每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

截至上周末，公募基金二季報(bào)已經(jīng)全部披露完成，公募REITs的二季度表現(xiàn)也公之于眾。

除了6月剛剛成立的中金湖北科投光谷REIT，全市場(chǎng)其余已上市的27只公募REITs產(chǎn)品均公布了二季報(bào)，從中可一窺這些基金和底層資產(chǎn)在今年二季度的情況。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)-VCG11133245558

整體而言，從營(yíng)收、凈利潤(rùn)和二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，二季度不同類(lèi)型的公募REITs表現(xiàn)分化明顯。其中，能源、倉(cāng)儲(chǔ)物流和保障房板塊保持了比較強(qiáng)的韌性，尤其是前面二者表現(xiàn)穩(wěn)健，展現(xiàn)出一定的抗周期能力；而高速公路REITs經(jīng)歷了一季度的快速修復(fù)后，二季度的營(yíng)收和凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)環(huán)比卻普遍出現(xiàn)了下降。

中信證券在研報(bào)中指出，最近兩周，市場(chǎng)情緒在多重積極信號(hào)的催化下有所改善，然而基本面數(shù)據(jù)披露后，部分底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況仍承壓的標(biāo)的出現(xiàn)回調(diào)。“我們認(rèn)為階段性調(diào)整或?yàn)镽EITs市場(chǎng)帶來(lái)重新布局的機(jī)會(huì)，建議積極挖掘底層資產(chǎn)長(zhǎng)期現(xiàn)金流穩(wěn)定的品種。”

能源和倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs表現(xiàn)穩(wěn)健

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，二季度公募REITs的底層資產(chǎn)營(yíng)收、業(yè)績(jī)表現(xiàn)都出現(xiàn)了比較大的分化，其中能源和倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性和一定的抗周期能力。

以能源REITs為例，二季度營(yíng)收環(huán)比增幅最大（71.06%）的鵬華深圳能源REIT就是一只能源REITs。二季報(bào)顯示，該產(chǎn)品當(dāng)期收入約為5.54億元、凈利潤(rùn)1.15億元，環(huán)比增幅分別達(dá)到71.06%和81.03%。同時(shí)，該基金二季度可供分配金額約為1.67億元。

綜合來(lái)看，2023年上半年，鵬華深圳能源REIT營(yíng)業(yè)收入完成度達(dá)到56.67%，可供分配金額完成度達(dá)到64.92%，交出了一張不錯(cuò)的成績(jī)單。

另外兩只能源REITs——中航京能光伏REIT和中信建投國(guó)電投REIT都是今年才成立的，但二季度底層資產(chǎn)的營(yíng)收表現(xiàn)也比較好。例如，中信建投國(guó)電投REIT今年二季度實(shí)現(xiàn)上網(wǎng)電量3.51億千瓦時(shí)，發(fā)電收入（不含稅）2.64億元，與近三年歷史平均水平基本持平。

同樣表現(xiàn)穩(wěn)健的還有倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。3只產(chǎn)品的營(yíng)收情況環(huán)比、同比都出現(xiàn)明顯上漲，其中比較有代表性的是中金普洛斯REIT。截至二季度末，該REIT合計(jì)10個(gè)底層資產(chǎn)的平均出租率為87.58%。其中，首發(fā)上市的7個(gè)資產(chǎn)平均出租率為92.09%，與一季度讀數(shù)基本持平。中信證券研報(bào)也指出，穩(wěn)定的出租率支撐倉(cāng)儲(chǔ)物流經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力。

高速公路REITs業(yè)績(jī)環(huán)比下滑

今年一季度，高速公路REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)獲得了比較好的修復(fù)，但這一趨勢(shì)在二季度并沒(méi)有延續(xù)。

從營(yíng)收和凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)指標(biāo)方面來(lái)看，二季度高速公路REITs整體可謂是表現(xiàn)平平，其中還有不少產(chǎn)品的表現(xiàn)環(huán)比出現(xiàn)了下滑，部分跌幅顯著。

 

中信證券研報(bào)指出，一方面，去年二季度因散點(diǎn)疫情頻發(fā)擾動(dòng)生產(chǎn)生活活動(dòng)，高速公路業(yè)績(jī)表現(xiàn)較弱，這也為二季度創(chuàng)造了相對(duì)較低的基數(shù)。疊加國(guó)內(nèi)人流物流的修復(fù)，今年二季度高速公路的車(chē)流量與通行費(fèi)收入繼續(xù)保持同比修復(fù)態(tài)勢(shì)。

另一方面，從環(huán)比維度來(lái)看，歷史數(shù)據(jù)顯示二季度全國(guó)的公路客運(yùn)或較一季度情況有所走弱，但公路貨運(yùn)明顯好于一季度情況。但或是受到國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)在二季度的復(fù)蘇斜率放緩的影響，4~5月全國(guó)公路貨運(yùn)出現(xiàn)邊際回落，反映到高速公路公募REITs底層資產(chǎn)的表現(xiàn)，大部分資產(chǎn)二季度的通行費(fèi)收入出現(xiàn)超季節(jié)性的環(huán)比回落。

國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT是在二季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)較好的高速公路REITs產(chǎn)品。該基金二季報(bào)顯示，通行費(fèi)方面，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)1.86億元，同比增長(zhǎng)13.94%，環(huán)比增長(zhǎng)1.93%，主要原因系報(bào)告期內(nèi)地方經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，居民出行意愿增加所致。而在二季報(bào)中展望高速公路行業(yè)時(shí)，基金管理人也表示，后期隨著今年全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，公路貨運(yùn)市場(chǎng)需求逐步回暖，考慮到第三季度進(jìn)入暑期放假以及可能的高溫情況，預(yù)計(jì)公路貨運(yùn)市場(chǎng)將進(jìn)入傳統(tǒng)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)期。 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs：廠房類(lèi)資產(chǎn)出租率保持高位

作為不同類(lèi)型公募REITs中數(shù)量最多的產(chǎn)品，如果從財(cái)務(wù)指標(biāo)上來(lái)看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在二季度的表現(xiàn)分化還是比較明顯的。

在今年一季度，由于底層資產(chǎn)出現(xiàn)重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等情況，一些REITs底層資產(chǎn)掉租明顯。進(jìn)入二季度后，隨著原始權(quán)益人、基金管理人、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等參與方加強(qiáng)主動(dòng)管理，加上產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場(chǎng)的逐步恢復(fù)，部分資產(chǎn)出租情況有所修復(fù)。除此之外，廠房類(lèi)的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)出租率保持高位，支撐對(duì)應(yīng)REITs的業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

舉個(gè)例子，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT和國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT，這兩只底層資產(chǎn)為廠房類(lèi)資產(chǎn)的公募REITs，在出租率方面都體現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性。二季報(bào)顯示，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT的項(xiàng)目公司租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、整體運(yùn)營(yíng)情況良好，平均出租率為100%；國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT%持有的2個(gè)產(chǎn)業(yè)園，其中一個(gè)平均出租率為100%、另一個(gè)平均出租率96.32%，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)狀況良好，也能夠保持持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。

值得注意的是，上周受益于繼續(xù)有公募FOF將公募REITs明確納入投資范圍對(duì)市場(chǎng)情緒的提振，公募REITs的市場(chǎng)總市值重回900億元以上，達(dá)到915億元。與此同時(shí)，市場(chǎng)成交活躍度也在上升，周內(nèi)平均換手率為1.2%，環(huán)比有所提升。這些都是市場(chǎng)情緒和投資者意向回溫的具體表現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此指出，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的修復(fù)，不斷發(fā)布的利好政策，F(xiàn)OF資金等二級(jí)增量流動(dòng)性的加持等多項(xiàng)因素，對(duì)于整個(gè)公募REITs市場(chǎng)都是非常積極的信號(hào)，而這也會(huì)推動(dòng)短期良好的市場(chǎng)情緒延續(xù)下去。中信證券也在研報(bào)中指出，階段性調(diào)整或?yàn)镽EITs市場(chǎng)帶來(lái)重新布局的機(jī)會(huì)，建議積極挖掘底層資產(chǎn)長(zhǎng)期現(xiàn)金流穩(wěn)定的品種。

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