每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

上周公募REITs的二級市場交易價(jià)格出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈。全市場已上市的27只產(chǎn)品中，僅有5只產(chǎn)品價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下跌，其余22只齊齊上漲，有的漲幅亮眼。

其中，此前二級市場價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)下跌的建信中關(guān)村REIT領(lǐng)漲，周內(nèi)漲幅達(dá)到9.04%；此外還有多只產(chǎn)品的漲幅也在5%以上，包括博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等。

但與此同時(shí)我們也應(yīng)該看到，雖然公募REITs一向被視為穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有的一類產(chǎn)品，但近期就有意外不期而至。5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下芯片子公司哲庫科技，而后者是華安張江光大園REIT擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一。當(dāng)天華安張江光大園REIT的二級市場價(jià)格應(yīng)聲下跌3.18%，華安基金也發(fā)布公告緊急回應(yīng)。

此外，上周公募REITs常態(tài)化發(fā)行也迎來了監(jiān)管新舉措，未來通過低價(jià)來獲得公募REITs項(xiàng)目中標(biāo)的策略行不通了。

二級市場價(jià)格強(qiáng)勢反彈，但也有產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT出現(xiàn)意外

上周公募REITs的二級市場交易價(jià)格普遍出現(xiàn)明顯上漲。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的統(tǒng)計(jì)，在全市場27只已上市的公募REITs中，二級市場價(jià)格環(huán)比上漲的達(dá)到了22只、占比近九成。其中，建信中關(guān)村REIT以9.04%的周內(nèi)漲幅領(lǐng)跑，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT分別以6.65%、5.97%和5.97%緊隨其后。除此之外，還有7只產(chǎn)品的二級市場價(jià)格漲幅超過2%。

值得注意的是，上周價(jià)格環(huán)比漲幅較大的幾只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園REIT，有的此前已經(jīng)連續(xù)多周出現(xiàn)下跌，比如建信中關(guān)村REIT，體現(xiàn)出市場對這類產(chǎn)品的看好。但與此同時(shí)，一個(gè)意外的出現(xiàn)又讓產(chǎn)業(yè)園REIT蒙上了一層陰影。

5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下芯片子公司哲庫科技，引發(fā)市場熱議。這一事件也“波及”了華安張江光大園REIT，當(dāng)天的二級市場價(jià)格應(yīng)聲下跌3.18%。

當(dāng)天晚間，華安張江光大園REIT發(fā)布公告緊急回應(yīng)稱，哲庫科技是其擴(kuò)募擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一，目前未收到哲庫科技及OPPO方面關(guān)于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。在公告中，華安張江光大園REIT進(jìn)一步表示，原始權(quán)益人將繼續(xù)密切關(guān)注哲庫科技后續(xù)情況，積極做好相關(guān)應(yīng)對。

不過該事件對市場情緒的影響顯然沒有就此打住。5月15日華安張江光大園REIT繼續(xù)下跌6.22%，2個(gè)交易日已經(jīng)累計(jì)跌去近10%。有業(yè)內(nèi)人士對此指出，資產(chǎn)收入來源單一用戶占比過大，會導(dǎo)致有突發(fā)事件發(fā)生時(shí)對項(xiàng)目的影響也比較大，這也給了準(zhǔn)備發(fā)行或者擴(kuò)募的項(xiàng)目一個(gè)提醒。

監(jiān)管新舉措發(fā)布，“價(jià)低者得”未來將不可行

5月12日，在證監(jiān)會指導(dǎo)下，滬深交易所修訂發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）（2023年修訂）》（以下簡稱《指引》），自發(fā)布之日起施行。相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步優(yōu)化了REITs審核關(guān)注事項(xiàng)，同時(shí)強(qiáng)化信披要求。

證監(jiān)會表示，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等大類資產(chǎn)行業(yè)特性，在REITs現(xiàn)行審核和信息披露要求的基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目合規(guī)、歷史運(yùn)營以及評估參數(shù)設(shè)置等多維度細(xì)化了兩大類資產(chǎn)的審核關(guān)注重點(diǎn)，強(qiáng)化信息披露要求，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)性和高效性。具體而言，《指引》細(xì)化了對包括原始權(quán)益人、管理人在內(nèi)的各業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評估和現(xiàn)金流多方面的要求。

此外，證監(jiān)會還表示，將指導(dǎo)證券交易所持續(xù)完善REITs信息披露制度規(guī)則，研究制定出臺定期報(bào)告和臨時(shí)公告披露指引，按照“成熟一類、推出一類”原則，分步推出倉儲物流、保障性租賃住房等大類資產(chǎn)審核及信息披露規(guī)則。

值得一提的是，就在當(dāng)日，中基協(xié)也發(fā)布公告稱，已于近期召開公募REITs業(yè)務(wù)座談會，12家基金管理人及資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人參加會議。會議圍繞公募REITs市場低價(jià)競爭問題、健全管理人和財(cái)務(wù)顧問項(xiàng)目報(bào)價(jià)內(nèi)控制度、倡導(dǎo)公募REITs市場公平競爭等主題交流、討論。

會議指出，近期個(gè)別公募REITs項(xiàng)目原始權(quán)益人在招標(biāo)中簡單把低價(jià)作為選聘管理人和財(cái)務(wù)顧問的最重要條件，以“價(jià)低者得”或“報(bào)價(jià)低者分高”來選定管理人和財(cái)務(wù)顧問；甚至個(gè)別公募REITs管理人和財(cái)務(wù)顧問在投標(biāo)過程中以低于成本的價(jià)格獲取項(xiàng)目，收入難以覆蓋成本。公募REITs業(yè)務(wù)參與主體低價(jià)競爭、破壞市場秩序的行為對公募REITs發(fā)行以及存續(xù)期管理工作質(zhì)量帶來負(fù)面影響，不利于市場健康發(fā)展。與會機(jī)構(gòu)一致呼吁，強(qiáng)化行業(yè)自律，規(guī)范公募REITs項(xiàng)目現(xiàn)有報(bào)價(jià)水平，遏制低價(jià)競爭趨勢。

在此之前，為了爭奪項(xiàng)目發(fā)行，已經(jīng)有一些基金管理人提出0發(fā)行費(fèi)率以及0托管費(fèi)用，價(jià)格戰(zhàn)的苗頭已經(jīng)開始顯現(xiàn)，監(jiān)管及時(shí)地遏制住了這一趨勢。未來“價(jià)低者得”的策略也不再行得通了。

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