面對地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整和信用危機(jī)的夾擊，管理層的洞察力和決策力，往往是一家企業(yè)在大潮褪去時的定力。

2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比驟降10%，商品房銷售面積同比下降24.3%，擺在企業(yè)面前的，是產(chǎn)品交付、庫存去化、資金周轉(zhuǎn)、債務(wù)償還等重重不確定性。事實上，

地產(chǎn)行業(yè)的利潤增速從2018年開始明顯下行，2021年出現(xiàn)了整體負(fù)增長，進(jìn)入2022年行業(yè)整體利潤率持續(xù)下降并探底，企業(yè)各項利潤率指標(biāo)均已降至歷史最低水平。超過70%的房企遭遇了減收減利的困境，近一半的企業(yè)凈利潤出現(xiàn)虧損，超過90%的房企的凈利率和歸母凈利率都出現(xiàn)了下降。

而非典型房企新湖中寶，則早早開啟了地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型策略，把重資產(chǎn)、高杠桿地產(chǎn)業(yè)務(wù)從轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)、低杠桿模式，持續(xù)地將其地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的毛利率穩(wěn)定在33.14%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

然而，新湖中寶的轉(zhuǎn)型成效不僅停留在財務(wù)層面，公司在業(yè)務(wù)布局和市場定位上的巧妙布局也為其帶來了長遠(yuǎn)的競爭優(yōu)勢。憑借在長三角地區(qū)土地儲備的優(yōu)勢，新湖中寶積極拓展輕資產(chǎn)地產(chǎn)布局，承受住了來自行業(yè)波動的壓力。

地產(chǎn)主業(yè)“定力”十足

盡管被稱為“概念較多的A股”，地產(chǎn)仍然是新湖中寶的絕對主業(yè)。在2022年，其房地產(chǎn)銷售收入達(dá)到93.19億元，占公司營業(yè)收入總額的72.24%。

不過得益于在上海等核心都市圈的長期布局，新湖中寶2022年合同銷售面積達(dá)到了43.51萬平方米，合同銷售收入115.90億元，此外已售未結(jié)貨值約415億元，牢牢鎖定2023年業(yè)績。

具體來看，上海青藍(lán)國際二期三批次強(qiáng)勢勁銷，275套房源于2022年8月開盤即售罄，貢獻(xiàn)銷售收入44.71億元。新湖筑品筑家筑生活的匠心精神。同處城芯的天虹項目已進(jìn)入施工階段，預(yù)計2023年第三季度啟動預(yù)售。亞龍地塊舊改項目已完成征收，并取得一期部分施工許可證，進(jìn)入施工階段。

上海之外，位于浙江大本營、江蘇、天津及沈陽等重點城市的住宅銷售推進(jìn)順利，38個主要項目中有31個位于長三角熱點城市，其中不乏杭州、蘇州等住宅持續(xù)熱銷的城市。

新湖中寶管理層認(rèn)為，出色的銷售業(yè)績與其充足的土地儲備和謹(jǐn)慎的拿地策略密不可分。僅在過去一年，公司新增土地儲備就達(dá)到了5.3萬平方米，新增建筑面積達(dá)到了17萬平方米，且新取得地塊位置優(yōu)越，這種穩(wěn)健的土地儲備策略為公司地產(chǎn)板塊提供了持續(xù)發(fā)展的動力和可持續(xù)競爭優(yōu)勢。

除了銷售及土儲優(yōu)勢外，盈利能力和穩(wěn)健財務(wù)令新湖中寶杠桿水平持續(xù)降低，在較為嚴(yán)峻的行業(yè)環(huán)境下確保了資金安全和良好的信用記錄。

2022年地產(chǎn)結(jié)算均價1.25萬元/平方米，結(jié)算毛利率達(dá)到33.14%，市場人士認(rèn)為，新湖中寶銷售定價相對穩(wěn)定，盈利能力極具競爭優(yōu)勢。同時，公司凈負(fù)債率僅58.83%，較期初繼續(xù)下降約6個百分點，處于行業(yè)低位，其中銀行借款占比57.31%，公司債占比27.24%，經(jīng)營性現(xiàn)金流全年凈流入34億元，現(xiàn)金短債比0.71倍。新湖還在2022年成功發(fā)行了1.5億美元境外債券，并利用主動回購、注銷境外債等方式維護(hù)公司境外債券價格，夯實境外市場良好信用基礎(chǔ)。

地產(chǎn)開發(fā)“資管化” 輕資產(chǎn)初具規(guī)模

2022年以來，新湖中寶在地產(chǎn)板塊的擴(kuò)張變得更“輕”了，在管理層看來，輕資產(chǎn)模式下的審慎拿地，是降低市場不利影響的最有效模式。

據(jù)觀察，新湖中寶2022年合作開發(fā)的項目19個，已經(jīng)占項目總數(shù)的50%，權(quán)益占比小于50%（含）的達(dá)到9個，特別是瑞安·新湖秋月園權(quán)益為30.6%、上饒·云上上饒權(quán)益25%，輕資產(chǎn)運行模式初具成效。

以合作模式在深耕城市持續(xù)開發(fā)，也證實了新湖品牌兌現(xiàn)的強(qiáng)大的溢價能力。

2022年中，新湖子公司與瑞安市城開共同競得瑞安市莘塍東單元03-19、03-24地塊，成交價為11.04億元，樓面價約為9116元/平方米。該地塊已定名“新湖秋月”，繼瑞安新湖春曉后二度書寫濱海新區(qū)的品質(zhì)傳奇。

新湖春曉是2013年新湖斥資60億元打造的城市綜合體項目，新湖春曉與新湖廣場建成以來，所在的濱海新區(qū)10年間已經(jīng)成為瑞安最重要的發(fā)展區(qū)之一。新湖春曉屢次突破瑞安品質(zhì)住宅天花板，曾創(chuàng)下四開、四罄、四度千人搖的熱銷紀(jì)錄，時至今日仍以2.5萬元二手房單價成為板塊內(nèi)價格標(biāo)桿。

新湖秋月的成功推進(jìn)，再次展示了新湖中寶在輕資產(chǎn)運營方面的實力和潛力。

精準(zhǔn)定位，優(yōu)化設(shè)計、高端營造、增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，項目品質(zhì)與口碑在所處區(qū)域均“名列前茅”。專業(yè)合理的設(shè)計成本、采購成本，實現(xiàn)效率和質(zhì)量的提升。以五度“秒罄”的杭州新湖·藍(lán)月春曉項目為例，在2022年底提前一年交付，項目秉持了新湖“筑品筑家筑生活”的開發(fā)理念，高品質(zhì)打造體量21萬平方米、1160套的精裝住宅，業(yè)主們對于園區(qū)環(huán)境、建筑、精裝等品質(zhì)的滿意度達(dá)到了98%以上；上海新湖明珠城項目、上海青藍(lán)國際項目、樂清金溪花園等前期熱銷項目也在高品質(zhì)開發(fā)建設(shè)中。

值得一提的是，新湖這一優(yōu)勢仍在持續(xù)擴(kuò)大，就在5月17日，新湖地產(chǎn)再度聯(lián)合樂清城建、杭州市房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)有限公司，共同競得浙江樂清一線沿海大體量商住地塊，總價11.8億元，樓面價7803元/㎡。地塊所在的樂清灣電力科技特色小鎮(zhèn)，也是浙江省第五批省級特色小鎮(zhèn)之一，目前地塊周邊暫無在售項目，新房供應(yīng)將進(jìn)一步緩解樂清灣產(chǎn)業(yè)的居住需求，而新湖的產(chǎn)品力和“筑品筑家筑生活”的開發(fā)理念將“輕裝快跑”，繼續(xù)成為地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的代表。

新湖中寶管理層透露，2023年仍將聚焦以上海為中心的長三角區(qū)域的存量開發(fā)，加快現(xiàn)有土地資源的轉(zhuǎn)化，計劃開工面積17.59萬平方米，較2022年度報告期下降63.24%，主要系公司現(xiàn)有房地產(chǎn)項目基本已全面開工；計劃竣工面積102.60萬平方米，較2022年度報告期下降23.96%。同時還將聚焦高品質(zhì)開發(fā)，積極打造品牌，提升產(chǎn)品品質(zhì)，提升資源轉(zhuǎn)化效率，在精準(zhǔn)匹配客戶需求的同時，實現(xiàn)效益、效率提升。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）