每經(jīng)記者 陳榮浩每經(jīng)編輯 陳夢妤    

距離深圳放寬二手房指導(dǎo)價貸款政策已過去一個多月，但從市場成交情況來看，并未起到明顯的刺激作用。

“這個房子的指導(dǎo)價是182萬元，業(yè)主掛牌價是198萬元，如果你是首套房，且無房貸記錄的話，銀行同樣可以按198萬元總價放款，首付3成，有房貸記錄的話首付要5成。”6月7日，深圳羅湖新秀片區(qū)的房產(chǎn)中介孫紅梅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

今年4月20日，深圳對二手房指導(dǎo)價規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，一個重要變化在于，銀行放貸的標(biāo)準(zhǔn)從以前的與指導(dǎo)價進(jìn)行綁定，調(diào)整成了“銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)，指導(dǎo)價僅作參考”。

以上述房源為例，記者今年2月時也看過上述小區(qū)房源，彼時只能按照指導(dǎo)價182萬元進(jìn)行放款。如今銀行可按照198萬元放款，購房者首付壓力有所降低。

深圳龍崗片區(qū)一處二手房房源較多的樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

各種成交數(shù)據(jù)均下滑

今年4月20日，深圳調(diào)整二手房指導(dǎo)價的消息廣為流傳，核心內(nèi)容主要包括指導(dǎo)價不取消，不調(diào)整；銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價、實(shí)際成交價孰低為準(zhǔn)，指導(dǎo)價僅作參考；即日起執(zhí)行。

上述內(nèi)容經(jīng)多家媒體證實(shí)，“處于未正式發(fā)文，但已低調(diào)執(zhí)行”狀態(tài)。“我們目前是按照成交價或者評估價放款，哪個價格低，就按哪個價格報批。”寶安區(qū)一工商銀行的工作人員向記者表示。

記者以購房者身份向第三方中介平臺咨詢多套房源了解到，不少掛牌價高于指導(dǎo)價的房源，均可按照實(shí)際成交價放款。比如龍崗中心城一套2014年滿五唯一的4房，政府指導(dǎo)價為386萬元，業(yè)主報價406萬元，若買房者不還價以406萬元成交，則可按實(shí)際成交價放款。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，在傳出“深圳將取消二手房指導(dǎo)價”消息后，有資深從業(yè)者麥勇（化名）告訴記者，南山南頭片區(qū)有次新盤業(yè)主漲價200萬元，“福田也有上調(diào)200萬元的，的確有比較沖動的業(yè)主。”

但從多家機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來看，深圳二手房成交仍處于低位運(yùn)行。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，5月深圳二手房過戶量為2788套，環(huán)比下滑12.7%，連續(xù)第2個月下跌。

各片區(qū)二手房的過戶量也多處于下滑狀態(tài)，其中大鵬片區(qū)最明顯，達(dá)71%。而從各區(qū)域成交套數(shù)來看，排名靠前的區(qū)域分別為龍崗、福田和南山，5月二手房的過戶套數(shù)分別為584套、567套和510套。

在二手房成交量下跌的同時，深圳的二手房掛牌量卻在逐步上升。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，截至5月底，二手房在售房源繼續(xù)攀升至40152套，上升1.7%。

6月7日晚間，深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“事實(shí)上，目前深圳市場并非所有銀行都按成交價放款，部分銀行仍按指導(dǎo)價在放款。不過現(xiàn)在影響購房者的關(guān)鍵因素，已經(jīng)不再是二手房指導(dǎo)價了，而是市場缺乏信心。此外，人才房的批量入市，也對新房和二手房有一定沖擊，分流了一部分剛需購房客。”

6月8日上午，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向記者表示，深圳二手房市場整體交易量不及預(yù)期，主要是因?yàn)榍捌谛枨蠹嗅尫牛壳昂罄m(xù)需求出現(xiàn)斷層。雖然二手房貸款有所放松，但置業(yè)者對房地產(chǎn)市場前景的預(yù)期以及自身收入的預(yù)期都較弱，影響了需求的正常釋放。“目前，深圳整個房地產(chǎn)市場的交易都不算活躍，成交量還處于低位。”

二手房有“三個價格”

深圳的二手房基本都有三個價格，官方指導(dǎo)價、真實(shí)成交價、業(yè)主掛牌價。

在與多位中介的溝通中，記者聽到最多的一句話便是，“如果誠心要，可以與賣家直接談，掛牌價有一定溢價空間。”

根據(jù)記者在走訪過程中了解到的情況，除少部分高總價二手房能高于指導(dǎo)價成交以外，較多二手房基本是接近二手房指導(dǎo)成交。成交價高于指導(dǎo)價的房源，主要集中在南山、寶安和福田三個片區(qū)。

值得一提的是，高于指導(dǎo)價成交的房源，多數(shù)都是均價在10萬元/平方米以上的房源，比較典型的如南山科技園片區(qū)的華潤城潤府三期，指導(dǎo)價13.2萬元/平方米，業(yè)主普遍成交價在15萬元/平方米以上；位于福田區(qū)福田中心片區(qū)的星河國家花園，指導(dǎo)價為9.63萬元/平方米，業(yè)主普遍成交價在11萬元/平方米以上。

深圳光明區(qū)房產(chǎn)中介魏強(qiáng)向記者介紹，“目前，深圳二手房的貸款，要具體看房子的情況，如果掛牌價高于指導(dǎo)價，可以按近期同類房源的成交價放款。只要掛牌價不是高得離譜一般是能夠批下來的。”

如魏強(qiáng)向記者推薦的位于光明區(qū)公明片區(qū)的一套2018年3室2廳房源，面積89平方米，業(yè)主掛牌價為386萬元，指導(dǎo)價為442萬元。按照正常情況，業(yè)主掛牌價386萬元，按照3成首付計算，首付為115.8萬元，然后加上還需支付的大約35萬元稅費(fèi)，相當(dāng)于總購房成本在150.8萬元左右。

但像這種業(yè)主掛牌價低于指導(dǎo)價的房源，他們可以通過跟業(yè)主溝通、協(xié)商（將稅費(fèi)轉(zhuǎn)移至賣方）的方式降低購房者的總購房成本。

“這個房子因?yàn)闃I(yè)主著急出手，所以價格壓得比較低，您要誠心要，我們可以與業(yè)主溝通，把各種稅費(fèi)也加到總房款里，這樣銀行按照高價放款。”魏強(qiáng)提到，因?yàn)榉孔記]有滿五唯一，所以購房成本還包含各種稅費(fèi)，比如契稅、營業(yè)稅等，各種稅費(fèi)算下來差不多要30多萬元。

不過魏強(qiáng)稱，這部分稅費(fèi)可以幫忙與賣家協(xié)商，把稅費(fèi)疊加到總房款里，讓賣家出這筆錢，這樣買家就變相降低了首付。

“假設(shè)各項稅費(fèi)是35萬元，業(yè)主掛牌價386萬元，那么銀行可以按實(shí)際成交價421萬元放款，你的實(shí)際首付成本可以降到126.3萬元，相當(dāng)于由賣家支付稅費(fèi)。”

（應(yīng)受訪者要求，文中魏強(qiáng)、孫紅梅為化名）