每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“公司變動趨勢與可比公司不存在重大差異”“符合行業(yè)整體變動趨勢”。

6月11日，金科股份（SZ000656，股價1.07元，市值57.1億元）回復深交所年報問詢函。針對深交所關于公司2022年收入大幅下降、業(yè)績大額虧損等問題，金科股份表示，受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購房消費信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，2022年公司竣工交付項目數(shù)量減少，整體結轉(zhuǎn)規(guī)模下降，而階段性的降價銷售，也導致公司2022年度結算單價和毛利率較同期下降。

為了改善持續(xù)經(jīng)營能力，金科當前一方面與各金融機構溝通積極化解各類債務風險，爭取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面也在積極開展債務展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，保留現(xiàn)金流支持項目良性循環(huán)。

符合行業(yè)整體變動趨勢

2022年年報顯示，金科股份全年實現(xiàn)營業(yè)收入548.62億元，同比下降51.15%；歸母凈利潤虧損213.92億元，同比下降694.13%。對于此次業(yè)績大幅下降，深交所要求金科股份說明報告期收入大幅下降、業(yè)績大額虧的主要原因及合理性、毛利率大幅下滑的原因。

金科股份表示，2022年受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購房消費信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，公司竣工交付項目數(shù)量減少，整體結轉(zhuǎn)規(guī)模下降，房地產(chǎn)銷售及運營收入、成本結轉(zhuǎn)分別下降52.66%、46.37%。

至于歸母凈利潤的下滑，金科股份解釋稱，一方面由于2021年房地產(chǎn)市場開始逐步下行，公司為加快銷售去化，進一步緩解資金壓力，階段性進行降價銷售，導致公司2022年度結算單價和毛利率較同期下降；另一方面，公司基于謹慎性原則對存在減值跡象的存貨項目計提了減值準備約137億元，與此同時2022年公司投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損失約16億元。

在同一時期，中南建設、榮盛發(fā)展、中梁控股、碧桂園等7家民營房企營業(yè)收入、歸母凈利潤均存在不同程度的大幅下降，如與金科股份曾同屬于行業(yè)TOP20行列的中南建設分別下降了25.47%、171.17%，中梁控股分別下降了48.33%、149.80%。整體來看，7家民營房企同期營業(yè)收入同比平均下降了36.53%，歸母凈利潤平均下降了285.03%。

基于此，金科股份表示，公司變動趨勢與可比公司不存在重大差異。

一個需要注意的點是，2022年金科股份房地產(chǎn)銷售及運營、生活服務業(yè)務毛利率分別為5.61%、20.07%，同比分別下降11.08個百分點、13.12個百分點。

金科股份坦言，公司2022年、2021年結轉(zhuǎn)的前20大項目，其收入金額占房地產(chǎn)銷售及運營收入比例相當，但平均毛利率下降5.51個百分點，其中結轉(zhuǎn)規(guī)模最大的杭州一項目毛利率僅3.57%。導致這一結果的原因主要在于包括項目均價由2021年度的12826.74元/平方米下降至2022年的10649.84元/平方米；受拿地端影響項目成本增加，2022年土地成本上升2.96個百分點至53.80%；各業(yè)態(tài)收入結轉(zhuǎn)占比變化。

金科表示，報告期內(nèi)，同行業(yè)可比公司毛利率均有不同程度下滑，與部分同行業(yè)上市公司不存在重大差異，符合行業(yè)整體變動趨勢。

已完成307億有息負債期限調(diào)整工作

年報顯示，金科股份2022年共計計提150.74億元的資產(chǎn)減值損失，減值金額同比有較大幅度增加。其中，公司報告期內(nèi)計提存貨跌價準備136.99億元，同比增加533.28%。

金科股份表示，2022年年末本期計提存貨跌價準備136.99億元，與2021年相比變動較大，涉及172個項目，其中主要計提存貨跌價準備的47個項目共計提存貨跌價準備84.30億元，占2022年計提總額的61.54%。

而變動的主要原因在于一是包括2022年車位和商業(yè)實際售價降低導致項目整體可變現(xiàn)凈值降低；二是2022年住宅實際售價降低導致項目整體可變現(xiàn)凈值降低。

于當前的金科而言，如何有效解決公司債務問題，使公司恢復正常經(jīng)營至關重要，深交所也同樣關注。

在問詢函中，深交所就要求金科詳細就當前公司債務情況以及處置進展、面臨的困難等進行說明。

據(jù)悉，截至2022年末，公司貨幣資金期末余額為119.58億元，其中預售監(jiān)管資金70.21億元、被司法凍結14.38億元。有息負債期末余額共計746.57億元。截至2023年4月末，已到期未支付的債務本金合計金額239.16億元。報告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為52.47億元，同比下降63.06%。

金科股份回復稱，公司2022年度、2023年一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正，但受預售監(jiān)管資金使用受限及融資受限等因素的影響，金融機構及項目合作方股東對項目公司資金調(diào)用較為謹慎，項目資金監(jiān)管加強，公司可自由動用貨幣資金減少。因流動性階段性緊張導致未能如期償還部分債務，公司可能會因債務逾期承擔擔保責任、訴訟、仲裁、凍結銀行賬戶、凍結資產(chǎn)等風險，可能會對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影響。

目前，公司主要通過銷售回款、新增融資投放置換部分存量融資、開展債務展期等方式來緩解短期債務壓力，但相關措施能否按計劃實施取決于債權人自身對持有債權的處置計劃，存在重大不確定性。

而為了改善持續(xù)經(jīng)營能力，公司已采取或擬采取的應對措施，一方面與各金融機構溝通積極化解各類債務風險，爭取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面積極開展債務展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，保留現(xiàn)金流支持項目良性循環(huán)。

截至2022年4月30日，金科累計完成307.05億元有息負債的期限調(diào)整工作，其中包括公開市場債務12筆，涉及本金117.95億元。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371751520