每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月10日，南京今年第二批集中供地出讓，10宗地共攬金150億元。

而就在此次土拍的前一日（5月9日），南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告顯示，“2023年寧出第05號(hào)”中的NO.新區(qū)2023G02地塊經(jīng)南京市人民政府批準(zhǔn)，因故終止出讓，具體交易時(shí)間另行發(fā)布公告。”

不過隨之而來(lái)的，是市場(chǎng)對(duì)于該終止出讓地塊的種種猜測(cè)。

有媒體報(bào)道稱，“此次掛牌的G02地塊起拍樓面價(jià)僅1萬(wàn)元/平方米，封頂樓面價(jià)1.17萬(wàn)元/平方米。周邊業(yè)主不滿新地塊低價(jià)出讓密集投訴，南京規(guī)自局緊急下架。”

南京一位不愿具名地產(chǎn)人士也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者），“本地朋友圈都在說(shuō)（2023G02地塊）周邊好多業(yè)主去有關(guān)部門反映，，不同意賤賣土地。”

5月12日，每經(jīng)記者向南京市規(guī)劃和自然資源局詢問此事時(shí)，得到的答復(fù)是：“不方便透露，終止出讓的相關(guān)原因也不會(huì)向社會(huì)公開。”

圖源：南京土地市場(chǎng)網(wǎng)

終止出讓，因?yàn)槠鹋膬r(jià)太低？

據(jù)南京市土地市場(chǎng)信息網(wǎng)此前發(fā)布的土地出讓信息，2023G02地塊的出讓面積為24540.55平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地，起拍樓面價(jià)為10187元/平方米，最高樓面限價(jià)為11654元/平方米。

該地塊位于南京市江北新區(qū)浦東路以南、規(guī)劃道路以西。每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊以老舊小區(qū)居多，距離最近的新樓盤為中建國(guó)熙公館。中建國(guó)熙公館地塊于2016年11月被中建東孚摘得，2019年開盤，目前該項(xiàng)目的新房在售價(jià)格為28615元/平方米(3500元/平方米基準(zhǔn)精裝修包)。

值得注意的是，早在今年4月14日，就有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板平臺(tái)發(fā)布帖子，反映南京2023G02地塊起拍價(jià)之事。

這個(gè)標(biāo)題為“7年前土地起拍價(jià)為何比現(xiàn)地價(jià)貴”的帖子稱，“南京市江北新區(qū)G02地塊起拍樓面10187元/平方米，最高限價(jià)11654元/平方米，相鄰500米的中建國(guó)熙公館（浦熙雅園) 2016年拿地價(jià)格23083元/平方米，7年后為什么地價(jià)反倒降了10000多元/平方米?”

圖源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

南京市江北新區(qū)規(guī)劃和自然資源局回復(fù)稱，“2016年正處于土地市場(chǎng)的上升期，中建國(guó)璽公館地塊的起拍樓面價(jià)為13031元/平方米，是根據(jù)地塊當(dāng)時(shí)的周邊商品房?jī)r(jià)格測(cè)算得出。”

“房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性，目前地塊周邊二手房?jī)r(jià)格較低，二手房次新房單價(jià)23000元/平方米左右、老小區(qū)單價(jià)18000元/平米左右，成交量較小。”

那么，土地出讓定價(jià)，是否需要對(duì)周邊房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)？

南京市江北新區(qū)規(guī)劃和自然資源局對(duì)此回應(yīng)稱，出讓地塊樓面地價(jià)，是由專業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)周邊商品房的成交價(jià)格，測(cè)算擬出讓地塊的起始樓面價(jià)，具有一定的專業(yè)性。同時(shí)，自然資源部規(guī)定土地掛牌出讓成交價(jià)格不得超過起始價(jià)的115%。該地塊起始樓面價(jià)遵循了市場(chǎng)規(guī)律，在合理區(qū)間內(nèi)。

5月12日，中指研究院分析師孟新增向每經(jīng)記者表示，土地價(jià)格與地塊優(yōu)質(zhì)程度（是否含有配建等）、所屬區(qū)域、地塊規(guī)模及企業(yè)關(guān)注度等因素密切相關(guān)。在推地時(shí)，地方政府也會(huì)根據(jù)當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的冷熱程度進(jìn)行調(diào)整，因此土地價(jià)格的上漲與下降一般符合市場(chǎng)規(guī)律。

南京不同區(qū)域地價(jià)分化明顯

“政府推地會(huì)考量區(qū)域市場(chǎng)健康程度、土地建設(shè)指標(biāo)、人口密度、供地計(jì)劃等因素，各地也會(huì)根據(jù)這些因素對(duì)土拍進(jìn)行撤牌、延期、中止出讓等。”

對(duì)于常規(guī)的土地終止出讓，孟新增向每經(jīng)記者表示，2022年以來(lái)土地市場(chǎng)整體較為低迷，因地塊屬性欠佳無(wú)企業(yè)報(bào)名發(fā)生延期或中止出讓行為的地塊較多。

值得注意的是，南京第二批集中供地成交的10宗地塊中，有3宗觸頂，2宗溢價(jià)，5宗底價(jià)，不同區(qū)域地塊的價(jià)格分化非常明顯。

南京2023年第二批集中供地成交情況 圖源：中指研究院

位于南京核心區(qū)域的地塊，如雨花G14、百家湖G16、燕子磯新城G203等地塊熱度較高，均觸頂進(jìn)入搖號(hào)階段，成交樓面價(jià)均在2萬(wàn)元/平方米以上，雨花G14地塊成交樓面均價(jià)甚至達(dá)28219元/平方米。

其中，百家湖G16地塊吸引了20家房企報(bào)名，燕子磯G20地塊有15家房企報(bào)名，成為本次土拍中最受歡迎的地塊。而位于非核心片區(qū)的地塊，企業(yè)參與度較低，以底價(jià)成交居多。

從南京本批集中土拍結(jié)果來(lái)看，半數(shù)以底價(jià)成交，市場(chǎng)情緒遠(yuǎn)不如2016年的拿地?zé)崆椤?ldquo;企業(yè)投資信心整體仍需修復(fù)，“孟新增指出，“南京土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象延續(xù)，地價(jià)過高、屬性不夠優(yōu)質(zhì)的地塊，企業(yè)拿地意愿整體仍會(huì)偏弱。”

圖源：同策南京咨詢研究中心

此外，在經(jīng)歷了3月的“小陽(yáng)春”行情后，4月份南京新房成交出現(xiàn)明顯下滑。

據(jù)同策南京咨詢研究中心數(shù)據(jù)，4月南京全市住宅市場(chǎng)供應(yīng)43.98萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%；成交61.72萬(wàn)平方米，環(huán)比下降36%；成交均價(jià)28909元/平方米，環(huán)比下降7%。

封面圖片來(lái)源：視黨中國(guó)-VCG211313605275