè)發(fā)展時(shí)機(jī)。”

當(dāng)前，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)分化，在此背景下的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張很難進(jìn)行簡(jiǎn)單復(fù)制。

“分化意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)、地產(chǎn)的發(fā)展不再是整齊劃一的，但市場(chǎng)規(guī)律一定是以重要的城市來(lái)帶動(dòng)區(qū)域，起到龍頭作用。另一個(gè)分化就是人群的分化，背后的一個(gè)深層次的邏輯就是，我們不要去想過(guò)去的那些所謂的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，如做一個(gè)shoppingmall，然后全國(guó)復(fù)制300個(gè)、500個(gè)，在分化的背景下是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。”

張斌表示，過(guò)去幾年衣食住行等消費(fèi)在賽道上出現(xiàn)一些問(wèn)題，線上銷(xiāo)售分走了約40%的銷(xiāo)售額，因此線下商業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新、要差
異化發(fā)展，成為非常大的挑戰(zhàn)。

“商業(yè)地產(chǎn)不能快的一個(gè)原因就是因?yàn)橐獎(jiǎng)?chuàng)新，不要去做簡(jiǎn)單的復(fù)制的東西?？蛻粜枨笠呀?jīng)很多樣化了，供應(yīng)一定要跟個(gè)性化需求結(jié)合起來(lái)。”

“在創(chuàng)新的前提下，還要改變過(guò)去甲方的心態(tài)，地產(chǎn)不是甲方，全世界的地產(chǎn)都是服務(wù)行業(yè)，所以不存在什么‘甲方爸爸’。除此之外，還要有好的心態(tài)，關(guān)注客戶需求的變化，不要用一副眼鏡去看所有客戶。甚至把文化做成IP，再深入到用創(chuàng)新去‘產(chǎn)生’文化，生成自己的價(jià)值主張，讓商業(yè)與客群的互動(dòng)不是只是看一看。新的商業(yè)分化的背景下，我們認(rèn)為一個(gè)好的服務(wù)商應(yīng)該有的這樣的一個(gè)遠(yuǎn)見(jiàn)。”

作為總部在上海的港資企業(yè)，深耕大本營(yíng)的意愿仍堅(jiān)定不移。

“目前瑞安在上海持有的商用物業(yè)170萬(wàn)平方米，我們從香港到內(nèi)地發(fā)展的第一個(gè)城市就在上海，在過(guò)去的20多年里面，我們看到這個(gè)城市進(jìn)入了一個(gè)非?？焖侔l(fā)展的軌道。”

張斌由衷地說(shuō)，“未來(lái)在上海的發(fā)展，我們依然會(huì)堅(jiān)持我們一直在做的，用城市更新的手法，用打造社區(qū)這樣的一個(gè)大體量多功能復(fù)合的產(chǎn)品，繼續(xù)深耕和擴(kuò)大我們?cè)谏虾＿@座城市的發(fā)展。”

【每經(jīng)房產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)Real-estate-Circle】

封面圖片來(lái)源：受訪者提供