每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

從2009年關(guān)門停業(yè)至今，荒廢14年的廣州“初代”主題樂園——世界大觀將迎來重生。而在多年未變的樂園周邊，地價房價已經(jīng)一路走高，住宅最高均價已突破10萬元/平方米。

近日，在政府收儲后，廣州市規(guī)劃和自然資源局掛牌世界大觀AT1003011、AT1003072兩個二類居住用地地塊，起始價總價63.92億元，折合樓面價約4.69萬元/平方米，這一價格已可躋身廣州樓面價TOP9。按照原先規(guī)劃，這宗宅地容積率預(yù)計在2.2左右。

7月19日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實地走訪世界大觀看到，整個樂園圍繞中心的兩個小湖泊，絕大部分都已被茂密的植被覆蓋，只有零星幾座早已破敗的異國風(fēng)情建筑，還殘留著曾經(jīng)的世界大觀氣息。本次掛牌的AT1003011、AT1003072地塊還未進(jìn)行土地平整。

合富研究院高級分析師吳智杰在接受記者采訪時表示，雖然總價比較高，但地塊自身具備豐富的山、林、湖、園資源，且容積率低，這些都十分稀缺，比較適合產(chǎn)品打造能力強(qiáng)的企業(yè)，預(yù)計房企參拍意愿較強(qiáng)。

主題樂園荒廢多年被收儲

公開資料顯示，作為廣州“初代”主題樂園，位于廣州天河?xùn)|圃的世界大觀自1995年10月開業(yè)后就十分火熱，是不少廣州人的童年記憶，還是曾經(jīng)的“羊城十大美景”之一。

世界大觀匯集了世界上100多個國家的建筑雕塑，基本都是按1：1比例還原，設(shè)有時代廣場、巴黎歌劇院、古希臘劇場、阿拉伯劇場、英國劇場等六大劇場和飛機(jī)艦船表演、綜合游樂場、水上運動場等四大游樂區(qū)。

但開業(yè)僅兩年時間，世界大觀就迅速衰落，并陷入債務(wù)糾紛，最終被關(guān)閉并廢棄多年。

記者實地走訪看到，曾經(jīng)樹立在世界大觀門口威武的群馬雕像已經(jīng)不見蹤影，背后紅色屋頂?shù)漠悋L(fēng)情建筑在一片綠樹雜草中落寞地矗立，空曠的廣場上零星停著幾輛汽車。

世界大觀的進(jìn)門廣場已被用作停車場，門口張貼的告示顯示：自2023年7月16日起，本停車場僅限公司內(nèi)部使用，禁止一切外來車輛進(jìn)入。落款是廣州世界大觀股份有限公司（下稱世界大觀公司）。

民事裁定書（2014）粵高法民二破終字第1號顯示，1995年~1996年，世界大觀公司與廣州市國土局簽訂《廣州市國有土地使用權(quán)出讓合同》《廣州市國有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》，約定世界大觀公司受讓、補(bǔ)受讓廣州市天河區(qū)東圃鎮(zhèn)黃村機(jī)場以東地段452753平方米的土地，但未辦理土地的使用權(quán)證。

在惠州東方聯(lián)合實業(yè)有限公司申請世界大觀公司破產(chǎn)清算一案審查期間，一審法院依法向廣州市國土資源和房屋管理局發(fā)出調(diào)查函，調(diào)查上述土地目前的狀況以及相關(guān)部門對該地塊的處理意見。

廣州市國土資源和房屋管理局表示，上述452753平方米土地已經(jīng)簽訂土地出讓合同，該項目部分建成。截至2013年7月30日，尚欠土地出讓金及違約金合計約1.37億元。“目前未收回上述地塊，也暫未有下一步的處理方案，請在處理該司破產(chǎn)清算案件時，給予優(yōu)先繳付其拖欠的土地出讓金及違約金。”廣東省高級人民法院駁回了對世界大觀公司的破產(chǎn)清算申請。

2022年6月，一份來自廣東省廣州市中級人民法院的結(jié)案通知書顯示，關(guān)于惠州市東方聯(lián)合實業(yè)有限公司與世界大觀公司、光大國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作南方公司合同糾紛兩案，補(bǔ)償款和執(zhí)行費已經(jīng)到賬，并解除對被執(zhí)行人世界大觀452753平方米的土地使用權(quán)和地上建筑物的查封。

今年4月，《天河區(qū)世界大觀地塊（AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》在第四屆廣州市規(guī)劃委員會地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員第十一次會議上獲得通過，其建設(shè)單位是廣州市人民政府征用土地辦公室（廣州市土地開發(fā)中心）。

該地塊面積約48.94公頃，已于2022年4月16日簽訂《土地收儲補(bǔ)償協(xié)議（世界大觀地塊）》及《土地收儲補(bǔ)償款支付三方協(xié)議（世界大觀地塊）》，完成解除土地出讓合同及出讓補(bǔ)充合同。

周邊房價最高超10萬/平米

在上世紀(jì)90年代，世界大觀的位置還不算廣州中心，但當(dāng)下已成為優(yōu)質(zhì)地塊。

根據(jù)今年5月審批的規(guī)劃，世界大觀30.27公頃用地性質(zhì)，由規(guī)劃待定區(qū)調(diào)整為二類居住用地、商業(yè)用地、中小學(xué)用地等，規(guī)劃居住人口0.8萬。除了本次掛牌出讓的AT1003011、AT1003072地塊，還有三塊居住用地。

《天河區(qū)世界大觀地塊（AT1003、AT1006規(guī)劃管理單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》通告顯示，AT1003011地塊容積率≤2.2，建筑限高52米。

AT1003011、AT1003072兩個二類居住用地地塊，結(jié)合克而瑞相關(guān)統(tǒng)計看，本次起拍樓面價已經(jīng)達(dá)到4.69萬元/平方米，實際成交價有望躋身廣州樓面價TOP5，地塊限時競價從8月15日開始。

記者在現(xiàn)場看到，兩個地塊目前還未平整土地，雖然大部分都被植被覆蓋，但還能依稀看到此前樂園建設(shè)的痕跡。根據(jù)規(guī)劃，世界大觀將保留兩個湖泊的現(xiàn)狀——太陽湖和月亮湖，延續(xù)歷史印記，修復(fù)破損場地，保留部分建筑。

據(jù)（2014）粵高法民二破終字第1號，依據(jù)《廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通告》【穗國房字（2011）1338號】記載，世界大觀452753平方米土地屬于商業(yè)用地，用地級別范圍屬于六級，用地級別價為4664元/平方米。

吳智杰補(bǔ)充道，低容積率的土地比較稀缺，廣州中心區(qū)域2021年后沒有低于2.0容積率的土地供應(yīng)。2020年有兩塊地，分別是匯景臺（1.9）和合景臻頤府（2.0）。雖然總價比較高，但地塊自身具備豐富的山、林、湖、園資源，且容積率低，這些都十分稀缺，比較適合產(chǎn)品打造能力強(qiáng)的企業(yè)。

合富研究院認(rèn)為，兩個地塊有望成為市中心下一個高熱度豪宅。但地塊周邊目前除教育資源比較完善外，缺乏大型商業(yè)體，道路交通通達(dá)性較差；僅有南側(cè)進(jìn)入性道路黃云路—悅景路，其余三側(cè)現(xiàn)狀無進(jìn)入性道路。

“從市場角度看，目前周邊新盤貨量充足，且以高端改善為主，包括合景臻頤府和合生縵云等，預(yù)計競品余貨接近1000套。二手市場方面，相鄰牛奶廠板塊也有較多次新房，如華潤天合、金地天河公館、招商雍華府、帝景山莊，報價約7萬~10萬元/平方米，客戶選擇面較廣。因而，項目存在一定競爭壓力。”

合景臻頤府與本次出讓的兩個地塊僅一路之隔，其當(dāng)時拿地均價約5.1萬元/平方米，為廣州樓面價TOP4，目前在售均價為8萬~9萬元/平方米。兩個地塊另一側(cè)的二手房合生帝景山莊，目前在鏈家掛牌均價最高已達(dá)11萬元/平方米。