每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月舉行的第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會，無疑給武漢樓市點了一把火。就在5月31日，武漢房交會組委會宣布，為滿足廣大購房群眾和開發(fā)企業(yè)的需求，本屆房交會將延長15天至6月15日結(jié)束。

從“金三”的成交量大增，到“銀四”的大幅下跌，再到“紅五月”的強勢反彈，近幾月的武漢樓市可謂跌宕起伏，似上演“過山車”。

據(jù)武漢住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)，4月份武漢新建住房網(wǎng)簽銷售套數(shù)7487套，環(huán)比3月大幅減少48.87%；不過隨著房交會的舉行，5月新房成交出現(xiàn)強勢反彈。5月武漢新建商品住房成交14088套，環(huán)比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量。

5月中旬，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪調(diào)查了武漢多個樓盤項目發(fā)現(xiàn)，當?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)冷熱不均，有高端豪宅項目甚至 開盤“日光”，而對于大多數(shù)剛需項目而言，打折銷售仍是普遍選擇，特別是部分出險房企的項目甚至處于停滯狀態(tài)。

建設中的武漢長江中心項目 每經(jīng)記者 陳利 攝

多盤“降價跑量”，有項目最高跌價五成

通過幾天的實地走訪調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，雖然5月份武漢樓市成交量有所回反彈，但在硚口區(qū)、江岸區(qū)、洪山區(qū)等多個熱門板塊，不少樓盤項目的銷售策略仍然是“降價跑量”。

龍湖攬境是龍湖在硚口區(qū)古田板塊打造的首個近百萬平方米大盤綜合體。記者于周六下午3點到達該項目，發(fā)現(xiàn)售樓部里坐滿了正在咨詢的購房者。

“周末到訪情況還不錯。”項目置業(yè)顧問李成告訴記者，春節(jié)后項目整體成交情況相比去年有所上升，特別是2~3月情況最好，“這兩個月已經(jīng)有所下降了。”

據(jù)李成介紹，目前項目已是準現(xiàn)房銷售，最快將于6月底交房。“現(xiàn)在首套房利率只有3.9%，還能免契稅，我們項目現(xiàn)在還有很多優(yōu)惠措施。”

以一套建面143平方米的四房為例，原單價16185元/平方米、總價約230萬元，但只要馬上定房就可享受一定折扣，三天內(nèi)付清首付款還可享受九七折及清盤優(yōu)惠九七折的優(yōu)惠。此外，在限定時間里還可享受三江航天專屬團購優(yōu)惠九七折，以及購買地下車位直接減7萬元。“所有優(yōu)惠算下來，這套房總價只要約205.6萬元，單價14476元，相當于打了九折還多，總體優(yōu)惠了24萬元。”

在距離該項目約3公里的華發(fā)·都薈天地銷售中心，雖然已是下午快6點了，但現(xiàn)場仍然坐滿了看房者。據(jù)公開資料，該項目地塊于2020年底被華發(fā)以底價74.69億元獲得，樓面地價超過11100元/平方米。根據(jù)出讓文件要求，競得人須先行啟動規(guī)劃中學建設，且在掛牌成交后的20個月內(nèi)完成建設并交付。另外，需配建1所24班小學、2所幼兒園總班數(shù)不少于18班。

“我們在售房源面積在84~137平方米，價格整體優(yōu)惠后約18500元/平方米。”項目置業(yè)顧問張瑤告訴記者，由于項目自身要配建小學和初中，對很多家庭都具有吸引力。“雖然人氣沒有2~3月時高，但相比其他項目來說還是要好很多。”

據(jù)記者了解，該項目在2022年下半年曾一度降價出售，優(yōu)惠后的均價不到17000元/平方米。在當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，“這個價格可以說是在虧本賣了，就算是現(xiàn)在價格上漲了一些，但利潤還是很低。”

“從我們項目近段時間到訪和成交情況來看，這個月環(huán)比應該是有所下降的。”在某百強房企位于武漢洪山區(qū)白沙洲板塊項目，該項目營銷負責人許策告訴記者，可能此前一個月能賣20多套，但這兩個月就只能賣到10來套。

記者來到該項目現(xiàn)場時正值周五下午，在記者采訪的一個多小時里，該項目現(xiàn)場并未有客戶前來咨詢。

“與周邊其他幾個項目相比，我們這幾個月的成交情況還算是比較好，部分項目由于公司資金問題爆雷的，銷售就已基本處于停滯狀態(tài)。”不過許策也直言，項目現(xiàn)在的銷售價格肯定是打了折的。

據(jù)許策介紹，他所負責的項目屬于剛需產(chǎn)品，2021年10月開盤時毛坯均價為12500元/平方米，但現(xiàn)在項目精裝房的均價是13000元/平方米。“我們的精裝標準是2000元/平方米，現(xiàn)在價格就相當于打了9折。”

“打折是整個區(qū)域項目普遍存在的情況。”許策向記者透露，周邊3公里范圍內(nèi)項目售價與去年底相比，基本打8折。

但在許策看來，這并不算多。“三環(huán)外甚至稍微再遠的地方，個別項目原來（去年）的銷售價格在9000~10000元/平方米，但今年價格降到了6000甚至5000元/平方米，降幅最高達到了50%。主城區(qū)的一些項目雖然沒有直接對外說價格降了，但實際上網(wǎng)簽價格相比于備案價格也是有所下降的。”

線上房交會，給武漢樓市添了一把火

事實上，面對新房市場成交回落，武漢市相關部門也在為提振市場而努力。基于此，武漢從5月1日起舉辦第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會，為期一個月。

在房交會期間，武漢市相關部門給出了維修資金補貼、契稅補貼等多項購房利好政策。如在武漢市二環(huán)線外購買新建商品住房的，給予維修資金補貼，其中購買首套住房的全額補貼，購買第二套住房的補貼50%；在武漢市新城區(qū)購買新建商品住房的，除維修資金補貼外，對購買首套住房的再給予全額契稅補貼，對購買第二套住房的再給予50%契稅補貼。

記者了解到，在房交會期間，包括武漢城建集團、保利發(fā)展、楚天地產(chǎn)等在內(nèi)的房企紛紛推出了相應的優(yōu)惠政策。如城建集團聯(lián)動旗下34個樓盤，活動期間前1000名成功認購者每套房源可獲補貼5萬元，認購已交付房源補貼一年物業(yè)費，還有價值6萬元的車位優(yōu)惠券；保利庭瑞·閱江臺在房交會期間可專享九八折、現(xiàn)場簽約九九折和按時簽約九八折三重優(yōu)惠；保利·時光印象除了留漢人才可享專屬的九五折優(yōu)惠外，還有到訪禮、特價房和車位券等一系列讓利舉措。

雖然在房交會開幕的前三天，武漢市商品房住宅成交量分別僅為98套、112套、87套。但假期后成交量迅速反彈，在5月7日當天的網(wǎng)簽量達到了766套，5月30日當天的網(wǎng)簽量甚至突破千套，達到1010套，也是年內(nèi)武漢新房日成交量首破千套。

整個5月份，武漢新建商品房成交16148套，其中新建商品住房成交14088套，環(huán)比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量。

據(jù)介紹，此次房交會線上展會于5月1日啟幕，截至5月31日，房交會線上平臺累計瀏覽量71萬次，累計用戶數(shù)2.3萬。線上累計成交10838套，網(wǎng)簽面積127.8萬平方米，金額194.2億元。

就在5月31日，武漢房交會組委會宣布，為滿足廣大購房群眾和開發(fā)企業(yè)的需求，進一步支持合理住房消費，第40屆武漢春季房地產(chǎn)交易會將延長15天，至2023年6月15日結(jié)束。

“政策更多地是利好于二環(huán)以外的剛需項目。”武漢當?shù)匾黄髽I(yè)項目負責人告訴記者，對于二環(huán)以內(nèi)的項目特別是高端項目利好作用很有限。

武漢龍湖攬境售樓部的看房者 每經(jīng)記者 陳利 攝

直播獲客“慘淡”，多數(shù)樓盤依賴渠道銷售

值得注意的是，在今年2、3月武漢市場行情好轉(zhuǎn)時，有部分樓盤項目收回了此前的折扣點數(shù)。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，包括位于王家灣板塊的中鐵建花語汀瀾、丁字橋板塊的萬科新都會、天地雅園等超15個項目，在3月時曾收回至少3個點的優(yōu)惠，但隨之而來的則是周均到訪客流量的迅速下滑，最高下降幅度超過了50%。“前期低迷型城市當前漲價基礎不穩(wěn)，一旦價格上行基本都會帶來成交量的回調(diào)。”

而當下略顯疲軟的市場環(huán)境和購房者濃厚的觀望情緒，也讓堅守在售樓部的開發(fā)商置業(yè)顧問和渠道經(jīng)紀人，開始在不同平臺尋找新的流量密碼。

記者在走訪位于武漢東西湖區(qū)某頭部房企項目時，項目展示中心除一位工作人員帶著前來面試的置業(yè)顧問熟悉環(huán)境外，并無其他訪客，中介渠道也因工作空閑，只安排了一位內(nèi)場值班人員。

該項目置業(yè)顧問劉文向記者介紹，他們獲客依賴中介分銷比較大。“占比能達到50%左右吧，我們項目今年自己也開始在抖音直播賣房，但效果并不是很好。”據(jù)其透露，剛開始直播時觀看的人也沒有，就喊項目上的人到直播間充當“水軍”評論、轉(zhuǎn)發(fā)。“堅持了兩三個月了，這個月開始自然客流增多，每天都會有客戶留下電話，不過打過去很多都是裝修、家居公司的，希望后期交房能有合作。”

記者了解到，目前武漢已有多個樓盤項目通過直播方式賣房。“我們是從集團層面就要求每個項目今年都要直播。”在許策看來，直播主要還是增加項目的知名度，“讓客戶知道有我們這個項目、在賣什么產(chǎn)品，尤其是在當下公司因為資金問題沒有與渠道進行合作，獲客渠道只能靠項目自身想辦法的情況下。”

“現(xiàn)在一場直播能有100人觀看就不錯了。”吳石是某百強房企武漢區(qū)域的相關負責人，他告訴記者，公司也是每個項目都在直播。“相對于其他區(qū)域項目直播觀看人數(shù)僅個位數(shù)情況來看，我們還算好的，有時能同時有50人以上在觀看。”

不過相對于自行開發(fā)獲客渠道，當前武漢絕大多數(shù)項目對分銷渠道的依賴性依然很高。“尤其是一些本地央國企項目，如武漢城建、武漢城投的，70% ~80%甚至最高能達到90%以上銷售要依靠渠道。”許策告訴記者，一般來說，傭金比例是4~5個點，但有的項目最高能有6個點。

豪宅不愁賣，有單價6萬+項目開盤“日光”

不過，在普通住宅市場下行的情況下，武漢高端市場卻是另一番情景。

5月24日，武漢天地云廷三期T3/ T4號樓開盤，推出117套面積在325~350平方米的房源，開盤當日即宣告售罄。據(jù)了解，半年時間里該項目備案價較前一期上漲了19086元/平方米，最高售價達7.82萬元/平方米，整體均價達65868元/平方米。這也是武漢首個備案均價突破6萬元/平方米的項目。

5月中旬的一天下午3點左右，記者在位于武漢二七濱江板塊的新希望D10項目現(xiàn)場看到，售樓部里坐滿了正在咨詢的購房者，還不時有新的人群進入。據(jù)項目置業(yè)顧問介紹，項目P1P3地塊最后1棟住宅在近期推出，156套房源全是建面約210平方米的套四戶型，相較于2022年10月初開盤時的備案均價，新推樓棟價格每平方米有超過3000元的上漲。

“今年我們明顯感覺到，二三月份不管是豪宅還是剛需整體市場是回暖的，到3月底、4月初，市場就慢慢開始往下落了，但今年武漢豪宅市場比較穩(wěn)定，沒有大起大落。”一民營房企武漢區(qū)域營銷負責人王芝告訴記者，她們公司在二七濱江板塊開發(fā)的項目套均800萬元以上，但今年以來在沒有新開盤的情況下，月均成交量能維持在20套左右。

“據(jù)我了解，區(qū)域板塊內(nèi)每個項目成交情況都還不錯，每個項目在同一時期推出的產(chǎn)品面積段都有一定的差異性，能及時補足市場所缺，給不同客戶群體不同的選擇。”

武漢當?shù)貦C構大家顧問統(tǒng)計顯示，今年1~4月，武漢單價4萬元以上住宅產(chǎn)品在僅有434套新增供應的情況下，累計成交637套，成交量占到去年全年的49%，供求比僅0.57。而截至5月22日，武漢單價4萬元+豪宅成交備案數(shù)量已達到2022年整年的約67%。

值得注意的是，被稱為武漢豪宅“七朵金花”（長江中心、華潤瑞府、中信泰富濱江金融城、武漢沙湖中心、保利天君、復星外灘中心、新希望D10天元）項目的備案均超過70套。如長江中心項目備案166套房源，其中一套位于項目R5號樓60層的406.5平方米房源，備案單價52066元/平方米，備案總價超2000萬元，這也是自2018年以來武漢第15套備案總價超2000萬元的非別墅住宅。

除了新房，武漢豪宅二手房亦表現(xiàn)得可圈可點。數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月，武漢全市單價4萬元以上二手房累計成交393套，占了去年全年成交量的56%，創(chuàng)下2019年以來的歷史新高，千萬級豪宅最高成交價達到了7.2萬元/平方米。

“我們?nèi)ツ耆胧械臅r候市場情況不是很好，價格定得也不高，今年我們不會一味要求去化，主要目標就是做溢價。”王芝說。

二手房價同比“14連降”，學區(qū)房也扛不住

值得一提的是，雖然武漢豪宅二手房市場價格有所上漲，但整體來看，降價仍是武漢二手房市場的主流。

據(jù)貝殼指數(shù)，4月份武漢二手房平均房價為16286元/平方米，環(huán)比上月下降0.9%，同比去年下降5.8%，掛牌價和貝殼指數(shù)呈現(xiàn)出同步下降趨勢。

“每年3、4月都是學區(qū)房的成交高峰，但之后成交情況就會慢下來，這兩個月我們已經(jīng)明顯感覺到了來看二手房的人少了很多。”武漢江岸區(qū)一門店經(jīng)紀人鄧瑤告訴記者，這個月因為有房交會的政策，成交量會好一點，但跟3月比還是有一定差距。

武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：3月武漢二手房成交12786套，環(huán)比上漲約70%，同比漲幅高達約110%；4月成交12405套，成交量同比增加約95%，占到武漢市住宅交易總量的58.49%。這是武漢連續(xù)兩個月二手房成交破萬套，并反超新房。

但從與銷量相對的庫存來看，今年武漢的二手房掛牌量已接近18萬套，與新房不相上下，并有不斷增長的趨勢。這也導致二手房價格不斷下調(diào)。

以江岸區(qū)標桿學區(qū)房越秀星匯君泊為例，其對應的學校為武漢市實驗博雅小學，目前在售的一套90平方米小套三房源，2022年10月掛牌，業(yè)主已先后降價8次，目前售價188萬元，掛牌單價20997元/平方米。而記者查詢獲悉，這套房源初掛盤價為229萬元，降價已超過了40萬元。而同小區(qū)掛牌的70套房源，從掛牌至今價格也有不同程度的下調(diào)。

同屬于江岸區(qū)的融科天城，業(yè)主也普遍下調(diào)了二手房出售價格。如近期融科天城四期成交了一套建面141.86平方米房源，同樣是在2022年10月掛牌，在經(jīng)歷231天5次調(diào)價后，該房源最終以505萬元的價格成交，相比業(yè)主598萬元的預期價格下調(diào)達93萬元。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，4月份武漢二手房住宅價格同比下跌3.5%，相比上月下跌幅度有所收窄，但這已是武漢二手房價格連續(xù)14個月同比下跌，說明武漢二手房市場仍在下探。

另據(jù)房天下研究院監(jiān)測，5月武漢二手房掛牌均價為16891元/平方米，環(huán)比上漲1.99%，同比則下跌5.30%。

值得一提的是，5月31日，武漢市教育局公布了2023年武漢市各區(qū)義務教育公辦學校入學劃片，或許會在一定程度上激活武漢的學區(qū)房市場。

如在武漢光谷片區(qū)，隨著部分新樓盤陸續(xù)交付入住，一些小學在服務范圍不變的情況下新增了服務小區(qū)。如光谷第六小學新增旭輝千山凌云二期小區(qū)，光谷第八小學新增華潤昆侖御小區(qū)，光谷第十四小學新增美的云筑小區(qū)，光谷第十六小學新增中城龍湖森林小區(qū)，光谷第十七小學新增南山府、南山天樾、民發(fā)·盛特區(qū)小區(qū)，光谷第十八小學新增光谷正榮府、新希望錦粼九里小區(qū)，光谷第二十六小學新增武漢璽院小區(qū)等。

（應受訪者要求，文中李成、張瑤、許策、劉文、吳石、王芝、鄧瑤均為化名）