每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

據(jù)新華社，7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上說(shuō)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

7月24日，中共中央政治局會(huì)議分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署今年下半年的經(jīng)濟(jì)工作，在房地產(chǎn)領(lǐng)域也有諸多看點(diǎn)。

會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月28日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦“直面新挑戰(zhàn)、推動(dòng)新發(fā)展，7•24中央政治局會(huì)議專家解讀——房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)怎樣的變化？”專項(xiàng)直播，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅和上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦作為重磅嘉賓，與我們一起探討了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新機(jī)遇及新變化。

郭毅提到，行業(yè)與之前相比，有三個(gè)層面的變化。從市場(chǎng)層面看，房子沒(méi)以前好賣；從企業(yè)層面看，部分房企出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)；從消費(fèi)層面看，居民消費(fèi)出現(xiàn)了疲軟。也正是基于上述背景，才會(huì)有了“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的提法。

盧文曦則表示，目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)大的新周期的轉(zhuǎn)變。“這個(gè)轉(zhuǎn)變不同于2008年時(shí)的轉(zhuǎn)變，過(guò)往樓市也有很多次調(diào)控政策，但以前只要放松，消費(fèi)馬上能起來(lái)。與此形成鮮明對(duì)比的是，過(guò)去一年，不少城市出臺(tái)了樓市支持政策，但消費(fèi)端反應(yīng)其實(shí)并不明顯，市場(chǎng)對(duì)政策的邊際效應(yīng)在遞減，樓市的大周期已出現(xiàn)。”

“房住不炒”7年后，市場(chǎng)從防過(guò)熱轉(zhuǎn)為防過(guò)冷

此次政治局會(huì)議沒(méi)有像過(guò)往一樣提及“房住不炒”，在郭毅看來(lái)，自2016年首次提出“房住不炒”，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)連續(xù)7年的實(shí)操調(diào)整后，已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，以前是防止市場(chǎng)過(guò)熱，抑制投機(jī)需求；現(xiàn)在則是防止市場(chǎng)過(guò)冷，通過(guò)政策調(diào)控，來(lái)糾偏，對(duì)與基本面不相符的政策進(jìn)行調(diào)整。

“一方面，一二線城市的人口紅利逐漸消失，二手房掛牌量趨于新高；另一方面，很多三四線城市購(gòu)房需求趨于疲軟。現(xiàn)實(shí)需求需要我們因城施策、精準(zhǔn)施策，用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。”郭毅提到。

盧文曦也表達(dá)了類似看法，雖然此次會(huì)議沒(méi)提及“房住不炒”四個(gè)字，但并非意味著不會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行合理管控。

“‘房住不炒’的本質(zhì)是守住底線。從目前的市場(chǎng)來(lái)看，還是會(huì)有個(gè)別樓盤，因?yàn)榇嬖趦r(jià)差，會(huì)有投機(jī)參與。我們時(shí)常提到兩個(gè)詞匯，一個(gè)投資，一個(gè)投機(jī)，而現(xiàn)在的監(jiān)管，是在抑制樓市中的投機(jī)行為，投資則是一個(gè)相對(duì)中性的詞匯。”

盧文曦表示，當(dāng)下很多買家基本也已形成共識(shí)。“目前市場(chǎng)上的投機(jī)需求跟前幾年相比，已經(jīng)大大縮減了，這也反映出市場(chǎng)購(gòu)房者心態(tài)的變化，更多購(gòu)房者是買來(lái)自己住，看中的更多還是5-10年內(nèi)房子的自然增值，而不是短期的投機(jī)增值。”

本輪城中村改造與棚改并非同一量級(jí)

此次政治局會(huì)議還特別提到了“城中村改造”和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)于上述提法，甚至還有部分網(wǎng)友將其理解成棚改的2.0版本。

郭毅認(rèn)為，此次城中村改造跟之前的棚改，還是有很大區(qū)別，兩者并非一個(gè)量級(jí)的事。“以前的棚改，主要集中在三四五線城市，且是通過(guò)貨幣補(bǔ)償安置的方式，這樣安置戶就有新資金去購(gòu)買新的商品房，從而帶動(dòng)了前一輪三四五線城市需求的拉升。”

“而這一次的城中村改造，主要集中于一二線城市。對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，其實(shí)早已形成了較為成熟的路徑，主要是政府入股，對(duì)存量房屋進(jìn)行改造，貨幣補(bǔ)償金額相對(duì)較低。”郭毅表示，城中村的改造主要還是改善民生，解決城中村居住環(huán)境差等問(wèn)題。以深圳為例，還有不少城中村的房子是通過(guò)“統(tǒng)租”方式直接改成保障性住房，這么做也是想通過(guò)直接改建的方式增加保障性住房供給，這要比直接建設(shè)快很多。

“所以從這幾個(gè)維度看，此次城中村改造還是與之前的棚改有很多不一樣的地方，產(chǎn)生的資金增量需求相對(duì)沒(méi)那么大，所以對(duì)樓市影響也不會(huì)太大。”郭毅說(shuō)。

盧文曦主要從優(yōu)化城市空間布局、完善城市功能、改善城市界面等方面談及對(duì)城中村改造的看法。“改善城中村對(duì)于城市界面的提升，有很明顯的積極作用。”

“目前大城市，基本都存在一個(gè)共性問(wèn)題，就是核心區(qū)域能夠用的地都不是太多，而改善城中村主要有兩方面的考量，一是民生，二是城市界面。從民生的角度，主要是讓居民又更好的居住環(huán)境；而從城市界面的角度來(lái)看，更關(guān)系到一個(gè)城市的形象。”盧文曦提示，比如在很多特大城市，開發(fā)商拿地時(shí)，如果周邊是城中村，可能對(duì)拿地價(jià)格以及開發(fā)銷售都會(huì)有一定影響。

盧文曦認(rèn)為，城中村改造并非只單純的拆除和改造，更可以與產(chǎn)業(yè)、歷史風(fēng)貌等因素相結(jié)合。“以上海為例，上海的目標(biāo)是到2032年基本完成城中村改造，這過(guò)程中也出現(xiàn)了不少不錯(cuò)的項(xiàng)目，如虹口、靜安等區(qū)域的項(xiàng)目，通過(guò)政企合作、資源地塊捆綁等方式做好舊區(qū)改造的資金保障。”

“預(yù)計(jì)8月是出臺(tái)政策比較好的時(shí)間窗口”

對(duì)于市場(chǎng)較為關(guān)心的“適時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)政策”問(wèn)題，兩位嘉賓從不同視角給出了解答。

郭毅指出，從中央的表態(tài)來(lái)看，“適時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的敘述，要結(jié)合“供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”來(lái)看，正是因?yàn)楣┬桕P(guān)系發(fā)生了改變，所以才要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，現(xiàn)在的目的是防止過(guò)冷，要么就是減供應(yīng)，要么就是增加需求。

“從實(shí)際情況來(lái)看，減供應(yīng)可能會(huì)比較難，一是周期會(huì)比較長(zhǎng)，二是見(jiàn)效慢；而增需求，相對(duì)靈活，也比較容易調(diào)整，比如認(rèn)房認(rèn)貸，就面臨政策調(diào)整的可能性。”郭毅說(shuō)。

在盧文曦看來(lái)，正因當(dāng)下樓市的市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)那么好，所以才導(dǎo)致政策的窗口期已經(jīng)打開，也導(dǎo)致市場(chǎng)有很多對(duì)于政策工具箱使用的猜想。

“從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，如果真有支持性政策出臺(tái)，比較好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是今年8月。因?yàn)閷?duì)房企來(lái)說(shuō)，下半年9-10月，是銷售的重要節(jié)點(diǎn)，也就是‘金九銀十’。如果等到10月以后，可能相對(duì)來(lái)說(shuō)效果會(huì)沒(méi)那么好。”盧文曦表示，從政策的尺度來(lái)看，因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)處于分化，所以對(duì)于部分三四線城市，未來(lái)支持政策可能會(huì)偏向于“能出盡出”，而一線城市可能還是相對(duì)保守。

“如果一線城市一下子放得比較松，有可能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。比較謹(jǐn)慎的方式，是分區(qū)、分塊地進(jìn)行政策調(diào)整。從購(gòu)房者的角度來(lái)說(shuō)，也不要指望一線城市有大尺度的放松。”

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