每經(jīng)編輯 王月龍    

據(jù)證券日報，中國銀行業(yè)協(xié)會原辦公室副主任，現(xiàn)國有大型銀行高級經(jīng)理嵇成柱近日建議，以現(xiàn)有逾8萬億元的公積金存量看，從給予個人繳納的年息1.5%到平均3%的公積金貸款（或投資）回報，加上約12000億元結(jié)余資金存銀行、用于新發(fā)放商業(yè)住房貸款平均4.26%（2022年12月份數(shù)據(jù)）的息差流程看，現(xiàn)有公積金資產(chǎn)規(guī)模每年可以獲取逾1300億元的孳息和價差，這些財富可以并應(yīng)該惠及億萬民眾。

基于過去十年公積金財富累積加速、住宅信貸高速發(fā)展的事實，以上述現(xiàn)有公積金管理機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模（2021年超過農(nóng)發(fā)行的近8萬億元，進(jìn)出口銀行的5萬億元）和人力資源、網(wǎng)點數(shù)量，轉(zhuǎn)型為公共政策性金融性質(zhì)的“中國住宅銀行”體系目前已具備充分條件。

每經(jīng)記者?陳榮浩?攝

充分利用住房公積金余額

對新增首套住房實行優(yōu)惠利率

據(jù)證券日報，中國銀行業(yè)協(xié)會原辦公室副主任，現(xiàn)國有大型銀行高級經(jīng)理嵇成柱撰文表示，我國住房公積金制度始于1991年，由上海市率先試點，隨即在全國推開。該制度實施30多年來，為解決全國城鎮(zhèn)職工住房問題發(fā)揮了重要作用。截至2021年末，全國住房公積金繳存余額81882.14億元，這還不包括積金部門繼續(xù)吸收低息公積金存款，以及累積超8300億的貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金、公租房（廉租房）建設(shè)補充資金。

早在2009年，國內(nèi)學(xué)界即提出過成立國家住宅銀行的設(shè)想。2015年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)同志曾撰文稱“國家住房銀行成立的條件已經(jīng)基本成熟”，也有學(xué)者提出成立住宅銀行的建議。2013年十八屆三中全會《決定》第23條提出“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機構(gòu)”、第45條要求“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制”。

嵇成柱建議，設(shè)立“中國住宅銀行”，對現(xiàn)行住房貸款業(yè)務(wù)，按照“統(tǒng)一管理、科學(xué)分類、普惠百姓、市場運營、逐步分離”的漸進(jìn)式方式予以改革。

統(tǒng)一管理，即由金融監(jiān)督部門對包括公積金在內(nèi)的所有住房金融業(yè)務(wù)實行統(tǒng)一管理，使得相關(guān)部門和地方政府從公積金的具體事務(wù)中擺脫出來。

科學(xué)分類，即制定標(biāo)準(zhǔn)，對住宅信貸進(jìn)行分類，一類為住戶基本住房信貸（包括一些特惠救濟信貸），另一類為個人投資性住房（即超過政府規(guī)定普通住房套數(shù)、人均面積或金額）。

普惠百姓，即將住戶基本住房信貸納入普惠金融范疇，要求新增個人住房貸款（首套）一律交由新成立的中國住宅銀行辦理，實行相關(guān)優(yōu)惠利率，并在稅費方面給予優(yōu)惠。

市場運營，即第二套超標(biāo)準(zhǔn)住宅信貸和投資性住房實行市場化運作，由商業(yè)銀行按照市場化產(chǎn)品實行浮動利率。

逐步分離，厘清住宅信貸存量與增量關(guān)系，如，可對現(xiàn)有商業(yè)銀行設(shè)立住宅信貸在房地產(chǎn)信貸中的最高比例、房地產(chǎn)信貸在總信貸規(guī)模中的最高比例兩道紅線?？梢詫嵭欣腺J款老辦法、新貸款新辦法，存量住宅信貸暫保持不變（對基本住房信貸實行普惠利率并納入普惠金融指標(biāo)考核）；對銀行業(yè)金融機構(gòu)住宅信貸存量實行逐年下降5%的方法；擴大對存量個人住房信貸的資產(chǎn)證券化試點；允許商業(yè)銀行以一定方式入股新成立的中國住宅銀行體系金融機構(gòu)，實行利益共享等。

多國都有政策性住房銀行

天風(fēng)研究曾在研報中指出，實際上，國外的國家住房銀行形式已經(jīng)實行多年，如美國聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)、日本住宅金融公庫、德國住房儲蓄銀行、新加坡中央公積金制度，不過也有失敗案例......

美國的兩房模式（房利美、房地美）可以概括為政府為銀行提供流動性支持、為中低收入群體提供信用擔(dān)保并鼓勵個人住房貸款資產(chǎn)證券化的政府提供信用背書模式。兩房可以通過持有抵押貸款組合賺取利差收益，由于兩房具有政策性金融屬性，因此兩房仍須按聯(lián)邦住房金融局要求，購買超過一定比例的特定人群抵押貸款（多為次級貸款），主要面向低收入群體和少數(shù)族裔。

法國政府獨資的國家信托儲蓄銀行在社會住房融資領(lǐng)域代行國家住房銀行的職能，其投資資金主要來自政策性住房儲蓄計劃。各商業(yè)銀行都可以設(shè)置個人儲蓄計劃賬戶來歸集資金，匯集的資金除了讓儲戶可以得到優(yōu)惠貸款，主要進(jìn)行社會住房投資，也包括城市更新改造等其他公益性投資。

據(jù)人民日報，巴西的國家住房銀行包括兩個主要組成部分：一是強制性儲蓄系統(tǒng)，即失業(yè)與養(yǎng)老保障公積金，類似我國的住房公積金，用于支持社會住房；二是自愿儲蓄體系，由商業(yè)銀行、建筑協(xié)會、儲蓄協(xié)會等在政府規(guī)制下使用。

巴西國家住房銀行運行期間，其資金主要來自失業(yè)與養(yǎng)老保障公積金，但也接受自愿儲蓄，還可以發(fā)行債券。巴西國家住房銀行再把這些資金以管制利率提供貸款給國有或社會住房開發(fā)者及公積金繳存人。不過巴西在1967年承諾還貸支出上升幅度不超過工資上升幅度的一定比例，還貸不足部分計入貸款債務(wù)本金，累計后由政府另外設(shè)立的“工資變動補償基金”支付。后來因為惡性通脹、工資下降雙重打壓下，失業(yè)與養(yǎng)老保障公積金的資金池迅速枯竭，最終破產(chǎn)清算。

巴西這種“強制性儲蓄+國家住房銀行”的政策性住房金融體系，低存低貸，應(yīng)該是相對容易運轉(zhuǎn)的。但由于缺乏穩(wěn)定堅實的經(jīng)濟與金融環(huán)境，且政府過于大包大攬，做出超出經(jīng)濟規(guī)律和自身能力的承諾，最終以失敗告終。有相似制度基礎(chǔ)的新加坡，依靠中央公積金體系和建屋發(fā)展局的密切配合，就很好地實現(xiàn)了新加坡組屋的良性循環(huán)和公民90%的住房自有率。

曾為棚改設(shè)立的”住宅銀行“

如今逐漸淡出

實際上，我國早已設(shè)立過中國版“住宅銀行”。據(jù)新華社，2014年7月29日，銀監(jiān)會正式批準(zhǔn)國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，中國版“住宅銀行”落地。

每經(jīng)記者?張建?攝

國家開發(fā)銀行在新聞公告中表示，中國版“住宅銀行”運作將發(fā)行住宅金融專項債券，重點支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)。設(shè)立國家“住宅銀行”是發(fā)達(dá)經(jīng)濟體普遍的做法，但在中國尚屬首次。

不過，略有不同的是國開行住宅金融事業(yè)部僅聚焦于棚戶區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，且?guī)в械湫偷碾A段性色彩、承擔(dān)著特殊的歷史任命，和政策性金融機構(gòu)所承擔(dān)的中長期使命在定位上并不一致。截至2021年，國開行棚戶區(qū)貸款余額已經(jīng)降至29243億元，回到3萬億元以下，已經(jīng)是連續(xù)兩年趨于下降，標(biāo)志其歷史使命已基本完成。

2018年3月，國家發(fā)改委在《關(guān)于2017年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案的報告》中提出“改革住房公積金制度，研究設(shè)立國家住宅政策性金融機構(gòu)，建立健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”，這是第一次以官方文件的形式提出將設(shè)立住宅政策性金融機構(gòu)作為住房公積金制度改革的方向，也使得沉寂許久的“住宅政策性金融機構(gòu)”再次成為市場討論的焦點，多次被提及。

2019年1月，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴大開放的指導(dǎo)意見》便提出“支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機構(gòu)，探索住房公積金制度改革”；2019年9月，住建部官網(wǎng)轉(zhuǎn)載《中國建設(shè)報》文章《住房公積金我：支持職工住房消費》，明確提出“要改革住房公積金制度，研究設(shè)立國家住宅政策性金融機構(gòu)，這為住房公積金制度改革提供了根本遵循”。

編輯|王月龍??杜恒峰?杜波

校對|孫志成

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