每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

備受關(guān)注的上海黃浦區(qū)“四大地王”之一——金陵東路豫園站上蓋地塊歷時(shí)數(shù)年終于完成出讓。

6月20日，“亞洲糖王”郭鶴年旗下的地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)嘉里建設(shè)（HK00683，股價(jià)15.740港元，市值228.44億港元)發(fā)布公告，全資附屬公司卓妙有限公司成功招標(biāo)購入由上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局出讓余下地塊的土地使用權(quán)，代價(jià)為87.83億元。加上去年初以133.29億元的代價(jià)購入的黃浦區(qū)金陵東路改造項(xiàng)目當(dāng)中的四幅地塊，嘉里建設(shè)在金陵路項(xiàng)目上的總拿地金額高達(dá)221億元，總開發(fā)體量65.5萬平方米。

來源：嘉里建設(shè)公告

根據(jù)官方出讓文件，未來該項(xiàng)目的低密度別墅部分的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為25萬元/平方米。這將超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目等高價(jià)項(xiàng)目，刷新上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)紀(jì)錄。

6月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上海金陵東路現(xiàn)場了解到，金陵東路項(xiàng)目從開始動(dòng)遷到地塊出讓歷經(jīng)數(shù)年，已完成居民搬遷，部分建筑開始搭建腳手架，項(xiàng)目部和工程車已準(zhǔn)備就緒。

由于該綜合體項(xiàng)目位于上海老城廂片區(qū)，開發(fā)體量大，操作難度高，除了被確定為實(shí)施主體的嘉里建設(shè)，品牌開發(fā)商如香港置地、恒基兆業(yè)和恒隆地產(chǎn)等也經(jīng)歷過多輪方案匯報(bào)。而此前，嘉里集團(tuán)已經(jīng)在上海成功開發(fā)了數(shù)個(gè)城市地標(biāo)項(xiàng)目，如靜安嘉里中心、浦東香格里拉大酒店、浦東嘉里城等。

記者實(shí)探：部分居民區(qū)完成拆除

上海黃浦區(qū)老城廂的土地項(xiàng)目向來極為稀缺，根據(jù)官方披露的出讓文件，坊間將金陵東路豫園站上蓋地塊、福佑地塊、露香園二期和546、547地塊并稱為老城廂“四大地王”。

金陵東路項(xiàng)目是黃浦區(qū)最為重視的城市更新工程之一，相關(guān)征收工作從2015年便已開啟。整體改造分為3個(gè)階段：第一階段完成豫園地鐵站上蓋土地的拆遷工程，第二階段在2017年啟動(dòng)金陵東路以南5個(gè)地塊征收，最后是征收位于寧海路、浙江路、金陵東路、松下路合圍的4幅地塊。該項(xiàng)目共計(jì)完成10幅土地出讓，為商住辦混合，占地面積7萬平方米，地上建筑面積約44.7萬平方米，出讓規(guī)模在黃浦區(qū)僅次于董家渡金融城地塊，分為兩批次協(xié)議出讓。

嘉里建設(shè)上海金陵東路項(xiàng)目 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

記者在現(xiàn)場看到，該項(xiàng)目以金陵東路為軸，呈東西走向，橫跨約700米，南北約200余米。金陵東路河南南路口的東新里居民區(qū)已完成拆除，金門路東側(cè)的文物保護(hù)建筑搭建起了腳手架。金陵東路的南北兩側(cè)，建筑風(fēng)格以南洋風(fēng)格的騎樓為主。順著行道樹，往東可看到陸家嘴的大廈，西側(cè)則是人民廣場、淮海路和新天地?zé)衢T商圈。

據(jù)嘉里建設(shè)6月20日發(fā)布的重大收購事項(xiàng)公告，其全資附屬公司卓妙有限公司招標(biāo)購入上海市黃浦區(qū)外灘社區(qū)C010201單元198-1、200-3地塊及廣場社區(qū)C010102單元070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊等6幅土地使用權(quán)（即余下地塊），總金額為87.83億元，辦公用途年期為50年，商業(yè)用途年期為40年。

早在去年1月，金陵東路項(xiàng)目首批4幅地塊完成簽約，被嘉里建設(shè)以133.29億元的總價(jià)拿下。據(jù)上海規(guī)土局近日公示的規(guī)劃方案，首批地塊將主要用作住宅公寓和石庫門聯(lián)排別墅，還有部分商辦建筑和社區(qū)配套用房。

住宅部分包括4幢44層的高層住宅、12幢3層的低密度聯(lián)排別墅組成。上海市黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室介紹，高層房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為15.1萬元/平方米，低密住宅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為25萬元/平方米。這將超過豫園板塊的露香園和楊浦東外灘平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目等高價(jià)項(xiàng)目，刷新上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)紀(jì)錄。

據(jù)公開信息，金陵路10幅地塊的總開體量約65.5萬平方米，地上建筑面積約44.7萬平方米，其中住宅面積約12.4萬平方米，商業(yè)、辦公面積約32萬平方米，總投資額預(yù)計(jì)近400億元，出讓規(guī)模在黃浦區(qū)僅次于董家渡金融城地塊（248.5億元）。

此外值得一提的是，嘉里建設(shè)金陵東路項(xiàng)目要求保護(hù)保留的歷史建筑規(guī)模超過12萬平方米，相當(dāng)于2個(gè)上海新天地商業(yè)建筑規(guī)模。收購總價(jià)221.12億元，超過去年復(fù)星與螞蟻收購福佑路“王炸”地塊的129.3億元。

金陵東路項(xiàng)目現(xiàn)場要求保護(hù)保留的部分歷史建筑  圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

拿地次日，嘉里建設(shè)股價(jià)大跌

金陵東路承載著數(shù)代上海人的記憶，道路全長約1.5公里，誕生于1860年，俗稱法大馬路，曾是上海最為重要的商業(yè)街區(qū)之一，見證著上海開埠以來的滄桑歷程的金陵東路，至今還保留著多處百年歷史文化建筑。

“金陵東路項(xiàng)目位置核心，符合集團(tuán)扎根一線城市的戰(zhàn)略。坐落于黃浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)計(jì)劃的中心位置，具有160多年歷史的街區(qū)，有石庫門、里弄和沿街傳統(tǒng)騎樓建筑，糅合了中法建筑的風(fēng)格。”嘉里建設(shè)主席兼行政總裁郭孔華在公告中表示。

上海金陵東路往外灘方向的不遠(yuǎn)處便是陸家嘴 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

嘉里建設(shè)毫不諱言該項(xiàng)目對(duì)公司未來業(yè)績?cè)鲩L的“現(xiàn)金奶牛”作用：“上述因素將增添項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展部分吸引力，并支持該項(xiàng)目投資物業(yè)部分的長期增長，使集團(tuán)能夠更好地管理單位租金和租賃策略的潛在機(jī)會(huì)。集團(tuán)預(yù)計(jì)余下地塊部分將分階段推出作收租用途，可帶來可觀的經(jīng)常性租金收入。”

“港資開發(fā)商在商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營方面的理念更為先進(jìn)，定位清晰走偏中高端路線，打造區(qū)域地標(biāo)項(xiàng)目。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦6月22日在接受記者微信采訪時(shí)認(rèn)為，可以預(yù)見的是，經(jīng)過城市更新升級(jí)，上海老城廂將“舊貌換新顏”，房產(chǎn)附加值大大提高，消費(fèi)能級(jí)得到提升，助力中心城區(qū)的發(fā)展。

嘉里建設(shè)由馬來西亞首富郭鶴年家族在香港創(chuàng)辦，郭有著“亞洲糖王”“酒店大王”等頭銜，是最成功的華僑企業(yè)家之一，已連續(xù)多年蟬聯(lián)馬來西亞首富。

除了投資上海老城廂項(xiàng)目，郭氏家族近幾年還盯上浦東金橋和后灘板塊。2021年初，嘉里建設(shè)曾聯(lián)合新加坡政府投資公司（GIC）擊敗陸家嘴集團(tuán)聯(lián)合體，以60.14億元總價(jià)奪得金橋一宗商住地塊；2016年試圖以總價(jià)24.137億元，控制上海世博園區(qū)的克虜伯廠房地塊，但由于交易對(duì)象的緣故，收購計(jì)劃中途流產(chǎn)。

不過，嘉里建設(shè)221億元收購金陵東路項(xiàng)目的消息披露后，資本市場似乎并不買賬。6月21日早盤，嘉里建設(shè)股價(jià)跌超8%，當(dāng)日收盤報(bào)15.44港元，跌8.747%。

美銀證券指出，目前對(duì)兌港元的融資成本逾6%及在岸建筑貸款為5%，令起收購看起來幾乎沒有增值作用，預(yù)料其凈負(fù)債率由2022年底的34%增至2023年的42%。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖向記者分析認(rèn)為，因?yàn)橄愀凼袌鲆恢闭J(rèn)為內(nèi)地房地產(chǎn)市場（尤其是一線城市）仍有下降空間，所以并不看好港資開發(fā)商在內(nèi)地拿地。另外，金陵東路項(xiàng)目的收購規(guī)模大，是非常重大的交易案，未來開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)較高，導(dǎo)致部分不看好的股東拋售股票。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝