每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“TOD模式涵蓋很廣，具備了打造超級(jí)場(chǎng)景的可能性，而這個(gè)超級(jí)場(chǎng)景里是需要超級(jí)內(nèi)容和超級(jí)運(yùn)營(yíng)的。”

4月末，京投發(fā)展主辦第五屆TOD創(chuàng)新論壇，總裁高一軒接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪。

京投發(fā)展總裁高一軒 受訪者供圖

“2023年我們還有拿地計(jì)劃”

“華東肯定是京投發(fā)展一個(gè)持續(xù)的重點(diǎn)，中部區(qū)域，我認(rèn)為安徽、西安肯定還會(huì)是重點(diǎn)。目前我們的核心除了北京、京津冀，還是在華東重點(diǎn)城市進(jìn)行深耕。”

談及近期的土拍及房地產(chǎn)市場(chǎng)，高一軒表示：“土地市場(chǎng)現(xiàn)在在產(chǎn)生劇烈分化，是市場(chǎng)最終選擇的結(jié)果。”

“就北京土拍來(lái)說(shuō)，有些地方好賣一些，大家趨之若鶩；有些地方是平均流速的，大家就有選擇；有些地方流速很慢，就被市場(chǎng)拋棄了。”

“這個(gè)分化不是由企業(yè)造成的，是由用戶造成的，我覺得這是市場(chǎng)最終選擇的結(jié)果。這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，體現(xiàn)的是企業(yè)的理性選擇，背后決定的力量是市場(chǎng)最終的選擇，是購(gòu)房人最終的選擇，也決定了企業(yè)的行為。房企現(xiàn)在更加尊重購(gòu)房人的選擇，因?yàn)槠髽I(yè)生存的壓力，都很注重周轉(zhuǎn)問題。”

“即使如此，我們?nèi)耘f要保持一個(gè)比較健康的增長(zhǎng)，畢竟還是需要一定規(guī)模去支撐企業(yè)發(fā)展，這是我們下一步肯定要去做的，2023年我們還有拿地計(jì)劃。”

“開辟第二曲線”

TOD是京投發(fā)展最顯著的標(biāo)簽，如今很多房企也“殺”進(jìn)了TOD領(lǐng)域，高一軒談到：“危機(jī)意識(shí)肯定是有的，但我們沒有太想在傳統(tǒng)賽道上‘卷’。一方面要‘素質(zhì)教育’，另一方面該刷題的時(shí)候還得刷題。我們會(huì)嘗試開辟第二曲線，一定要去做新東西。”

對(duì)于“第二曲線”，京投發(fā)展近年來(lái)做了用戶主義導(dǎo)向嘗試。高一軒認(rèn)為：“就像整個(gè)TOD事業(yè)一樣，在過(guò)去3年，所有TOD從業(yè)者都面臨了巨大挑戰(zhàn)。”

正如高一軒所說(shuō)，市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)背后的決定力量，TOD的開發(fā)也必須走向用戶主義。“TOD是一個(gè)具有非常高技術(shù)門檻的物業(yè)開發(fā)形態(tài)，但隨著時(shí)代發(fā)展、市場(chǎng)調(diào)整、行業(yè)變化，這樣一個(gè)單純的優(yōu)勢(shì)已不足以讓我們?cè)赥OD發(fā)展過(guò)程中跟上時(shí)代步伐，所以我們不可避免要轉(zhuǎn)向用戶主義。”

“我們提出了三句話。第一是‘三觀正’，首先我們的底層邏輯、價(jià)值觀要符合當(dāng)下的時(shí)代背景，必須是正義的。”

“第二是‘顏值高’，我們確實(shí)已經(jīng)進(jìn)入了高審美水平的時(shí)代，現(xiàn)在不管商業(yè)品牌、房地產(chǎn)還是生活方式品牌，包括國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌，其實(shí)都是用很高的審美非標(biāo)化顏值打動(dòng)了我們。”

“第三是‘關(guān)系好’，是指跟用戶的關(guān)系好，我們必須時(shí)刻以用戶為中心，從用戶需求和所思所想出發(fā)。這樣才能真正符合他們的需求，才能真正在這樣一個(gè)粉絲經(jīng)濟(jì)時(shí)代獲得大量擁護(hù)，有人愿意重復(fù)付費(fèi)，為我們的產(chǎn)品和服務(wù)買單，這樣的商業(yè)模式才是可持續(xù)的。”

“所以在這樣一個(gè)預(yù)判之下，我們?cè)诒本┪魃揭粋€(gè)獨(dú)立的場(chǎng)所打造了慢閃公園，以此為載體，對(duì)TOD的開發(fā)資源進(jìn)行整合和場(chǎng)景孵化，進(jìn)行常態(tài)化、長(zhǎng)新化、定制化的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)。成熟的內(nèi)容運(yùn)營(yíng)有一部分已經(jīng)在TOD開發(fā)中得到了應(yīng)用，從慢閃的開園到中秋的音樂節(jié)、冰雪治愈季和與許知遠(yuǎn)合作的文學(xué)節(jié)等等，這樣一個(gè)小小的只有2萬(wàn)平方米的公園變成了一個(gè)劇場(chǎng)，變成了一個(gè)展廳，它的能量因內(nèi)容而非單純的場(chǎng)景，不斷向外釋放。”

經(jīng)過(guò)兩年的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，慢閃公園已逐漸成熟為具有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力和自我完善能力的價(jià)值孵化器。

雙輪驅(qū)動(dòng)

為了推進(jìn)“第二曲線”業(yè)務(wù)，京投發(fā)展計(jì)劃做出組織調(diào)整。

高一軒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我們會(huì)馬上做組織調(diào)整，可能由我直接負(fù)責(zé)商業(yè)管理部和商管公司，運(yùn)營(yíng)一定是我們的核心能力，不管它跟不跟地產(chǎn)結(jié)合，這都是我們需要的一個(gè)核心能力。”

“商業(yè)運(yùn)營(yíng)其實(shí)是一個(gè)比較狹義的定義，廣義實(shí)際上是服務(wù)運(yùn)營(yíng)，可能是把物業(yè)、客服，商業(yè)管理，包括文化活動(dòng)、演出整合于一體的綜合運(yùn)營(yíng)，不再是一個(gè)傳統(tǒng)意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，這種綜合運(yùn)營(yíng)能力，或者叫生活方式運(yùn)營(yíng)能力，是我們下一步必須具備的獨(dú)立能力，有這個(gè)能力，才能保證我們的持續(xù)優(yōu)勢(shì)，不管跟不跟住宅業(yè)務(wù)相關(guān)。當(dāng)然，跟住宅業(yè)務(wù)相關(guān)是它最好也最直接的一種變現(xiàn)方式，它一定會(huì)反向強(qiáng)烈賦能我們的住宅。”

“TOD模式涵蓋很廣，具備了打造超級(jí)場(chǎng)景的可能性，而這個(gè)超級(jí)場(chǎng)景里是需要超級(jí)內(nèi)容和超級(jí)運(yùn)營(yíng)的。這么大尺度做超級(jí)運(yùn)營(yíng)，能力門檻是非常高的，這個(gè)門檻加上地鐵停車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)的技術(shù)門檻，形成雙門檻，促使我們能夠雙輪驅(qū)動(dòng)，跑得更快。”

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖