每經(jīng)記者 陳利 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

226234套，重慶正成為當(dāng)前全國二手房掛牌規(guī)模最大的城市。

82%，上海正成為當(dāng)前全國二手房掛牌規(guī)模增幅最大的城市。

全國二手房市場復(fù)蘇之路跌宕起伏，2023年前兩個(gè)季度，掛牌量逐步高企、成交價(jià)格重回下跌區(qū)間。

上海易居研究院監(jiān)測的全國13個(gè)重點(diǎn)城市，二手房掛牌量在6月初攀上199萬套，相比今年初的159萬套，增幅達(dá)到25%。

“從歷史長周期角度看，過去二手房總體處于‘不愁賣’階段，而現(xiàn)在二手房開始步入‘愁賣’階段，意味著二手房市場已經(jīng)從賣方市場開始悄然變?yōu)橘I方市場。”易居研究院認(rèn)為。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年3月12日，重慶的二手房掛牌量才首次突破19萬大關(guān)，3個(gè)月時(shí)間新增掛牌房源超過3萬套；武漢超過80%的二手房均在降價(jià)，今年已經(jīng)有超1000家中介門店關(guān)門；上海個(gè)別門店店東則為置換房源的客戶用火鍋券充抵了10萬元中介費(fèi)，一些中介門店則虧錢運(yùn)營。

重慶掛牌價(jià)不及兩年前

張程（化名）后悔了：兩年前，曾有買家出價(jià)132萬元，要買自己一套位于渝北區(qū)北岸新洲的套二，“當(dāng)時(shí)覺得價(jià)格上還能再漲點(diǎn)，也不急著出手。”

然而兩年過去了，當(dāng)時(shí)能賣132萬元的房子，如今連120萬元都賣不到了。據(jù)張程介紹，這套房子是2018年花98萬元買的二手房，91平方米，單價(jià)剛過10000元，“如果以現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格出售，除了貸款利息和之前入住時(shí)的翻修，可能只保證剛好不虧錢。”張程告訴記者，現(xiàn)在他暫時(shí)不降價(jià)出售，“再穩(wěn)穩(wěn)”，“萬一之后價(jià)格又能有所上漲呢？”

“現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)房源價(jià)格跟前兩年比都有所下降，現(xiàn)在我們門店還掛牌了一套同小區(qū)、同等面積的房源，掛牌價(jià)格只有90多萬元。”重慶德佑冉家壩商圈一門店經(jīng)紀(jì)人于洋（化名）在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不過這套房源是在二樓，特殊樓層價(jià)格參考價(jià)值不大。

記者在貝殼找房了解到，目前北岸新洲掛牌房源有41套，掛牌單價(jià)12657元/平方米，這一價(jià)格環(huán)比上月下降了1.69%；在售房源中大多是最近兩年才掛牌出售的，9成以上先后降價(jià)，其中一套實(shí)際使用面積超過200平方米的房源，2019年5月掛牌時(shí)為280萬元，但最新的掛牌價(jià)格是230萬元。

“如果有意向購買，這個(gè)價(jià)格是還可以再談的。”于洋表示，目前重慶二手房屬于買方市場。

對于當(dāng)前絕大部分房源的調(diào)價(jià)行為，于洋直言，除了市場下行和業(yè)主急于出售等原因外，還有中介主動議價(jià)行為。“這與我們的業(yè)績相關(guān)聯(lián)。”

他舉例道，如果一套房源的成交價(jià)格和其初始掛牌價(jià)基本一致，就證明我們對房源的維護(hù)沒有花費(fèi)多少精力，我們的業(yè)績就會少一點(diǎn)，工資相應(yīng)也會減少，因此在沒有帶客看房的時(shí)候，大家都會主動與房東議價(jià)，以加速房源的掛牌、成交周期。

多種因素作用下，好不容易止跌的重慶二手房價(jià)格，又降下來了。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年8月~2023年5月，重慶市二手住宅成交均價(jià)環(huán)比連續(xù)10個(gè)月下降，其中2023年5月成交均價(jià)為13477元/平方米，環(huán)比下跌0.50%，環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，這一價(jià)格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1個(gè)百分點(diǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，自2022年8月以來，重慶市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同環(huán)比已連續(xù)6個(gè)月下跌，直至2023年2月環(huán)比止跌回升，升幅為0.3%，同比仍下降2.8%，在隨后的3、4月環(huán)比價(jià)格持續(xù)上漲，截至4月同比下降幅度已縮小至2.6%；但到了5月，重慶二手房價(jià)格又再次進(jìn)入下跌通道，環(huán)比再次下跌0.5%。

而與下行價(jià)格相反的，則是持續(xù)上漲的掛牌量。

據(jù)鏈家官網(wǎng)，截至6月27日，重慶二手房掛牌量已經(jīng)來到了226234套，而今年3月12日才首次突破19萬大關(guān)，3個(gè)月時(shí)間新增掛牌房源超過3萬套。但交易量上，銳理數(shù)據(jù)顯示，5月重慶主城二手房僅9115套成交。

“一方面，重慶新房滿兩年才能上市交易，這也導(dǎo)致部分業(yè)主在限售期滿后掛牌出售，特別是部分投資客；另一方面，前兩年疫情，生意經(jīng)營困難的需要賣房還債或者持續(xù)投資。”于洋告訴記者，其所在的中介行業(yè)，這兩年也有部分個(gè)人門店因經(jīng)營困難而關(guān)門的。

武漢超八成二手房降價(jià)

“截至目前，6月這個(gè)小區(qū)（中建大公館）一套成交都沒有！”武漢德佑格林東郡江門店經(jīng)紀(jì)人張強(qiáng)（化名）無奈地說，在當(dāng)前二手房業(yè)務(wù)成交量不佳的情況下，門店只能靠租賃與銷售新房支撐業(yè)績。

公開信息顯示，位于東湖高新區(qū)的中建大公館總占地面積22.4萬平方米，一期于2017年12月首次開盤，彼時(shí)毛坯均價(jià)22000元/平方米，小區(qū)附近集合了光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、光谷第十小學(xué)、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)等多所知名公立學(xué)校。

不過盡管如此，貝殼二手房平臺數(shù)據(jù)顯示，截至6月27日，中建大公館一期掛牌房源已有128套，其中6月新增10套掛牌房源，最近一次成交還要追溯至兩個(gè)月前的4月13日。

成交信息顯示，該套房源為面積108.26平方米套三戶型，初始掛牌價(jià)為282萬元，成交周期達(dá)到533天，調(diào)價(jià)18次。

“成交價(jià)肯定是低于這個(gè)掛牌價(jià)的，按照近期區(qū)域市場成交情況來看，降價(jià)10萬~20萬元都是正常的。”

記者梳理該小區(qū)目前掛牌房源情況看到，超九成房源存在降價(jià)情況，甚至有的房源一次性降價(jià)40萬元，有的房源掛牌一年內(nèi)調(diào)價(jià)就超過15次。“有些房東急于回收資金，不得不下調(diào)掛牌價(jià)；也有些大戶型掛牌價(jià)下調(diào)幅度較大，如果算上資金信貸、裝修成本，有的房源價(jià)格房東是不賺錢的，甚至?xí)澅举u。”張強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

不只是東湖高新區(qū)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢主要區(qū)域代表樓盤如江岸區(qū)旭秀星匯君泊、硚口區(qū)時(shí)代新世界、東湖高新區(qū)保利時(shí)代北區(qū)、武昌區(qū)復(fù)地東湖國際等二手房價(jià)格均有不同幅度的回落下調(diào)，“基本上全武漢的二手房價(jià)格都在降。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，5月熱點(diǎn)城市二手房掛牌房源，調(diào)價(jià)房源中降價(jià)比例超過80%，其中武漢的二手房掛牌量降價(jià)房源同樣超過80%。中指研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)也顯示，5月，武漢二手房價(jià)格環(huán)比4月下跌0.54%，連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌。

而截至6月27日，武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺顯示，武漢市二手房掛牌量已經(jīng)來到了176407套。

在成交價(jià)格持續(xù)下跌、掛牌量攀升的同時(shí)，武漢二手房的成交量卻在沖高后迅速回落。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過貝殼平臺跟蹤梳理發(fā)現(xiàn)，今年2~3月，貝殼平臺武漢二手房每日成交量約200套，最高單日成交量超300套。5月，武漢貝殼平臺新增掛牌量約24000套，而全月成交量僅3183套，平均每天成交僅約100套，到了6月，這一數(shù)據(jù)還在持續(xù)走低，市場明顯已經(jīng)呈現(xiàn)乏力走弱態(tài)勢。

“今年初二手房市場有一段短暫的復(fù)蘇，但沒想到這波行情4月就開始衰減了。”江岸區(qū)中環(huán)地產(chǎn)一門店經(jīng)紀(jì)人鄧瑤（化名）告訴記者，就算是以前熱門的學(xué)區(qū)房，近期不僅價(jià)格有松動，成交量也在走低，“部分房東看不到短期內(nèi)價(jià)格有回升的希望，整個(gè)市場預(yù)期沒有好轉(zhuǎn)，就只希望能趕緊出手。”

據(jù)武漢樓市一知情人士透露，今年4月后，由于市場業(yè)務(wù)量的下滑，貝殼在武漢關(guān)閉或合并了一些實(shí)體門店，目前武漢的線下實(shí)體門店已從3月的超3000家，下降至如今的不足1700家。

“我們門店就有一部分人選擇了離職、轉(zhuǎn)行。”鄧瑤透露，這些離職人員中很大一部分是剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)不久的“新人”，“老員工還是比較固定。”

上海二手房掛牌增速第一

“這樣的現(xiàn)金券一共有1000張。”據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，李小憶是上海21世紀(jì)不動產(chǎn)某門店店東，他拿出了幾疊火鍋店抵用券，向記者聲稱，為了維護(hù)客戶關(guān)系，他經(jīng)營的中介門店在為一個(gè)開火鍋店的老客戶置換千萬級房屋后，用火鍋券充抵了10萬元中介費(fèi)。

上半年著急買房的宋女士，在3、4月看過十幾套房源后，已經(jīng)暫緩了看房計(jì)劃。“我們準(zhǔn)備一直看到今年年底，原先300萬元出頭只能買一室一廳，但現(xiàn)在好好挑挑也許能買到二室一廳呢。”

今年2月以來，上海二手房掛牌量持續(xù)走高。易居研究院報(bào)告顯示，截至6月初，在13個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市中，上海二手房掛牌規(guī)模比年初增加82%，增幅全國第一，掛牌套數(shù)達(dá)到18萬套。

5月二手房的交易數(shù)據(jù)是1.53萬套，剛過“榮枯線”，但相比4月的成交量縮水約13%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“一般來說，大部分市場交易是通過中介成交的，差不多占八成；通過手拉手交易的（繞過中介的二手房交易）可能占兩成左右，但5月手拉手交易比值上升到了26%。”

手拉手，意味著該筆交易可能是為了打新，需要騰出購房資格，而房子一時(shí)半會賣不掉，只能進(jìn)行親友之間的更名操作。

“也就說，經(jīng)紀(jì)人的‘體感’更差。”盧文曦指出。“在這樣的情況下，6月市場上真正愿意自己去做一些交易買賣的，或許收縮得更明顯，全月市場很有可能直接到達(dá)‘地板量’——成交1.3萬~1.4萬套。”

21世紀(jì)不動產(chǎn)另一位店長韓新志向記者證實(shí)了這一感受，“預(yù)期不好，現(xiàn)在很多客戶暫緩了買房計(jì)劃，先把錢袋捂緊，觀望市場。但不管是剛需上車還是置換，這些客戶肯定是有需求的。庫存這么大，置換需求還是主流，有些人繼續(xù)置換周邊二手房，有些是拿錢買新房，純套現(xiàn)的少。”

事實(shí)上，各大中介品牌前期加速擴(kuò)張、搶占市場份額，但在市場下行期壓力陡然增大。

“現(xiàn)在大家都進(jìn)入了洗牌期，很多店目前是虧錢的，勉強(qiáng)還開著的門店也基本上靠硬撐著。“韓新志坦言。

像他們這樣18人左右規(guī)模的門店，目前每個(gè)月成交1單到1.5單。

但這個(gè)行業(yè)整體表現(xiàn)又有所割裂：一邊是成交量粥少僧多，門店過剩；另一邊則是每家都缺人，都在招人。割裂的背后，韓新志透露，門店規(guī)模和員工人數(shù)仍是競爭的重要抓手，市場向好時(shí)的收入情況，再加上前期投入的經(jīng)營成本，也是各家門店繼續(xù)堅(jiān)持的動力。“不過，如果沒有刺激政策利好二手房的話，可能7、8月又要關(guān)掉一批店了。”

而在銷售端未出現(xiàn)重大反彈的情況下，供應(yīng)端的大規(guī)模增長必然帶來去化周期的延長。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，全國13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，而二季度該指標(biāo)為15個(gè)月，出現(xiàn)明顯增長。

另一方面，二手住宅價(jià)格指數(shù)也開始大面積下行。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市二手房價(jià)格指數(shù)顯示，5月僅15個(gè)城市價(jià)格上漲，而在4月上漲城市數(shù)量還高達(dá)36個(gè)。

此外，5月一二三線城市的房價(jià)環(huán)比漲跌分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%，同比分別為0.4%、-2.1%和-3.3%。“三類城市二手房都重新進(jìn)入下跌區(qū)間，說明市場壓力具有普遍性。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

無論掛牌數(shù)量、成交數(shù)量，還是價(jià)格指數(shù)，都共同指向——二手房供求關(guān)系明顯緊張。