每經(jīng)記者 李玉雯  趙景致    每經(jīng)編輯 廖丹    

7月21日，有消息稱常州市部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率。不過(guò)，每經(jīng)記者就此咨詢當(dāng)?shù)囟嗉毅y行，工作人員均表示目前沒(méi)有收到通知。

在記者咨詢的過(guò)程中，部分銀行提到當(dāng)前可以辦理商貸轉(zhuǎn)組合貸，即純商貸轉(zhuǎn)為“商貸+公積金貸款”，其中商貸部分的利率可以按現(xiàn)行最低的利率水平來(lái)執(zhí)行。同時(shí)，由于公積金貸款利率比商貸利率低，整體上便可實(shí)現(xiàn)房貸利率降低。

常州“商轉(zhuǎn)組”中商貸利率可轉(zhuǎn)成3.7%

記者撥打常州市住房公積金管理中心熱線，對(duì)方表示，“如果你做商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成組合貸款，公積金貸款這部分，按照公積金利率的。銀行的那部分按照銀行的要求來(lái)，看他們那邊是按什么利率。”

去年10月起，央行調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率，其中首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上調(diào)整為3.10%；第二套個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變，五年期以上為3.575%。

另外，今年6月LPR調(diào)整后，5年期以上LPR降至4.2%。根據(jù)當(dāng)前的房貸政策，常州首套房商貸利率執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是LPR-50BP，二套房貸利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為L(zhǎng)PR+60BP。這意味著，常州商貸首套房貸利率最低執(zhí)行利率可到3.7%，二套房貸利率最低可到4.8%。

工商銀行某支行客戶經(jīng)理告訴記者，“商貸轉(zhuǎn)組合貸需要在目前沒(méi)有其他房貸的情況下才能辦理，可以先測(cè)算一下公積金貸款額度，剩余商貸中扣除公積金貸款的部分可以轉(zhuǎn)。組合貸款中商貸部分利率要看當(dāng)時(shí)辦理的是首套房貸還是二套房貸，若是首套房貸現(xiàn)在可以轉(zhuǎn)成3.7%，二套可以轉(zhuǎn)成4.8%。”

類似地，招商銀行某支行貸款經(jīng)理也表示，轉(zhuǎn)完后商貸部分的利率就和目前利率一樣，首套房利率3.7%，二套房利率4.8%。“今年年初，出了商轉(zhuǎn)組政策，現(xiàn)在全常州這邊銀行都可以做（商貸轉(zhuǎn)組合貸）。”

記者注意到，去年9月5日，常州市恢復(fù)商轉(zhuǎn)公貸款“先還后貸”服務(wù)，隨后在當(dāng)年末，又創(chuàng)新推出商轉(zhuǎn)公“以貸還貸”服務(wù)，以滿足該市住房公積金繳存人的商轉(zhuǎn)公貸款需求。

今年初，常州市住房公積金管理中心發(fā)布《常州市商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)個(gè)人住房公積金貸款管理辦法（試行）》。根據(jù)此辦法，商轉(zhuǎn)公貸款包括兩種辦理方式：

一是“以貸還貸”方式。已辦理商貸的借款人向中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意后，借款人辦理中心認(rèn)可的擔(dān)保手續(xù)，在商轉(zhuǎn)公貸款抵押手續(xù)辦妥后中心發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款至相應(yīng)的還款賬戶償還商貸。

二是“先還后貸”方式。已辦理商貸的借款人向中心申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款，經(jīng)中心同意并辦理中心認(rèn)可的擔(dān)保手續(xù)后，還清商貸，在商轉(zhuǎn)公貸款抵押手續(xù)辦妥后中心再發(fā)放商轉(zhuǎn)公貸款至借款人賬戶。

銀行是否有動(dòng)力推進(jìn)存量房貸利率調(diào)降？

而近期市場(chǎng)對(duì)于存量房貸利率調(diào)降的話題熱議不絕。此前，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

記者對(duì)此聯(lián)系了多地多家銀行，均表示目前暫未接到通知。“我們關(guān)注到了市場(chǎng)信號(hào)，也在和同業(yè)、監(jiān)管保持積極溝通，這塊目前還在內(nèi)部研討當(dāng)中，暫時(shí)還沒(méi)有進(jìn)一步信息，主要還是結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)隨行就市地調(diào)整。”有城商行總行人士對(duì)每經(jīng)記者表示。

市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)也在于，在行業(yè)整體息差承壓的背景下，商業(yè)銀行是否有動(dòng)力下調(diào)存量房貸利率？如果推進(jìn)會(huì)對(duì)銀行帶來(lái)怎樣的影響？

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，宏觀層面，在貨幣政策和利率環(huán)境相對(duì)比較寬松的背景下，商業(yè)銀行資金成本和貸款利率普遍處于較低水平。是否調(diào)降存量房貸利率取決于商業(yè)銀行本身是否能夠承受這部分貸款業(yè)務(wù)的調(diào)整。調(diào)整存量房貸利率會(huì)對(duì)商業(yè)銀行的利潤(rùn)和部分經(jīng)營(yíng)考核指標(biāo)產(chǎn)生直接影響，難度可能在于該商業(yè)銀行是否對(duì)此敏感，即對(duì)于商業(yè)銀行總的業(yè)務(wù)影響程度是否較大。個(gè)人方面如果享受到新的、偏低的房貸利率，可能會(huì)對(duì)激活個(gè)人消費(fèi)支出帶來(lái)正面的推動(dòng)作用。

“值得關(guān)注的是，個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)占比相對(duì)較高的國(guó)有大行和股份制商業(yè)銀行，這個(gè)是關(guān)鍵點(diǎn)，如果這些重要的商業(yè)銀行能夠進(jìn)一步推動(dòng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，未來(lái)調(diào)整存量房貸的業(yè)務(wù)可能會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)。”馬泓說(shuō)道，另外，如果存量房貸利率下調(diào)也可能會(huì)對(duì)新的房貸利率起到帶動(dòng)作用，進(jìn)而可能對(duì)新房銷售帶來(lái)積極的效應(yīng)。

馬泓表示，參考當(dāng)前提前還貸業(yè)務(wù)的訴求，如果有部分銀行先行開(kāi)展調(diào)降存量房貸業(yè)務(wù)，可能后續(xù)會(huì)有更多相關(guān)需求被提上日程，商業(yè)銀行是否有足夠的辦理業(yè)務(wù)能力需要留意，可能也會(huì)與辦理提前還貸業(yè)務(wù)出現(xiàn)類似的排隊(duì)狀況。更廣義層面，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)在不同層級(jí)和區(qū)域的商業(yè)銀行之間存在分化，全國(guó)范圍的狀況可能會(huì)有偏差。

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