每經(jīng)編輯 程鵬    

電梯事關(guān)居民出行，而一些建造年份頗久的小區(qū)，電梯老化情況嚴(yán)重事故多發(fā)，險(xiǎn)情頻現(xiàn)。而更換電梯又牽涉到要投入大筆維修基金，是眾多小區(qū)面臨的難點(diǎn)工程，往往一籌莫展……

位于黃浦區(qū)河南南路的，太陽(yáng)都市花園（后期）于2003年啟用，曾經(jīng)是上海知名“頂流小區(qū)”，如今卻也被打上“老舊”的標(biāo)簽，超齡服役的電梯，故障頻發(fā)、經(jīng)常會(huì)“關(guān)人”。

對(duì)此，業(yè)主中更換電梯的呼聲非常強(qiáng)烈，然而小區(qū)維修資金，卻不足以支付電梯的更換費(fèi)用。

昔日的明星小區(qū)顯“舊”貌

維修資金為何不足？

太陽(yáng)都市花園（后期）小區(qū)建造于上世紀(jì)末，因交付標(biāo)準(zhǔn)高，且距離豫園僅一步之遙，一度是黃浦區(qū)的明星小區(qū)。可如今20多年過(guò)去了，小區(qū)也舊了。

“小區(qū)絕大部分設(shè)施已老化、損壞。這幾年，業(yè)委會(huì)精打細(xì)算，為小區(qū)部分恢復(fù)水景、夜間燈光和地面消防道路暢通；但很多問(wèn)題仍非常突出?！毙^(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人告訴記者，尤其是電梯超出設(shè)計(jì)使用壽命，故障頻發(fā)。相關(guān)部門已經(jīng)要求小區(qū)立即更換或大修全部電梯，否則就將強(qiáng)制關(guān)停。

由于電梯事關(guān)人身安全，對(duì)此業(yè)主意見頗大。

更換電梯迫在眉睫！據(jù)了解，小區(qū)共有10部電梯，需全部更換，初步估計(jì)預(yù)算為近300萬(wàn)元；而此時(shí)，小區(qū)的維修資金已經(jīng)捉襟見肘。

維修資金被稱作住宅養(yǎng)老保險(xiǎn)金?！靶^(qū)專項(xiàng)維修資金若余額不足首期籌集金額的百分之三十，區(qū)房管局將提出使用預(yù)警。這一規(guī)定，是為了確保小區(qū)發(fā)生公共安全問(wèn)題需要維修時(shí)，尚有資金可使用。”黃浦區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋。

因此，百分之三十被視作維修資金的紅線。當(dāng)時(shí)，太陽(yáng)都市花園（后期）的維修資金余存300多萬(wàn)元，如果全部用于更換電梯，余量幾乎清零，明顯低于百分之三十的“紅線”。

如此一來(lái)，小區(qū)業(yè)主如再想進(jìn)行一些日常修繕項(xiàng)目，就無(wú)維修資金可以使用。一旦低于“紅線”，小區(qū)業(yè)主就要對(duì)維修資金進(jìn)行“續(xù)籌”，也就是進(jìn)行新一輪繳納。

一般情況下，商品房的維修資金增長(zhǎng)主要來(lái)源為公共收益，但太陽(yáng)都市花園（后期）因無(wú)配套商業(yè)房產(chǎn)、公共停車場(chǎng)可供經(jīng)營(yíng)，故公共收益微乎其微；只有續(xù)籌維修資金，即可以推動(dòng)電梯更換的進(jìn)程，也為未來(lái)小區(qū)維修與提升品質(zhì)儲(chǔ)備資金。

續(xù)籌維修資金與電梯更新

同步推進(jìn)

小區(qū)續(xù)籌維修資金，一直是近年社區(qū)治理的難點(diǎn)。

2018年，自《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》修訂，全市開啟推動(dòng)小區(qū)續(xù)籌維修資金工作，可謂舉步艱難。

以黃浦區(qū)為例，2018年至今，僅有7個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)續(xù)籌維修資金，而累計(jì)需要續(xù)籌的小區(qū)共計(jì)有18個(gè)。

考慮到難度較大，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司反復(fù)商議，決定將電梯更新與續(xù)籌維修資金結(jié)合，同步推動(dòng)。

與此同時(shí)，小區(qū)業(yè)主得知一個(gè)好消息：按照黃浦區(qū)相關(guān)政策，小區(qū)老舊電梯更換可以視情況享受一定的政府補(bǔ)貼。業(yè)委會(huì)立即意識(shí)到“要緊緊抓住這一利好政策”。

于是，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)征詢業(yè)主意見的同時(shí)，耐心解釋續(xù)籌維修資金的意義，還設(shè)法拿到具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，得到多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可；最終水到渠成，在業(yè)主大會(huì)上，電梯更新與續(xù)籌維修資金方案順利通過(guò)。

關(guān)鍵步驟：如何收到款項(xiàng)？

最終每家拿出近萬(wàn)元

方案通過(guò)后，面臨的卻是更大考驗(yàn)：如何讓業(yè)主從口袋里拿出真金白銀！

太陽(yáng)都市花園（后期）總共需續(xù)籌200萬(wàn)元，其中的189萬(wàn)元加上政府補(bǔ)貼10部電梯更換的100萬(wàn)元，將用于電梯更換（包括電梯轎廂的裝潢等），其余將用于配置局域網(wǎng)建設(shè)以及政府相關(guān)政策要求的遠(yuǎn)程監(jiān)控設(shè)備等，如果有余額將留存在維修資金里。

維修資金交付金額則是根據(jù)房屋面積計(jì)算，交付最多的業(yè)主為1.9萬(wàn)元，大多數(shù)業(yè)主普遍交付金額在7000元~8000元不等。

為確保收到上述款項(xiàng)

居委會(huì)和物業(yè)多管齊下

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居委會(huì)發(fā)動(dòng)樓組志愿者對(duì)其曉之以理、動(dòng)之以情，說(shuō)服部分最初不愿交費(fèi)的業(yè)主。

小區(qū)有一批長(zhǎng)期在海外生活的業(yè)主，業(yè)委會(huì)、居委會(huì)通過(guò)各種方式進(jìn)行聯(lián)絡(luò)溝通。

對(duì)于拒不履行業(yè)主大會(huì)決議、拒不補(bǔ)繳維修資金的個(gè)別業(yè)主，業(yè)委會(huì)將根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，采取一定法律措施。

目前，小區(qū)續(xù)籌交款率已達(dá)93%，換梯工作即將開始，如果不出意外,今年10月份業(yè)主將用上新電梯。

編輯|程鵬?杜波

校對(duì)|何小桃

封面圖片來(lái)源：上觀新聞

來(lái)源：上觀新聞（記者：唐燁）、新聞坊

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