每經(jīng)記者 包晶晶 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

在上海，如果只能買一套學(xué)區(qū)房，你怎么選？“明珠”一個(gè)300多人的家長(zhǎng)買房群，不少人給出了同樣的答案。

盡管經(jīng)歷了中考改革、多學(xué)區(qū)劃片等政策調(diào)整，部分學(xué)校仍然是家長(zhǎng)心目中的“白月光”。但即便如此，學(xué)區(qū)房“最強(qiáng)陣地”還是在市場(chǎng)下行中失守了，部分溢價(jià)過高的學(xué)區(qū)房，“價(jià)格已經(jīng)回到了5年前”。

“現(xiàn)在的行情就是在擠水分，政策也在給學(xué)區(qū)房擠水分。”明珠小學(xué)對(duì)面我愛我家的經(jīng)紀(jì)人張凡對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

2022年9月，五金新邨小區(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

有人入手后遇上漲行情

崔喆是上海崇明區(qū)人，早年間他在一家國企工作，后來辭職自主創(chuàng)業(yè)。

在過去10余年里，崔喆7次置換房產(chǎn)，將家從浦東新區(qū)的陸家嘴搬到三林，再到前灘。大戶型洋房換成小學(xué)區(qū)房，終于把女兒送進(jìn)了華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)前灘學(xué)校的大門。

他曾在浦東新區(qū)東明路上的尚東國際名園有一套100平方米左右的洋房，從家里往西穿過兩條街，即上海戲劇學(xué)院附屬浦東新世界實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

原本崔喆想著讓女兒在這所小學(xué)讀書也算合適，不過以后初中只能上對(duì)口的楊思中學(xué)，這對(duì)比浦東新區(qū)兩所名校進(jìn)才中學(xué)和明珠中學(xué)，就有些差距了。

2018年，陸家嘴地產(chǎn)在前灘商務(wù)區(qū)開發(fā)的東方逸品項(xiàng)目開盤，項(xiàng)目對(duì)口浦東新區(qū)公辦九年一貫制的華二前灘學(xué)校，直線距離不到800米。彼時(shí)，為了項(xiàng)目對(duì)口的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，不少居住在陸家嘴的市民開車趕到東方逸品參與搖號(hào)。

崔喆一家考慮再三，也參與了項(xiàng)目開盤活動(dòng)，且幸運(yùn)地中簽一套小戶型房源。到女兒上小學(xué)一年級(jí)時(shí)，他們一家人在前灘租下一套房，徹底從居住11年的地方搬走。

在崔喆買房后不久，上海學(xué)區(qū)房的價(jià)格一路狂飆，領(lǐng)漲上海二手房市場(chǎng)。上海鏈家官網(wǎng)顯示，2019年，東方逸品項(xiàng)目?jī)商滓殉山坏?8平方米二手房均價(jià)約11萬元/平方米，2020年漲至13.67萬元/平方米，最高單價(jià)達(dá)到16萬元/平方米。而據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目共656套房源，開盤均價(jià)在8萬元/平方米左右，兩年內(nèi)房?jī)r(jià)幾近翻番。

同樣的暴漲行情在黃浦區(qū)也曾出現(xiàn)。黃浦區(qū)瑞金二路的五金新邨是1976年建成的5層板樓小區(qū)。上海鏈家官網(wǎng)顯示，2019年底，該小區(qū)一室一廳房源成交均價(jià)約9.72萬元/平方米。兩年之后，同戶型房源成交價(jià)達(dá)到14.65萬元/平方米。

不過，崔喆表示：“我已經(jīng)將名下的房產(chǎn)處置掉，買到了前灘浦江海德的大戶型房源。”

兩年不到每平方米跌5萬

2021年初，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道“上海個(gè)別學(xué)區(qū)房單周漲幅近4成”的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)對(duì)口明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)單價(jià)已經(jīng)飆升至130952元/平方米，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單周價(jià)格漲幅更是高達(dá)39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。

時(shí)隔兩年，朱家灘小區(qū)從最高峰接近15萬元的掛牌單價(jià)一路回落，一季度成交均價(jià)已經(jīng)在10萬元/平方米上下徘徊。按照單套50平方米計(jì)算，房東到手價(jià)少了200萬元不止。

而從門店展示的最新價(jià)格來看，朱家灘小區(qū)掛牌單價(jià)已經(jīng)回落至10萬元以內(nèi)，同樣對(duì)口明珠的泉東小區(qū)，掛牌單價(jià)只有9萬元出頭。

據(jù)張凡透露，目前掛牌的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格還能談。他舉了個(gè)例子，一位房東掛牌420萬元賣明珠學(xué)區(qū)房，置換初中的學(xué)區(qū)房，掛了半年，最后還是找到一套降價(jià)50萬元急售的學(xué)區(qū)房，自己的房子也立馬降價(jià)50萬元求成交。

不僅是“明珠學(xué)區(qū)”，梅園地區(qū)憑借“福外+建西”雙學(xué)區(qū)，一直是浦東學(xué)區(qū)房焦點(diǎn)。當(dāng)時(shí)房東頻繁跳價(jià)、買家加價(jià)搶房，但是經(jīng)紀(jì)人唐林對(duì)記者說，那一波熱潮里，不少房東撤銷了掛牌，待價(jià)而沽。

雙學(xué)區(qū)的熱度更大，溢價(jià)更高，縮水幅度也更大。

“梅園房?jī)r(jià)降得很厲害，最高峰單價(jià)賣到20萬元出頭，甚至有掛25萬元的。”唐林說，“我當(dāng)時(shí)的客戶，一直覺得18萬元的單價(jià)太高了，堅(jiān)持了很久還是買下來，但現(xiàn)在小戶型只能買到13萬~15萬元/平方米了。”

“學(xué)區(qū)房已陷入買賣低谷期，純粹想投資的話，不建議入手了。”去年9月，黃浦區(qū)南昌路一位從事房產(chǎn)交易的中介人士曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“一些老破小除了有個(gè)學(xué)區(qū)概念，成交已接近非學(xué)區(qū)房的價(jià)格。去年（2021年）踩點(diǎn)買入學(xué)區(qū)房的，現(xiàn)在掛高價(jià)都賣不出去。”

在前文所述的五金新邨小區(qū)，記者看到，三幢居民樓之間牽搭著電線，灰白色的墻體上布置各種管道。由于人口居住擁擠，一些人家將衣服和洗漱用品都擺到了弄堂里。樓房間距太緊湊導(dǎo)致一樓的房子采光不足，南面的天井被房東改造成房間后，屋子里更加顯得昏暗無光。

去年9月，該小區(qū)產(chǎn)證面積39.6平方米的一樓一室，掛牌價(jià)620萬元。時(shí)隔一年，據(jù)貝殼找房，面積39.45平方米的一室一廳，掛牌價(jià)已經(jīng)降到520萬元。

另據(jù)金耀豪宅門店的負(fù)責(zé)人向記者介紹，前灘尚峰名邸一套47平方米學(xué)區(qū)房，去年掛牌價(jià)格868萬元，房東因急需打新大戶型房源，將總價(jià)降到780萬元出售。

記者在鏈家官網(wǎng)注意到，被稱為上海一二手房倒掛最嚴(yán)重區(qū)域之一的前灘商務(wù)區(qū)，今年2月初，熱門學(xué)區(qū)房樓盤浦江海德掛牌一套二手房，房東調(diào)價(jià)兩次，價(jià)格從1730萬元降到1640萬元；3月初，浦江海德又掛牌一套二手房，房東在兩個(gè)月里調(diào)價(jià)3次，價(jià)格從1700萬元降到1500萬元。

學(xué)區(qū)房溢價(jià)能力或再縮水

究其原因，上海近年來推行的教育均衡政策讓學(xué)區(qū)房降了溫。

上海社會(huì)科學(xué)院2022年9月發(fā)布的《上海藍(lán)皮書-上海社會(huì)發(fā)展報(bào)告（2022）》顯示，民辦學(xué)校搖號(hào)政策實(shí)施后，市民對(duì)優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)區(qū)房需求增加。2020年3月上海市學(xué)區(qū)房的找房熱度增加60%，高于普通小區(qū)，主要是由于公辦學(xué)校的確定性相對(duì)更高，一些處于中上等水平的學(xué)校對(duì)口的學(xué)區(qū)房重新成為家長(zhǎng)們關(guān)注的對(duì)象，使得購房需求增加。但研究也發(fā)現(xiàn)，中考改革減少了人們對(duì)學(xué)區(qū)房的需求。一些區(qū)實(shí)施了多學(xué)區(qū)劃片政策，增加學(xué)校與住房之間對(duì)口的不確定性，對(duì)抑制學(xué)區(qū)房炒作有顯著影響。

華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)胡金星去年9月20日在接受記者電話采訪時(shí)曾表示，房地產(chǎn)本身不是獨(dú)立的市場(chǎng)，與交通、教育、政策和人口導(dǎo)入等多個(gè)方面相關(guān)，一個(gè)變量發(fā)生改變肯定會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信息的變化，從而影響需求量。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者表示，“歸根到底，還是此前學(xué)區(qū)概念炒作太厲害，最熱時(shí)期學(xué)區(qū)溢價(jià)甚至占房?jī)r(jià)的20%左右，現(xiàn)在要把這些水分慢慢擠出來，從趨勢(shì)上看，溢價(jià)比例會(huì)縮水到10%左右。”

“近兩年學(xué)區(qū)政策有所調(diào)整，大家對(duì)學(xué)區(qū)房熱情也降溫了，后續(xù)學(xué)區(qū)溢價(jià)還會(huì)進(jìn)一步收窄，但完全消滅溢價(jià)也做不到。”盧文曦說，“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房呈現(xiàn)一種新特點(diǎn)，帶有自住屬性的房子更加抗跌，而小面積純掛戶口的學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)更大，但畢竟已經(jīng)有了較大跌幅，后續(xù)預(yù)計(jì)機(jī)會(huì)小幅震蕩構(gòu)筑底部。”

（應(yīng)受訪者要求，文中人物系化名）