每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。”上周五，央行對(duì)商品房房貸表態(tài)后，存量房貸利率即將下調(diào)的消息受到廣泛關(guān)注。

7月21日，據(jù)江蘇常州本地媒體《常州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，目前，常州市商業(yè)銀行已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。

常州市商業(yè)銀行具體是如何操作的？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間聯(lián)系了建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及郵儲(chǔ)銀行常州網(wǎng)點(diǎn)，多位負(fù)責(zé)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的人士均表示，未接到總行關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的通知，居民由高利率房貸替換為低利率房貸的做法暫時(shí)不能支持。

下調(diào)存量房貸利率？一場(chǎng)烏龍

據(jù)建設(shè)銀行常州市行政中心支行一位工作人員介紹，對(duì)于貸款人能否用新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款，暫時(shí)沒(méi)有收到具體方案，如果有，會(huì)第一時(shí)間發(fā)布通知。

其介紹道，目前，常州的建設(shè)銀行網(wǎng)點(diǎn)支持居民房貸由商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款與公積金組合貸款。

“替換房貸暫時(shí)沒(méi)有辦過(guò)，但可以轉(zhuǎn)按揭方式，由等額本息轉(zhuǎn)為等額本金。”據(jù)農(nóng)業(yè)銀行太湖路支行負(fù)責(zé)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的人士介紹，對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)按揭之后，總利息稍微少一些，“找原來(lái)的銀行客戶(hù)經(jīng)理幫忙改一下就行。”

農(nóng)業(yè)銀行常州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)支行一位負(fù)責(zé)人也表示，替換房貸暫時(shí)沒(méi)有辦過(guò)，也沒(méi)有收到任何有關(guān)通知，“商品房貸款人可以提前還款，提前排隊(duì)預(yù)約，我們這邊基本上到10月份就可以還掉了。”

對(duì)于商品房存量貸款，據(jù)郵儲(chǔ)銀行常州天寧區(qū)錦繡路網(wǎng)點(diǎn)一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的人士介紹，目前有兩種方式，一種是用新的信用貸款替換原來(lái)的房貸，利率最低在3.55%左右。另一種是抵押貸款，先將存量房貸還清，再申請(qǐng)抵押貸款，最低利率約4.2%。

不止在江蘇，記者同時(shí)聯(lián)系了五大行在上海和湖南的銀行網(wǎng)點(diǎn)，負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的工作人員均表示，暫時(shí)不支持新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

7月21日上午，上述媒體將“有銀行同意下調(diào)存量房貸利率”的表述在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)刪除，“常州的銀行同意下調(diào)存量房貸利率”以一場(chǎng)烏龍事件告終。

“建議各家銀行總行出臺(tái)具體降利率方案”

7月21日，戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文在接受記者文字采訪時(shí)表示，提前還清房貸或減少房貸是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)，銀行利率降低、經(jīng)濟(jì)不確定性大和投資市場(chǎng)波動(dòng)多是主要原因，但總體上降低了房地產(chǎn)的杠桿率，也降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，為將來(lái)房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展儲(chǔ)能。

同策研究院首席分析師宋紅衛(wèi)也認(rèn)為，推動(dòng)存量房貸利率調(diào)整，實(shí)際上將降低住房貸款按揭人群的還貸壓力，使之有更大的消費(fèi)能力去刺激內(nèi)需。

不過(guò)，從各城推行情況來(lái)看，仍有面臨多重阻力。

首先是銀行的主動(dòng)性不強(qiáng)，因?yàn)榇伺e勢(shì)必進(jìn)一步壓縮銀行的利潤(rùn)空間。如何讓廣大借款人受益，又最大程度降低對(duì)銀行的影響，需要綜合考量、有序推進(jìn)。

招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在去年底就曾公開(kāi)呼吁“加快出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率”。

“新發(fā)放貸款置換原有的貸款，原來(lái)的利率6%，如今換成4%，豈不是自己給自己割肉嗎？有哪家銀行愿意干呢？”董希淼一針見(jiàn)血地指出。

他向記者表示，考慮到銀行近年來(lái)持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)讓利、利潤(rùn)增長(zhǎng)壓力較大，上述措施可為階段性措施，暫定實(shí)施3年，3年之后視情況再研究。人民銀行可對(duì)因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過(guò)額外的定向降準(zhǔn)等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動(dòng)性。

對(duì)于前述央行的表態(tài)，董希淼認(rèn)為，存量房貸利率調(diào)整目前有兩種做法——直接降（變更合同條款）、間接降（貸款以新?lián)Q舊），建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

宋紅衛(wèi)則提醒，如果不及時(shí)出臺(tái)具體實(shí)施方案，將給個(gè)別銀行的內(nèi)部人員暗箱操作機(jī)會(huì)。由于沒(méi)有操作標(biāo)準(zhǔn)，審批人員將有可能區(qū)別對(duì)待住房按揭貸款人，與個(gè)別貸款人協(xié)商約定降低存量貸款利率，產(chǎn)生不公平現(xiàn)象。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG211371751520