每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

6月22日，端午假期第一天，濱海潤府的現(xiàn)場工作人員多在為客戶搖號而忙碌著。

這是東莞濱海灣新區(qū)首個住宅樓盤，開發(fā)商為華潤置地和濱海灣置業(yè)。今年6月12日取證，首期共推出224套房源，備案價為4.44萬元/平方米。

“現(xiàn)在已經(jīng)有283組客戶參與搖號了。”項目置業(yè)顧問林聰向記者介紹，“端午假期活動？不存在的，現(xiàn)在能不能搖中還要看運(yùn)氣。”

正在施工的濱海潤府項目 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

個別區(qū)域房價直追深圳

濱海灣新區(qū)是東莞2019年成立的新區(qū)，成立以來鮮有關(guān)于該片區(qū)的項目報道。

6月22日上午，記者來到該片區(qū)時，不少項目正在施工。其中濱海灣新區(qū)與長安（注：濱海灣新區(qū)原隸屬于東莞市長安鎮(zhèn)，但因為發(fā)展的需求，2019年劃分為新區(qū)，與深圳前海合作區(qū)隔河相望）的其他鎮(zhèn)區(qū)相比，整體已煥然一新，道路較為寬敞，綠化植被覆蓋充分，儼然一副深圳前海的模樣，與長安其他區(qū)域形成鮮明對比。

今年6月12日，濱海潤府拿到預(yù)售證，備案價4.4萬元/平方米，成為濱海灣新區(qū)第一個入市的住宅樓盤，同時該備案價也刷新了2021年時長安萬科臻山府4.06萬元/平方米備案價記錄，成為長安鎮(zhèn)樓盤備案價新高。

這在東莞屬于價格偏高的區(qū)域了，就算與深圳對比，也已經(jīng)超過了坪山和大鵬的新房均價，直追深圳光明和沙井。如沙井的云海臻府，備案價為4.61萬元/平方米；光明公明片區(qū)的深業(yè)云筑，備案價4.42萬元/平方米。

據(jù)東莞房天下數(shù)據(jù)，目前東莞長安新房的銷售均價為37085元/平方米，據(jù)此看，濱海潤府的銷售價格要遠(yuǎn)高于市場銷售均價。

對于為何價格為何會這么高，林聰回應(yīng)道，“如果你開車過來，應(yīng)該也能看到長安兩種截然不同的界面，一邊是城中村林立，而濱海灣新區(qū)整體對標(biāo)深圳前海。”

林聰提到，這個價格，可能也夠上車深圳光明和沙井的部分樓盤，但從區(qū)位來講，濱海灣新區(qū)同樣不虛。

“南城、松山湖和濱海灣，你要留意就會發(fā)現(xiàn)，華潤也只在這三個區(qū)域開發(fā)了項目，而且濱海灣這邊也都是華潤在統(tǒng)籌開發(fā)，包括學(xué)校、文體公園等都是華潤在代建，周邊商城、學(xué)校、地鐵等配置齊全，附近還有vivo總部、歐菲光科技中心等產(chǎn)業(yè)。”

不過長安某房產(chǎn)中介鐘平表示：“濱海灣新區(qū)還處于起步階段，發(fā)展成熟預(yù)計最少得5-10年時間，考慮這邊的話可能要接受長期施工噪音、粉塵、出行不便等影響，但熬過去了整體規(guī)劃還是很不錯的。”

不再關(guān)心房價是否上漲

記者注意到，置業(yè)顧問、房產(chǎn)中介頻繁提及的南城、松山湖、濱海灣三個片區(qū)，新房價格這幾年一直水漲船高。

結(jié)合東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)數(shù)據(jù)和公開資料梳理，這三個片區(qū)今年不少樓盤已經(jīng)要追上深圳沙井和光明部分新盤。比如，位于南城片區(qū)的華潤悅府備案價在5.8萬-6.3萬元/平方米，萬科臻灣府5.69萬-6.5萬元/平方米，中海源鏡5.5萬-5.70萬元/平方米。

而且從這些盤的去化情況來看，要遠(yuǎn)優(yōu)于東莞市場上的其他樓盤。無論是即將開盤（6月24日）的濱海潤府，224套房源吸引284組客戶凍資；還是已開盤的萬科松悅花園、華潤悅府等，不是售罄就是去化在9成以上。

但這并非東莞樓市常態(tài)，用鐘平的話來說就是，“旱的旱死，澇的澇死。這就是東莞樓市現(xiàn)狀。除了南城CBD、松山湖、濱海灣三個片區(qū)房價比較堅挺外，其他片區(qū)基本都已成為買方市場了。”

據(jù)克而瑞東莞數(shù)據(jù)，5月，東莞商品住宅供求量價均下跌，供應(yīng)面積為17.9萬平方米，環(huán)比下降37.7%，同比仍上漲17.9％；成交面積為21.81萬平方米，環(huán)比下滑21%，同比上漲8.7%。5月網(wǎng)簽均價為35403元/平方米。

并非每個樓盤都有勇氣告訴潛在購房者“能不能搖中得看運(yùn)氣”，記者注意到，各種節(jié)假日期間，東莞更多的開發(fā)商是在想著通過促銷送禮的姿態(tài)，“只要你買，我就敢送”。不少樓盤在端午期間的讓利程度還比較大，直接把讓利幅度標(biāo)到了海報上，比如勁減50萬元、63萬元。

“目前東莞的房地產(chǎn)市場，整體呈現(xiàn)兩個分化，價格分化和需求分化，這也就導(dǎo)致不少改善型戶型反而賣得更好。”東莞中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長車德銳此前在接受記者采訪時提到，“從供需關(guān)系來看，東莞市場的需求在大灣區(qū)還是相對強(qiáng)勁的，但置業(yè)者關(guān)注點(diǎn)在轉(zhuǎn)變，向關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)轉(zhuǎn)變，而不再是像過去一樣更關(guān)心房價是否上漲。”

（應(yīng)受訪者要求，文中鐘平、林聰為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝