■ 相 關(guān) 公 司 ：萬(wàn) 物 云（HK02602，股價(jià)27.05港元，市值318.8億港元）

■核心競(jìng)爭(zhēng)力：中國(guó)領(lǐng)先的社區(qū)、商企和城市空間服務(wù)提供商；背靠萬(wàn)科集團(tuán)；擁有卓越的市場(chǎng)拓展能力以及成功的業(yè)務(wù)整合經(jīng)驗(yàn)；不斷創(chuàng)新，擁有行業(yè)領(lǐng)先的科技能力；“萬(wàn)物云街道”模式。

■所屬概念：物業(yè)、科技

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 易啟江

2022年9月29日上午9點(diǎn)30分，被IPO傳聞包裹多年的萬(wàn)物云，終于成功邁入資本市場(chǎng)。

但在上市儀式上，身為萬(wàn)物云靈魂人物同時(shí)也是董事長(zhǎng)的朱保全，卻沒(méi)有上臺(tái)敲鑼，而是在臺(tái)下為6位敲鑼代表員工鼓掌。

朱保全不僅一直是萬(wàn)物云的最佳代言人，也是物業(yè)行業(yè)多年來(lái)“敢說(shuō)話”的企業(yè)掌舵者之一。他一方面常對(duì)外剖析物業(yè)行業(yè)的弊病與“解藥”，另一方面擅長(zhǎng)講述萬(wàn)物云的每一次新戰(zhàn)略、每一個(gè)新品牌故事。

始于萬(wàn)科，興于萬(wàn)科物業(yè)的萬(wàn)物云，是萬(wàn)科39年發(fā)展歷程中多元化、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)成熟的起點(diǎn)與錨點(diǎn)。雖然萬(wàn)物云沒(méi)有在一個(gè)行業(yè)好時(shí)機(jī)上市，但它仍然是萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮目前最滿意的多元化業(yè)務(wù)，“我們并不在意上市時(shí)點(diǎn)的估值高低，更在意它未來(lái)的長(zhǎng)期表現(xiàn)。站在新起點(diǎn)上的萬(wàn)物云，將獲得更大的發(fā)展空間。”

在萬(wàn)科2022年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上，朱保全并列出席，這也顯露出郁亮對(duì)萬(wàn)物云和朱保全的看重與認(rèn)可。

過(guò)往多年的對(duì)內(nèi)對(duì)外場(chǎng)合，郁亮常對(duì)萬(wàn)物云提出表?yè)P(yáng)，或?qū)⑵渥鳛槿f(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的典型案例宣講。在今年的萬(wàn)科內(nèi)部年會(huì)上，郁亮又一次提及萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)、租賃住房、商業(yè)、物流等業(yè)務(wù)的好項(xiàng)目代表，比如萬(wàn)科物業(yè)在遼寧鞍山的物業(yè)服務(wù)滿意度，僅用3年時(shí)間就從倒數(shù)第一變?yōu)榈谝弧?/p>

2023年3月27日，萬(wàn)物云交出上市后的首份財(cái)務(wù)年報(bào)，但從股價(jià)走勢(shì)來(lái)看市場(chǎng)反響似乎不太好。

“萬(wàn)物云對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)其實(shí)是一個(gè)剛出生的嬰兒，還有很多需要學(xué)習(xí)的地方。”朱保全在萬(wàn)科2022年度業(yè)績(jī)推介會(huì)上接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司對(duì)于基礎(chǔ)物業(yè)的增長(zhǎng)，更看重的是它能否真的產(chǎn)生規(guī)模之后的邊際效應(yīng)。2023年對(duì)于萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，效益改善的速度應(yīng)該會(huì)快于規(guī)模增長(zhǎng)的速度。

上市只是起點(diǎn)，朱保全和萬(wàn)物云都有更大的野心。近年來(lái)，萬(wàn)物云持續(xù)加大科技投入，致力產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，希望再次打開(kāi)物業(yè)行業(yè)的想象空間，這亦是萬(wàn)物云內(nèi)外的宣導(dǎo)核心。過(guò)去，市場(chǎng)接受了萬(wàn)物云科技與服務(wù)的故事；當(dāng)下，萬(wàn)物云也需要亮出真的“科技與狠活”。

物業(yè)行業(yè)需要四大反思

“2022年是一個(gè)形勢(shì)注定嚴(yán)峻的年份。經(jīng)過(guò)數(shù)年調(diào)控，開(kāi)發(fā)商持續(xù)債務(wù)爆雷、新房銷售大幅度下跌。預(yù)期中從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)的平滑轉(zhuǎn)換曲線，變得異常陡峭。放眼歷史，這種震蕩強(qiáng)度也殊為罕見(jiàn)。”朱保全在2022年年報(bào)的致股東信中這樣寫道。

年報(bào)顯示，2022年萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入301.06億元，同比增長(zhǎng)27.0%；基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)收入223.56億元，同比增長(zhǎng)34.3%；毛利率10.6%。科技業(yè)務(wù)（AIoT及BPaaS）收入23.78億元，同比增長(zhǎng)28.5%；毛利率31.6%；毛利42.3億元，較去年同期增長(zhǎng)5.2%；利潤(rùn)15.86億元，同比下降7.5%。

朱保全的解釋是，利潤(rùn)下降主要是部分業(yè)務(wù)下半年收入不及預(yù)期，以及毛利潤(rùn)下降所致。如新開(kāi)盤萎縮帶來(lái)的前介業(yè)務(wù)與案場(chǎng)業(yè)務(wù)大幅下滑（下半年尤甚），代銷 開(kāi)發(fā)商車位資產(chǎn)這門看似不錯(cuò)的生意一下子也冷靜起來(lái)，而這些業(yè)務(wù)在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表上都曾經(jīng)體現(xiàn)過(guò)不菲的毛利。還有收并購(gòu)的伯恩物業(yè)、陽(yáng)光智博等產(chǎn)生一次性支出、城市空間整合業(yè)務(wù)受客戶需求波動(dòng)影響等帶來(lái)的利潤(rùn)下降。

這些導(dǎo)致利潤(rùn)下降的因素正在成為多數(shù)物業(yè)公司共同面臨的難題，2022年各家物業(yè)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就是一個(gè)直觀的反映，近六成上市物業(yè)公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑。

由此，朱保全提出行業(yè)的四點(diǎn)反思。反思物業(yè)公司的獨(dú)立性、反思高估值并購(gòu)的后遺癥、反思增值服務(wù)的可持續(xù)性和可復(fù)制性，以及建立在三者之上，反思物業(yè)行業(yè)的韌性。

物業(yè)公司經(jīng)歷了因?qū)δ腹镜膹?qiáng)依賴而被市場(chǎng)看好，到渴望擺脫依賴彰顯第三方獨(dú)立性的轉(zhuǎn)變，前后不過(guò)幾年光景。尋求客戶從單一到多元，朱保全認(rèn)為這是第一個(gè)重要反思。

其次，前幾年的大規(guī)模收并購(gòu)給物業(yè)公司累積了經(jīng)營(yíng)壓力，由此體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是高額的商譽(yù)與無(wú)形資產(chǎn)。突如其來(lái)的行業(yè)整合，對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理能力、經(jīng)營(yíng)能力都帶來(lái)了極大挑戰(zhàn)。“收并購(gòu)里反思的不是溢價(jià)，而是商譽(yù)，除了買合同買收入之外，還有人力、客戶資源和品牌等無(wú)形資產(chǎn)。”

增值服務(wù)是以物業(yè)費(fèi)為通道生長(zhǎng)出的想象空間。物業(yè)企業(yè)的增值服務(wù)設(shè)計(jì)，往往是基于局部案例形成的想法，面對(duì)大規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)，會(huì)遇到人才短缺、物業(yè)項(xiàng)目限制等問(wèn)題。在高關(guān)聯(lián)交易、高毛利、高市盈率的環(huán)境下，局部個(gè)案增長(zhǎng)表現(xiàn)出色，但在關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)下滑、行業(yè)遇冷時(shí)，新業(yè)務(wù)或多或少出現(xiàn)增速放緩、毛利下滑，缺少競(jìng)爭(zhēng)力的情況。

朱保全表示，增值服務(wù)業(yè)務(wù)需要反思的是，當(dāng)物業(yè)企業(yè)走向資本市場(chǎng)，增值服務(wù)中的一些局部案例是否能真正形成商業(yè)模型。

但總體來(lái)看，物業(yè)管理作為服務(wù)性、經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，有著持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和抗周期能力，本應(yīng)是一個(gè)具有韌性的行業(yè)。如果客戶滿意度高、物業(yè)收繳率好，便不易受到大風(fēng)大浪的影響。

當(dāng)然，朱保全認(rèn)為，韌性也是有前提的，“物業(yè)行業(yè)是‘長(zhǎng)坡薄雪’，要在賽道上持久滾厚，前提是踏踏實(shí)實(shí)地做好，每天贏得客戶的尊重，經(jīng)營(yíng)才會(huì)更加有韌性。否則，短期的30%或者更高的毛利，會(huì)讓經(jīng)營(yíng)變得脆弱。”

朱保全形容物業(yè)行業(yè)就是一個(gè)滾雪球的行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長(zhǎng)，凡是滾雪球行業(yè)，至少是15倍市盈率；其次，物業(yè)能形成連鎖，項(xiàng)目可以全國(guó)復(fù)制，這又是一個(gè)市盈率加成。

“但這里的本質(zhì)是你有一個(gè)好的口碑可以復(fù)制，有好的現(xiàn)金流，只要能確保這一點(diǎn)，我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)本身沒(méi)有那些花里胡哨的故事。我們相信：客戶信任遠(yuǎn)比毛利率重要。如果物業(yè)行業(yè)真是高毛利行業(yè)，那勢(shì)必引發(fā)更激烈的競(jìng)爭(zhēng)把毛利拉下來(lái)，真實(shí)確保毛利水平的方法就是不斷圍繞客戶真實(shí)需求，建立穩(wěn)固、黏性的客戶關(guān)系。”

從萬(wàn)科物業(yè)到萬(wàn)物云

除了上市之外，萬(wàn)物云近年來(lái)引發(fā)行業(yè)熱議的另一大新聞就是更名與“造云”。

相較于萬(wàn)物云，市場(chǎng)更為熟知的品牌應(yīng)該是“萬(wàn)科物業(yè)”。作為萬(wàn)科旗下物業(yè)服務(wù)板塊，萬(wàn)科物業(yè)1990年就開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。2011年，時(shí)任萬(wàn)科南京總經(jīng)理的朱保全調(diào)任至萬(wàn)科物業(yè)。

朱保全是萬(wàn)科集團(tuán)的老員工，自1999年4月起，先后在萬(wàn)科任北京萬(wàn)科地產(chǎn)人力資源部門經(jīng)理、客戶服務(wù)中心經(jīng)理，成都萬(wàn)科地產(chǎn)總經(jīng)理助理、集團(tuán)辦公室主任、集團(tuán)行政總監(jiān)、南京萬(wàn)科地產(chǎn)總經(jīng)理、集團(tuán)副總裁及高級(jí)副總裁。

在過(guò)去一段時(shí)間，萬(wàn)物云被市場(chǎng)認(rèn)為有兩個(gè)不足，一是只會(huì)做萬(wàn)科的項(xiàng)目，二是只會(huì)做住宅物業(yè)。

因此，花費(fèi)了6~7年時(shí)間，萬(wàn)物云將來(lái)自萬(wàn)科的物業(yè)管理項(xiàng)目占比下降到如今的不到33%。萬(wàn)科物業(yè)邁入市場(chǎng)化發(fā)展后，為了完成服務(wù)更多市場(chǎng)客戶、拓展服務(wù)的物業(yè)類型這兩個(gè)目標(biāo)，在商企物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，選擇整合了戴德梁行大中華地區(qū)物業(yè)與設(shè)施管理板塊，成立了萬(wàn)物梁行，現(xiàn)在已經(jīng)是大中華地區(qū)最大的商業(yè)物業(yè)管理公司。

這次整合完成后，朱保全就考慮是否應(yīng)該給萬(wàn)科物業(yè)創(chuàng)造一個(gè)母公司，上承接萬(wàn)科，下覆蓋萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行、萬(wàn)物云城等品牌。于是2020年11月，萬(wàn)科物業(yè)更名為萬(wàn)物云。除了品牌標(biāo)識(shí)，萬(wàn)物云的內(nèi)部架構(gòu)、業(yè)務(wù)板塊等全部?jī)?nèi)容都進(jìn)行了更新。

從萬(wàn)科物業(yè)到萬(wàn)物云，朱保全說(shuō)，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉(zhuǎn)變。為什么叫萬(wàn)物云？他的解釋是，萬(wàn)科的萬(wàn)，物業(yè)的物，云是一個(gè)大家對(duì)未來(lái)科技和數(shù)字化的期待。

朱保全表示，萬(wàn)物云2020~2029十年戰(zhàn)略的關(guān)鍵詞是“遠(yuǎn)程與混合”，“我們將在線下以街道為單位，投資打造若干高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，我們將持續(xù)積累知識(shí)、連接生態(tài)，投資構(gòu)建基于空間的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，以實(shí)現(xiàn)我們的愿景：重塑空間效率，服務(wù)歷久彌新。”

左手傳統(tǒng)業(yè)務(wù)右手空間物聯(lián)

數(shù)字化轉(zhuǎn)型是近年來(lái)各行各業(yè)的浪潮，即便是人力密集型的物業(yè)行業(yè)也不例外，物企紛紛加足馬力開(kāi)啟智能化、數(shù)字化應(yīng)用，雖然大多數(shù)可能都沒(méi)想好科技化之路怎么走，但也不得不走。

2013年開(kāi)始，作為萬(wàn)物云前身，萬(wàn)科物業(yè)就已經(jīng)開(kāi)始數(shù)字化轉(zhuǎn)型，公司每年會(huì)拿出收入的1%~1.5%投入空間科技能力的建設(shè)，近年更專注空間物聯(lián)技術(shù)的研發(fā)，2022年的投入達(dá)到4.1億元。

人力成本也是一項(xiàng)重要支出，萬(wàn)物云專門組建了一支上千人的科技團(tuán)隊(duì)，還招來(lái)前阿里云副總裁、智聯(lián)網(wǎng)首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰擔(dān)任首席科學(xué)家這一新職位。

全球權(quán)威IT研究與顧問(wèn)咨詢機(jī)構(gòu)Gartner2018年對(duì)數(shù)字化作過(guò)一個(gè)定義：數(shù)字化轉(zhuǎn)型是利用數(shù)字技術(shù)和支持能力來(lái)創(chuàng)建一個(gè)強(qiáng)大數(shù)字商業(yè)模式的過(guò)程。另外，數(shù)字化轉(zhuǎn)型還有一個(gè)目標(biāo)，就是業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和增長(zhǎng)。

耕耘多年，萬(wàn)物云首份上市財(cái)報(bào)已經(jīng)顯露數(shù)字化轉(zhuǎn)型的階段性成果——科技收入。2022年，萬(wàn)物云的科技業(yè)務(wù)收入達(dá)到23.78億元，同比增長(zhǎng)28.5%。其中，來(lái)自BPaaS解決方案的收入為9.93億元，同比增長(zhǎng)56.7%，毛利率達(dá)到32.9%；來(lái)自AIoT解決方案的收入為13.85億元，同比增長(zhǎng)13.9%，毛利率上升至30.7%。

目前，萬(wàn)物云已成功推出面向地產(chǎn)行業(yè)的物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，包含IoT PaaS、視頻接入云、音視頻對(duì)講云、基于BIM的數(shù)字化建模PaaS、建模以后的三維可視化能力，從而能夠數(shù)字化任何一個(gè)空間并且展示出來(lái)。萬(wàn)物云重點(diǎn)建設(shè)了一批具備數(shù)字空間的服務(wù)程序（BPaaS），并且基于BPaaS配置了一批遠(yuǎn)程監(jiān)控和服務(wù)運(yùn)營(yíng)人員。截至目前，武漢遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)中心已連接逾3000個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，全面掌握這些項(xiàng)目的物業(yè)作業(yè)質(zhì)量和作業(yè)進(jìn)度。

朱保全表示，住宅物業(yè)服務(wù)矛盾多、勞動(dòng)密集、形象待提升等，歸根結(jié)底是資源配置效率不高的問(wèn)題。曾經(jīng)以為行業(yè)的解是規(guī)模擴(kuò)張，是標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)過(guò)10多年研究，其認(rèn)為萬(wàn)物云提出的蝶城模式（3公里地理半徑區(qū)域）應(yīng)該是解決中國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)問(wèn)題的高質(zhì)量發(fā)展之路。

“萬(wàn)科物業(yè)走向市場(chǎng)后，我們希望做快速的拓展，最快的辦法就是把隔壁小區(qū)的業(yè)務(wù)拿下來(lái)，兩三年之后，就發(fā)現(xiàn)小區(qū)形成片區(qū)了。”朱保全說(shuō)，“然后我們開(kāi)始思考如何把圍墻打開(kāi)，這時(shí)候想到用智能硬件盯好現(xiàn)場(chǎng)崗，讓人變得更靈活，可以做3公里半徑以內(nèi)的服務(wù)，然后就有了今天幾百個(gè)這樣的蝶城圈。”

所謂蝶城，指的是以街道為單位，投資打造高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，在一個(gè)半徑3公里的城市區(qū)域內(nèi)，構(gòu)建20~30分鐘服務(wù)可觸達(dá)的服務(wù)圈。打破傳統(tǒng)住宅物業(yè)圍墻，通過(guò)智能物聯(lián)硬件對(duì)服務(wù)流程作出系統(tǒng)性改變，人員調(diào)度從小區(qū)內(nèi)變?yōu)榭缧^(qū)，效率得到改變。

朱保全向記者透露，從數(shù)據(jù)上看，2022年蝶城數(shù)量從459個(gè)增長(zhǎng)到584個(gè)，2022年已經(jīng)完成提效改造38個(gè)蝶城，涉329個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)收入8.2億元，相關(guān)投入改造約1.6億元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)超過(guò)3000萬(wàn)元的提效，如果作用至全年，大約可提升4個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)住宅毛利率。

“2023年，我們還將實(shí)現(xiàn)超過(guò)100個(gè)蝶城的試點(diǎn)、探索及迭代，對(duì)萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，效益改善的速度應(yīng)該會(huì)快于規(guī)模增長(zhǎng)的速度。”

而同樣在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，對(duì)維修匠人們作出智能調(diào)度，則構(gòu)成了“蝶城+房屋煥新”。在房屋煥新試點(diǎn)的31個(gè)蝶城中，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)了2.1億元的簽約合同額，同比增長(zhǎng)118.8%，同時(shí)維持了超過(guò)90%的高滿意度。蝶城生態(tài)業(yè)務(wù)也在逐漸鋪開(kāi)，在38個(gè)蝶城內(nèi)，商業(yè)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備管理業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)1.6億元。由此延伸下，“蝶城+社商”“蝶城+電梯”“蝶城 +「XX」”的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)生態(tài)正在形成。

中信證券研報(bào)分析指出，物業(yè)管理項(xiàng)目的利潤(rùn)率隨樓齡增長(zhǎng)逐漸下降，品質(zhì)和利潤(rùn)率不可兼得，空間服務(wù)專業(yè)化程度不夠的挑戰(zhàn)客觀存在，物管企業(yè)必須推動(dòng)區(qū)域密度提升和科技賦能提效。蝶城+致力于通過(guò)智能物聯(lián)硬件的一定投入，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)互聯(lián)生態(tài)，推動(dòng)區(qū)域效率的提升。

“不同人對(duì)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)有著不同的視角和答案，我問(wèn)AI什么是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)，從回答中我提取了幾個(gè)關(guān)鍵詞：與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合、智能物聯(lián)、智能調(diào)度、云平臺(tái)、供應(yīng)鏈效率提高。而這些，正是我們已實(shí)現(xiàn)抑或正為之努力的目標(biāo)?；ヂ?lián)網(wǎng)公司是線上找到了線下，傳統(tǒng)行業(yè)是線下找到了線上。萬(wàn)物云左手是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，右手是空間物聯(lián)技術(shù)，兩手結(jié)合就是產(chǎn)業(yè)物聯(lián)，兩條線打通的時(shí)候，空間物聯(lián)技術(shù)將產(chǎn)生對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)效率的巨大改變，這才是我們最關(guān)心的東西。”朱保全表示。