每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

7月份以來，多家上市房企陸續(xù)發(fā)布今年上半年的業(yè)績預(yù)告。

據(jù)Wind統(tǒng)計，截至7月18日，已有48家A股涉房企業(yè)發(fā)布2023年中期業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報。其中，有18家房企預(yù)計盈利，其中6家房企盈利同比上升，6家房企盈利同比下降，6家房企扭虧為盈；30家房企歸母凈利潤預(yù)計虧損，其中有9家房企同比由盈轉(zhuǎn)虧，11家房企虧損同比減少，8家房企虧損同比進一步擴大。

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7月19日，多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，今年上半年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑，二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。疊加融資環(huán)境仍未顯著改善、出險房企仍未完成風(fēng)險出清，上市房企盈利能力仍未顯著改善。

超六成房企預(yù)告虧損

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，今年上半年歸母凈利潤預(yù)虧的30家房企，虧損總金額預(yù)計超155億元。其中，8家房企預(yù)計虧損10億元，包括華僑城A、首開股份、金科股份等。

值得一提的是，上半年凈利潤下降幅度最大的是華僑城A，預(yù)計上半年將虧損12億~17億元，同比下降1237.92%~1712.06%，這也是華僑城A半年度首次虧損。

對此，華僑城A表示，受房地產(chǎn)市場環(huán)境及公司項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，公司結(jié)轉(zhuǎn)項目毛利率同比有所下降。為適應(yīng)市場環(huán)境，加快銷售去化，公司對部分房地產(chǎn)項目采取靈活的銷售策略，預(yù)計帶來部分價值折損。因聯(lián)營公司虧損導(dǎo)致投資收益減少、其他收益減少、財務(wù)費用增加等也是導(dǎo)致公司業(yè)績下滑的因素。

而虧損額度最大的是*ST泛海，預(yù)計上半年虧損42億元~55億元，去年同期虧損20.86億元。對此，*ST泛海表示，一方面是因流動性困難導(dǎo)致大量債務(wù)進入訴訟程序，報告期內(nèi)根據(jù)訴訟判決計提利息、罰息或違約金；另一方面是公司為盡快緩解債務(wù)壓力，在債務(wù)化解過程中所產(chǎn)生的投資資產(chǎn)處置損失。

另據(jù)ST泰禾披露的2023年半年度業(yè)績預(yù)告，預(yù)計上半年凈虧損17.18億元至23.25億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損16.9億至22.86億元。

泰禾表示，由于本期集中交付的房地產(chǎn)項目較少，房地產(chǎn)收入確認金額少于上年同期。并且，隨房地產(chǎn)項目的交付結(jié)轉(zhuǎn)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，符合資本化條件的借款費用少于上年同期，本期財務(wù)費用列支高于上年同期。

據(jù)每經(jīng)記者觀察，房企在業(yè)績預(yù)告中解釋業(yè)績虧損主要受兩方面影響，一是受市場環(huán)境下行影響，市場需求下滑，行業(yè)銷售下挫嚴重，采取以價換量的措施，加劇毛利率下降；二是企業(yè)債務(wù)違約等影響，在債務(wù)化解過程中所產(chǎn)生的投資資產(chǎn)處置損失等。

IPG首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受每經(jīng)記者采訪時表示，上半年房企業(yè)績大幅下跌的原因主要是去年依賴樓市轉(zhuǎn)淡且復(fù)蘇乏力，在未達預(yù)期的情況下還呈繼續(xù)下行，導(dǎo)致大多數(shù)房企營收與結(jié)算收入都呈下降態(tài)勢、乃至存貨計提也大幅增加所致。

市場分化或進一步加劇

需要指出的是，盡管在已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企中約有超六成業(yè)績虧損，但仍有6家房企上半年預(yù)計實現(xiàn)扭虧為盈，分別是云南城投、榮盛發(fā)展、北辰實業(yè)、深賽格、南山控股和*ST全新。

其中，盈利最多的是深賽格，上半年歸母凈利潤預(yù)計為1.37億元，同比增長達675.99%。深賽格解釋稱，一方面相比于去年同期，報告期內(nèi)公司沒有對商戶租金減免；另一方面，公司參股企業(yè)業(yè)績大幅增長，確認非經(jīng)常性損益約7000萬元。

相比于深賽格，榮盛發(fā)展上半年的業(yè)績也令人側(cè)目。7月13日，榮盛發(fā)展發(fā)布的業(yè)績預(yù)告顯示，上半年實現(xiàn)歸母凈利潤約為1.0億元~1.3億元，去年同期盈利為-22.53億元，同比增長104.44%~105.77%。

而業(yè)績增長的主要原因，一是上半年榮盛發(fā)展的項目交付數(shù)量增加較多，其中部分交付項目毛利潤較高；同時，上半年公司降費增效的工作取得了階段性成效，期間費用同比呈下降趨勢，使歸母凈利潤較上年同期有所提升。

值得注意的是，上述實現(xiàn)扭虧為盈的房企，除了房地產(chǎn)銷售收入同比有所上升外，還要歸功于其他業(yè)務(wù)板塊或非經(jīng)營性損益的助力。

如北辰實業(yè)稱，報告期內(nèi)其會展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)搶抓市場機遇，經(jīng)營情況改善，會議、展覽及酒店業(yè)務(wù)出租率持續(xù)提升；云南城投表示，本期非經(jīng)常性損益約為1.6億元，主要是完成2022年重大資產(chǎn)重組中2家子公司的轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)投資收益。

對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受每經(jīng)記者采訪時指出，今年上半年部分房企保交付工作取得良好成效，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積增加帶動收入增長，同時持有物業(yè)經(jīng)營業(yè)績顯著改善，但其盈利向好仍依賴于長期經(jīng)營穩(wěn)定性。

“這幾家企業(yè)實現(xiàn)扭虧為盈，主要是由于采取了大力促銷導(dǎo)致營收逆勢上升，以及壓縮各項費用與成本，包括實施了債務(wù)重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等促進企業(yè)恢復(fù)正常經(jīng)營的措施所致。”在柏文喜看來，能夠快速調(diào)整與轉(zhuǎn)型的企業(yè)在行業(yè)普遍不景氣之下還是有盈利機會的。

熬過了冷熱分明的上半年，房企下半年的業(yè)績和盈利情況是否會有所好轉(zhuǎn)？

“今年下半年房地產(chǎn)市場會肯定會出現(xiàn)較大變化，一些優(yōu)質(zhì)房企、頭部房企和轉(zhuǎn)型較快的房企可能會迎來發(fā)展機會，進而市場地位和市場集中度快速上升。”柏文喜認為，大多數(shù)困難房企以及出現(xiàn)險房企如果不能快速轉(zhuǎn)型和恢復(fù)正常經(jīng)營，則面臨越來越困難甚至市場出清的壓力與風(fēng)險。“只有少數(shù)頭部房企和優(yōu)質(zhì)房企的業(yè)績才能好轉(zhuǎn)，也就是說，市場分化與市場競爭會更加劇烈。”

劉水則指出，隨著前期積壓需求的快速釋放完成，二季度以來房地產(chǎn)市場明顯降溫，購房者觀望情緒加重。盡管6月5年期以上LPR下調(diào)10個基點釋放積極信號，但當前購房者的置業(yè)情緒仍受收入預(yù)期偏弱等多種因素影響，這些因素能否好轉(zhuǎn)以及政策優(yōu)化力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢。

“中性情形下，下半年穩(wěn)經(jīng)濟等政策繼續(xù)落實推進，房地產(chǎn)政策維持當前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)，在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折。”劉水續(xù)稱。

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