每經(jīng)編輯 段煉 蓋源源    

沒想到，房產(chǎn)界還有“負(fù)首付”這個(gè)詞兒。

近期，重慶、深圳等多地出現(xiàn)房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。例如，房產(chǎn)價(jià)格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。

據(jù)中國證券報(bào)，記者多方了解到，通過開發(fā)商返首付、做高合同價(jià)等方法，一些房產(chǎn)看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“負(fù)首付”，但也面臨財(cái)務(wù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。如果樓盤不“滿五唯一”，則購房人還要承擔(dān)較高的稅費(fèi)。

針對(duì)“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象，監(jiān)管部門也積極出手。日前，廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局印發(fā)通知稱，將在全區(qū)范圍嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

圖片來源：視覺中國（圖文無關(guān)）

“負(fù)首付50萬元買房”可簽“陰陽合同”

“首付負(fù)1萬元！沒錯(cuò)，不需要首付還能再拿1萬元”……這是重慶巴南區(qū)一位房產(chǎn)中介的推薦語。

圖片來源：微信朋友圈

近日，在多個(gè)社交平臺(tái)上，出現(xiàn)了類似的營銷話術(shù)。

“這套房子評(píng)估價(jià)是570萬元，但是業(yè)主低價(jià)賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”房產(chǎn)中介王女士表示，其代理的一套深圳市羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”。

圖片來源：小紅書

“這套房是回遷房。業(yè)主現(xiàn)在不要那么多房了，拿出來低價(jià)賣，很劃算。從業(yè)這么多年也很少見能‘負(fù)首付’的房子。”王女士補(bǔ)充道。同為房貸中介的鐘先生也聲稱，自己代理的某樓盤可以做到“負(fù)首付”。房產(chǎn)中介趙先生聲稱，自己已售出一套“負(fù)首付”的房產(chǎn)。

那么，“負(fù)首付”需要什么資格，又是如何實(shí)現(xiàn)的呢？王女士卻避而不談。“570萬元銀行會(huì)分批次放款。你把資料遞上來，全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑征信（不能做）。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價(jià)格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價(jià)，“負(fù)首付”便“實(shí)現(xiàn)”了。

鐘先生向記者透露，實(shí)現(xiàn)“負(fù)首付”有時(shí)還需要借助經(jīng)營貸的力量。“經(jīng)營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經(jīng)營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準(zhǔn)備征信報(bào)告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊(cè)個(gè)公司。”

據(jù)中國證券報(bào)，日前，蘇州市某樓盤也打出“零首付、拎包入住”的廣告。

據(jù)了解，這個(gè)所謂“零首付”，也是開發(fā)商通過做高合同價(jià)格的方式，增加購房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購房者申請(qǐng)“裝修貸”等消費(fèi)類貸款獲取資金支付首付款。

該樓盤銷售經(jīng)理舉例說明：“例如，房子的實(shí)際價(jià)款為100萬元，按照七成貸款比例，首付款需要30萬元，貸款為70萬元。開發(fā)商可以為購房者做高合同價(jià)，將合同價(jià)提高至140萬元，這樣購房者就可以從銀行貸出98萬元，在實(shí)際支付中，首付款僅為2萬元。對(duì)于這部分首付款，購房者還可通過申請(qǐng)‘裝修貸’進(jìn)行覆蓋。”

面對(duì)購房者對(duì)虛假合同的擔(dān)憂，上述銷售人員說：“可以簽訂兩份合同，一份以實(shí)際房?jī)r(jià)簽訂，是購房者的真實(shí)購房?jī)r(jià)格，并開具發(fā)票；另一份以較高房?jī)r(jià)簽訂，是購房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)提供的證明材料。”

此外，還有另一種“0首付”，由于多地限制樓盤降價(jià)銷售，部分開發(fā)商以“0首付”“首付補(bǔ)貼”等方式變相降價(jià)。

據(jù)界面新聞，“0首付、準(zhǔn)現(xiàn)房、置業(yè)大合肥”，日前合肥長(zhǎng)豐的樓盤上坤晶萃四季打出的廣告引起當(dāng)?shù)貥鞘性陝?dòng)。在鏈家app上，該項(xiàng)目銷售均價(jià)1.2萬/平，總價(jià)97-118萬/套，有95折優(yōu)惠。根據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榈慕榻B，買房人只需交2萬定金，首付0元，差額首付款由開發(fā)商上坤全額補(bǔ)貼。中介還舉例說明，比如意向房源原總價(jià)130萬，正常首付2成起需要26萬，開發(fā)商補(bǔ)貼24萬，僅需支付定金2萬，具體一房一價(jià)，以售樓部為準(zhǔn)。

不過，0首付買房只是開發(fā)商用來宣傳的噱頭。上述中介對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，開發(fā)商只是推出了幾套房源用來宣傳，現(xiàn)在活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束。目前項(xiàng)目?jī)?yōu)惠之后的房?jī)r(jià)是1萬/平米。合肥一位市場(chǎng)人士表示，“合肥明面上最多能95折賣房，想降價(jià)只能通過分銷來，最多也是做特價(jià)房、返傭”。

廣東惠州： 嚴(yán)禁首付貸、零首付、返首付等

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，此前，包括惠州在內(nèi)的部分地區(qū)房地產(chǎn)中介在銷售階段拿“零首付”作為噱頭吸引客戶就曾引發(fā)熱議。彼時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“0首付”更多是一種促銷手段，其實(shí)對(duì)購房者并沒有實(shí)際優(yōu)惠，反而還會(huì)加重購房者的負(fù)擔(dān)。而且，此類營銷行為涉嫌違法違規(guī)。

惠州某在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

就在幾天前，5月21日，廣東省惠州市惠陽區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)在其官微發(fā)布消息顯示，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》（下稱《通知》）。

惠陽區(qū)住建局在《通知》中表示，近期，該區(qū)個(gè)別商品房項(xiàng)目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

同時(shí)，《通知》要求，嚴(yán)格執(zhí)行注銷制度，對(duì)中介機(jī)構(gòu)(中介人員)發(fā)布不實(shí)等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書。

《通知》還指出，要嚴(yán)厲倒查因違規(guī)銷售行為引發(fā)群訪群訴事件，對(duì)造成不良影響的企業(yè)，關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)(鎖盤)，一經(jīng)查實(shí)存在違規(guī)銷售行為的，依法追究責(zé)任。

對(duì)此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期惠州地區(qū)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的中介機(jī)構(gòu)在銷售階段開展違規(guī)宣傳，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，這是《通知》出臺(tái)的根本出發(fā)點(diǎn)。

據(jù)了解，日前網(wǎng)傳惠州大亞灣海倫堡·臻悅府樓盤低至4.8折銷售?；葜荽髞啚抽_發(fā)區(qū)管委會(huì)城鄉(xiāng)建設(shè)和綜合執(zhí)法局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體問詢時(shí)表示，相關(guān)企業(yè)銷售人員在介紹項(xiàng)目時(shí)未清晰說明交付標(biāo)準(zhǔn)從精裝修調(diào)整為毛坯，價(jià)格相應(yīng)做出調(diào)整這一關(guān)鍵信息。“盡管低折扣確實(shí)帶來了高關(guān)注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場(chǎng)的正常秩序。”

律師：存在違規(guī) “最終還是自己出，早和晚的區(qū)別而已”

據(jù)中國證券報(bào)，談及“零首付”“負(fù)首付”現(xiàn)象的出現(xiàn)，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認(rèn)為，這與一些開發(fā)商為了盡快銷售樓盤，實(shí)現(xiàn)資金回籠有關(guān)，所以使用一系列花式營銷手段進(jìn)行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實(shí)際上，往往會(huì)伴隨著開發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”王玉臣說。

鐘先生稱，“負(fù)首付”出現(xiàn)，和部分區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛有關(guān)，使得購房人可以以低價(jià)買一手房，但以較高的市場(chǎng)價(jià)作為評(píng)估價(jià)，從而做高了貸款合同金額。“‘負(fù)首付’其實(shí)是打擦邊球，只是目前有空間（可以鉆），銀行可以做高貸款金額。正常情況下，購房人是要三成首付款的。”

針對(duì)“負(fù)首付”等首付模式，工行深圳分行一名房貸經(jīng)理也向記者回應(yīng)，“首付款如果不是自有資金，我們是不會(huì)批貸款的。購房人自己要小心。”

此外，需要注意的是，“負(fù)首付”不僅違規(guī)，而且后期資金壓力將加大。

“有的房子是回遷房，房本還沒有下來，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個(gè)人所得稅和增值稅，劃下來購房人需要負(fù)擔(dān)二三十萬元稅費(fèi)。”房產(chǎn)中介馮女士向記者表示。

“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區(qū)別而已。”王玉臣提示，所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余的首付款，有些人通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。

此外，“零首付”“首付貸”等方式在本質(zhì)上違規(guī)，購房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

王玉臣警告稱：“簽訂虛假合同是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定，沒有如實(shí)備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸，即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場(chǎng)行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會(huì)導(dǎo)致未來出現(xiàn)斷供和其他金融風(fēng)險(xiǎn)。

“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規(guī)定。” 德恒律師事務(wù)所律師王帥曾向記者表示，宣傳的“0首付”實(shí)際上并不是真的0首付，而是購房人首付款資金來源可以不來自于自有資金，該首付款是由第三方為購房人提供的借貸資金。“2016年住建部等部門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強(qiáng)調(diào)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。國家是不允許中介機(jī)構(gòu)為購房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為。”

王帥進(jìn)一步表示，如果購房人的首付款來自于借貸融資，從側(cè)面也說明房?jī)r(jià)超過了購房人的能力承擔(dān)范圍，易造成購房人后續(xù)還款的逾期，不僅對(duì)購房人的個(gè)人信用造成不良影響，購房人還可能既沒了房子又要承擔(dān)后續(xù)購房款的償還。而且這種影響也將傳導(dǎo)至資金出借人，造成其放貸資金的不良。“購房人在面對(duì)‘零首付’購房的誘惑時(shí)應(yīng)保持冷靜，購房時(shí)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量力而行。”

據(jù)中國證券報(bào)，針對(duì)近期零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付等首付模式的出現(xiàn)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，這是營銷領(lǐng)域亂象的體現(xiàn)。各地應(yīng)關(guān)注此類新情況，要從合規(guī)的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現(xiàn)。

廈門驚現(xiàn)“買房送兩頭豬”除了“零首付”“首付貸”“負(fù)首付”等方式，有的開發(fā)商們?yōu)榱藶榱碎_拓客戶，還紛紛進(jìn)村，各種營銷手段輪番上陣，一場(chǎng)拆遷戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)正在打響。

“恭喜郭先生，喜提特房新玥公館”，在鞭炮聲中，一支由12個(gè)人組成的賀喜隊(duì)伍，抬著兩頭戴著大紅花的豬，挑著扁擔(dān)，浩浩蕩蕩地走進(jìn)位于廈門市同安區(qū)的郭山村。

近日，廈門本土國企特房集團(tuán)“買房送豬”的視頻在當(dāng)?shù)刈呒t，視頻中，賀喜隊(duì)伍將兩頭豬抬到了村民的家門口，大紅板桌左右兩側(cè)的桌腳邊，各擺著2個(gè)裝滿賀禮的籮筐，工作人員向村民道賀一聲“恭喜發(fā)財(cái)”，隨即拉響禮花炮，場(chǎng)面十分喜慶。

《海峽導(dǎo)報(bào)》援引現(xiàn)場(chǎng)一位工作人員的說法稱，郭山村的村民最近在特房新玥公館購買了16套商品房，而這是樓盤為了回饋客戶而進(jìn)行的一個(gè)活動(dòng)。

村民儼然成為支撐同安樓市的一股重要力量。5月中旬，同安的多個(gè)樓盤陸續(xù)傳出成交喜報(bào)，賣得最好的樓盤一周成交了一個(gè)多億，拆遷客戶累計(jì)成交45套。

郭山村是同安第一個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償?shù)恼灏徇w項(xiàng)目，也是目前廈門房票規(guī)模最大的一個(gè)。4月底，廈門的第一張房票在翔安區(qū)開出，正式開啟廈門拆遷戶使用房票購房的時(shí)代，隨后，各地的被征收人陸續(xù)拿到房票，郭山村的房票也在近期到位后開始進(jìn)入樓市。

編輯|段煉 杜波 蓋源源

校對(duì)|孫志成

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自中國證券報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、界面新聞、海峽導(dǎo)報(bào)、公開資料等